안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 오피스텔은 종부세대상이 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 업무용오피스텔과 주거용오피스텔로 구분 됩니다. 업무용오피스텔은 주택수에 포함이 안 되고 주거용오피스텔은 주택수에 포함됩니다. 업무용오피스텔에 임차인과 임대차계약을 체결하고 임차인이 전입신고를 하게 되면 주거용으로 적용하여 주택수에 포함되게 됩니다.주택수에 포함되면 종부세 주택부분 과세에 합산이 됩니다.
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Q. 부동산 2주택 취득시 세금은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 조정지역 상관없이 2주택까지 1~3%의 취득세가 발생합니다.2주택을 보유하시고 주택시세를 봤을 때 종합부동산세를 납부해야 할 것으로 보입니다.다주택자 공시가격으로 9억까지 공제가 되어 종합부동산세(보유세)를 납부해야합니다.
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Q. 1세대1주택자가 신규주택을 매수하고나서,,기존주택을 3년안에 매도하면 양도소득세 비과세 라던데요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.명의가 같을 때, 3억짜리 빌라를 취득하고 3년 내에 기존 주택을 매도하면 양도세비과세 맞습니다.*일시적 1가구2주택 양도세 비과세A주택을 취득하고 1년 이후에 B주택을 취득해야 합니다. 그리고 B주택을 취득하고 3년 이내에 A주택을 매도해야 합니다.경제활동을 하고 있거나 3억 현금을 보유하고 있는 본인이 본인 돈으로 빌라를 취득하게 되면 매매이고 경제활동을 하지 않거나 3억 현금을 보유하고 있지 않고 남편의 돈으로 빌라를 취득하고 배우자의 명의로 하는 경우 증여입니다. 증여시 배우자는 6억끼지 공제가 되므로 증여세가 발생하지 않습니다.
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Q. 요즘,전세계약서를 작성할려고 하면,2년계약입니까?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제4조(임대차 기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임 차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.예를 들어 임대차 계약 1년을 체결했다면 임차인은 2년을 주장하여 1년을 더 거주 할 수 있습니다. 그래서 처음 계약하고 2년 뒤에 계약갱신을 하거나 묵시적갱신이 됩니다. 계약갱신과 묵시적갱신 시에도 위 주택임대차보호법이 적용되여 2년을 거주할 수 있습니다. 임차인은 첫계약(2년) +계약갱신(2년) 총 4년 동안 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 첫계약(2년) + 묵시적갱신 + 계약갱신(2년)은 묵시적갱신 기간에 따라 총 거주기간이 달라집니다.
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Q. 계약기간 전에 방 빼면 위약금 드나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 임대인과 임차인이 합의하에 임대차계약을 체결하고 계약서에 도장을 찍었습니다. 그리고 임대인은 계약종료시까지 보증금을 반환 할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 임대인과 임차인은 합의에 의한 계약해지를 합니다.이 때 중개보수는 새임차인과 임대인의 임대차계약 체결에 따른 임대인이 부동산에 부담해야하는 중개보수를 기존 임차인(본인)이 부담을 하는 것입니다. 그리고 새임차인은 부동산에 중개보수를 지불합니다.