안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 전세 갱신청구권 사용시에 기간을 1년으로
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 행사하고 계약기간에 대해서 임대인과 협의하면 됩니다. 꼭 계약기간을 2년으로 하지 않아도 됩니다. 하지만 임대인이 계약기간 2년을 계속 주장 할 수도 있습니다.계약갱신 중 계약해지 시 3개월 전에 통보하면 됩니다. 계약갱신 중 계약해지 시 임대인이 통보받 날부터 3개월 뒤에 계약해지효력이 발생하고 이는 계약종료를 의미합니다. 그래서 임대인은 보증금을 반환해야하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 임차인이 이사나가는 것에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약이 종료되기 때문입니다.
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Q. 전세계약시 임대인의 대리인이 공인중개사인 경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신규로 임대차계약서를 체결하고 전세대출과 보증보험 가입을 위해서는 임대차계약서에 부동산도장이 찍혀있어야 합니다. 그리고 전세보증금의 계약금을 송금한 내역과 영수증(임대인 도장이 찍혀 있어야 함)을 제출해야 합니다.
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Q. 월세도 2년으로 보통ㅈ계약하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 월세를 미납하지 않고 장기간 거주하는 것을 선호합니다. 계약기간 1년보다는 2년을 더 선호합니다. 하지만 임대인과 임차인이 협의하여 계약기간을 정하면 됩니다.주택임대차보호법 상 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 계약기간을 정한 임대차계약은 그 기간을 2년으로 봅니다. 만약 임대차계약을 체결하고 임차인이 1년을 거주하다가 1년을 더 거주하고 싶다면 2년을 주장하여 1년을 더 거주할 수 있습니다. 그래서 2년 이후 계약갱신요구권을 행사할 수 있거나 묵시적갱신이 가능합니다. (전세.월세임대차계약 모두 해당) 계약갱신과 묵시적갱신 시에도 2년을 주장 할 수 있습니다. 그리고 계약갱신 시 임대료인상을 할 수 있습니다.
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Q. 월세계약으로 살면서 월세를 몇개월 밀리면 집주인이 집을 비우라고도 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 2기 차임의 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있고, 임차인이 계약 갱신요권 행사에 임대인은 거절 할 수 있습니다.2기 차임의 연체란 연속하여 2개월 동안 월세 모두를 미납한 것이 아니라 2개월 치 월세 금액을 미납한 것입니다. 예를 들어 월세가 30만원일 경우 9월달 미납, 10월달 30만월 입금, 11월달 미납. 총 60만원 미납으로 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 하지만 임대인이 계약해지를 통보하기 전 임차인이 미납 금액 중 일부 또는 모두를 송금한다면 계약해지를 할 수 없습니다.월세를 미납하다가 보증금 금액만큼 미납하게 되면 임대인과 임차인이 협의하여 미납월세를 보증금에서 뺄 수 있습니다.
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Q. 월세 얻을 때 복비 지급 날짜를 잔금일로 해도되나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약을 할 때 중개보수를 지급했고 추후에 계약취소가 될 경우 지급한 중개보수를 돌려받지 못 합니다. 단, 부동산과 중개보수 반환에 대한 약정을 했거나 불법에 의한 중개였다면 계약취소에도 중개보수를 돌려받을 수 있습니다.공인중개사법 상 중개보수 시기를 따로 정하지 않았다면 잔금일에 중개보수를 지급하는 것으로 명시 해놓았습니다. 부동산에서 중개보수를 요구하더라도 계약취소 될 경우도 있으니 잔금일에 중개보수를 지급한다고 하면 됩니다.