안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 코로나 이후로 빈점포가 많은데요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.요즘 자영업자들이 코로나때보다 경기가 안 좋다고 합니다. 폐업하는 상가들이 많습니다. 그래서 상가공실이 많이 늘었습니다. 자영업자 입장에서는 임대료를 낮추면 된다고 생각하지만 건물주인 입장에서 임대료를 낮추면 건물가격이 떨어질까봐 쉽게 임대료를 내리지 않습니다.상가건물의 총 월세수익이 낮으면 수익률이 떨어지고 건물가치도 떨어지게됩니다.
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Q. 전세보증보험 가입 시점 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험에 가입하기 위해 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 첫 계약하고 전입신고를 했고 확정일자를 받았다면 보증보험 가입신청을 하면 됩니다. 신청기한은 보증기관마다 다릅니다.HUG주택도시보증공사와 HF 한국주택금융공사의 신청기한은 전세 계약 기간 1/2 지나기 전이고 SGI 서울보증의 신청기한은 계약일로부터 10개월 이내(전세계약 2년기준)입니다,
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Q. 아파트 전세 만기 약 1개월 전 집주인 실거주 목적으로 퇴거 요청 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 임차인은 계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 하면 되고 이 기간 내에 임대인이 실거주의사를 밝히면 됩니다. 계약만료 6~2개월이 지나서 임대인이 실거주를 통보했다면 계약갱신이 되었는 상황이기때문에 계약기간 중 계약해지를 해야합니다. 임대인이 임차인에게 이사비를 지원하고 중개보수도 지원해주는 조건으로 협의에 의한 계약해지를 해야합니다.임대인과 원만하게 해결하기 바랍니다.
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Q. 전세 거주할 때 집 수리에 대한 명확한 범위를 알고 싶어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법이나 민법이나 전월세임대차 계약 수리범위에 대한 항목이 없습니다. 그래서 판례를 통해서 해석하고 임대인과 임차인이 협의를 해야합니다. 계약서 특약사항에 수선의 범위를 특정 해놓지 않았다면 임대인과 임차인이 다툼으로 해결하기 어려울 것입니다.임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다. 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.벽지나 장판의 경우 일상생활에서 발생할 수 있는 작은 생활기스나 찍힘은 임차인이 원상복구를 하지 않아도 됩니다. 하지만 그 정도가 크거나 많으면 임차인이 원상복구를 해야 합니다.임차인의 고의 또는 과실에 의한 내부시설물이 훼손 또는 파손이 되었을 경우 임차인이 비용을 지불하여 수리 및 교체를 해야합니다.계약서 특약사항에 구체적으로 원상복구 범위를 특정해놓는다면 추후에 임대인과 임차인이 다툼이나 분쟁을 쉽게 해결 할 수 있습니다.
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Q. 월세 계약 만기 한달 전인데 집주인이 이사하라고 합니다. 어떡하죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 빠른 이사를 요구하더라도 계약기간 내에 임차인은 대항력(전입신고+점유)이 있어 임대인이 원하는 이사날짜에 이사를 가지 않아도 됩니다. 임차인은 계약종료일까지 계속 거주할 수 있습니다.