안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 임대차계약서 묵시적갱신 재계약서 작성 해야 되나요 .??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신과 계약갱신은 처음 계약하고 2년 뒤에 가능합니다. 계약기간 1년의 임대차계약은 임차인이 2년을 주장하여 더 거주 할 수 있습니다. 기존계약서에 계약기간을 수정하고 특약사항에 이전 임대차계약의 연장하는 임대차 계약이고 묵시적갱신 또는 계약갱신이 아니라는 것을 밝힙니다.보증금이 그대로이기 때문에 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지합니다.
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Q. 부모 자식간에 전월세 계약이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부모자식간 전월세계약 가능합니다. 단, 일반적인 임대차계약과 같이 주택임대차계약서를 작성하고 부모님이 자식에게 보증금 송금을 해야합니다. 보증금을 송금하지 않으면 증여로 봅니다.
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Q. 전세 갱신청구권 관련해서 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약하고 2년 뒤에 계약갱신청구권을 행사 할 수 있습니다. 계약갱신 시 계약기간은 1년으로 할 것인지 2년으로 할 것인지 임대인과 협의하면 됩니다. 계약갱신시에도 주택임대차보호법 제4조 1항(기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차계약은 2년으로 본다.) 과 같이 1년 거주 후 더 거주하려고 할 때 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 계약갱신에 대한 의사통보를 하여 계약기간을 1년으로 하더라도 새로운 계약으로 보지 않고 계약갱신으로 봅니다. 임대인과 임차인이 협의하여 새로운 계약으로 임대차계약을 체결할 경우 새로운 계약이게 됩니다. 계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 계약연장에 대한 의사통보(카톡 또는 문자, 전화는 녹음, 내용증명)를 하여 임대인과 갱신계약에 대한 대화를 나누면 됩니다.
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Q. 전세나 월세 계약은 언제부터 1년으로 바뀌었나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택 임대차계약 시 계약기간은 임대인과 임차인이 협의하며 단기, 1년, 2년 등으로 정하면 됩니다. 주택임대차보호법 상 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 임대차계약을 체결하는 경우 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.[주택임대차보호법 제4조 1항]예를 들어 임대차계약기간 1년일 경우 임차인은 2년을 주장하여 1년을 더 거주 할 수 있습니다. 그래서 처음 계약하고 2년 뒤에 계약갱신을 하거나 묵시적갱신이 됩니다.
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Q. 전세 재재계약을 앞두고 있는 상황인데요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신을 하든 묵시적갱신을 하든 중도해지는 모두 같습니다.주택임대차보호법 상 계약갱신 중 계약해지와 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 보증금을 반환해야하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 임차인이 이사나가는 것에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다. 법적으로 계약이 종료되기 때문입니다.