안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 생활형 숙박시설 임대차보호법 적용 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.그러나 정부가 기존 생활 숙박시설 숙박업 신고에 대한 용도변경 기간을 유예했습니다. 올해 10월 14일까지였던 유예기간이 2024년 말까지, 1년2개월 정도 연장된 것입니다. 그러나 생숙이 주거시설로 불법 사용자, 2021년 정부는 숙박업 신고를 하지 않거나 주거용 오피스텔 로 용도 변경을 하지 않은 경우 지방세법에 따른 건 축물 시가표준액의 10%를 이행강제금으로 부과한다는 대책을 발표했습니다. 이를 피하기 위해서는 2024년 말까지 오피스텔로 용도를 변경하거나 숙박업 신고를 해야 합니다. 즉, 신고하지 않은 생활형숙박시설이 2023년 10월 14 일까지 용도변경을 하지 않거나, 2024년 말까지 숙박업을 미신고할 경우 과징금 폭탄을 맞게 됩니다.정부는 전입신고는 인구의 이동, 거소현황을 파악하기 위함이고, 전입신고가 가능하다고 거주가 가능한 것은 아니라는 입장입니다.숙박업은 말그대로 숙박업으로 활용하기 위함이고 주거용으로 사용할 수 없기에 임차인이 전입신고, 확정일자를 받더라도 법적보호를 받을 수 없습니다.
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Q. 전세계약후 확정신고는언제해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세 신고제란, 주택 임대차 계약 신고제라고도 불리 며 계약 당사자 간 체결한 임대 기간, 임대료 등의 주요 계약 내용을 임대차 계약을 체결한 날로부터 30일 이내 에 주택 소재지 관할의 신고 관청에 신고해야 하는 제도를 의미합니다. 인터넷(정부24)에 접속하여 신고를 해도 됩니다. 보증금 6천만원 초과 또는월세 30만원 초과하는 임대차계약의 경우 신고를 해야하는데 신고를 하지 않고 있다가 적발되면 과태료 5~100만원을 부과해야합니다. 전월세신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되고 전입신고는 별도로 해야 합니다.2024년 5월 31일까지 계도기간으로 신고를 해도되고 안 해도 됩니다. 하지만 2024년 6월 1일부터 위 임대료를 초과하는 주택임대차계약을 체결하면 의무적으로 신고를 해야합니다.
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Q. 계약기간은 남아있고, 보증금은 다 차감된 세입자?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.차임을 연체하는 임차인을 퇴거 시키려면 명도소송과 지급명령이 있습니다. 명도소송은 임차인을 내보낼 수 있는 가장 확실한 방법이 맞습니다. 하지만, 소송은 많은 시간과 돈을 필요로 합니다. 즉, 임차인을 내보내기 위해 소송을 진행하는 과정에서 임차인은 지속적으로 월세를 미납하게 될 것입니다. 따라서 임대인에게는 손해가 계속 발생하게 되는 것입니다. 그렇기 때문에, 소송이 아닌 다른 절차를 통해 임차인을 빠르게 내보내시는 것을 추천 드립니다. 임차인을 퇴거시키기 위해서는 퇴거 조건에 맞아야, 내보낼 수 있습니다. 가장 대표적인 4가지 조건에 대해 알려드리겠습니다. 1. 주택임대차계약의 경우 2기차임에 달하는 연체의 경우2. 임차인이 체결한 임대차 계약서를 이행하지 않을 때3. 임차인이 부동산을 불법적인 용도로 사용하거나 훼손했을 때4. 임차인이 제3자에게 부동산을 전대했을 때이와 같은 조건들이, 임차인에게 임대차 계약해지를 통보하고, 퇴거시킬 수 있는 대표적인 조건입니다.이때, 임대차 계약해지를 위해서는 반드시 내용증명을 발송하시는 것이 좋습니다내용증명은 법적으로 나의 의사표현을 전달했다는 사실을 입증 받을 수 있으며, 이에 대한 사실 확인과 증거물로써 활용될 수 있기 때문에 반드시 분쟁의 첫 단계에서 가장 우선적으로 진행되어야 합니다.임차인에게 월세 미납으로 인한, 퇴거 내용증명을 발송하셨다면, 그 다음으로는 밀린월세 지급명령 신청으로 내 월세를 돌려받으셔야 합니다. 지급명령의 경우에는 복잡한 과정들이 존재하지 않고, 단순히 채권자의 지급명령 신청으로만 진행되는 법적 절차입니다. 법원에서는 채권자가 신청한 지급명령서를 검토하여, 신청 사우가 타당하다고 확인된다면, 바로 확정을 내려 채권자에게 판결문을 전달하게 됩니다. 빠르면 한달내로 지급명령 판결문을 얻게 되며, 이를 통해 채무자의 재산에 강제집행까지 진행할 수 있는 집행 권원을 획득하게 됩니다. 또한, 지급명령의 경우에는 일반 소송과는 다르게 저렴한 비용으로 진행할 수 있다는 장점이 있습니다. 지급명령이나 소송을 통해 밀린 월세도 받을 수 있습니다.
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Q. 월세 살이 후 집을 뺄때는 어떤 순서로 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료일에 짐을 빼고 공과금을 정산하면 됩니다. 가스비, 전기세, 수도세를 각 기관에 전화하여 정산하면 됩니다. 가스는 다음날 기사가 와서 확인하고 요금청구서를 보내고 정산하면 됩니다. 전기세는 전기계량기가 한국전력과 연결이 되어 있으면 당일 바로 정산을 할 수 있고 연결이 안 되어있으면 본인이 직접 계량기를 확인해서 알려주고 요금청구서를 받으면 정산하면 됩니다. 수도세도 전기세와 같습니다.(원룸이고 거주하면서 수도세를 납부하지 않았다면 수도세를 정산하지 않아도 됩니다.) 짐을 모두 빼면 임대인이 내부를 확인하고 이상이 없으면 보증금을 반환합니다.
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Q. 아파트 1년 임대차 계약시 재계약이나 재계약 거부 시점
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신은 첫 계약하고 2년이 지나서 행사할 수 있습니다. 주택임대차보호법 상 계약기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 계약기간을 정했다면 임대차계약은 2년으로 봅니다. 그래서 전세 또는 월세 임대차계약을 1년으로 정했다면 임차인은 2년을 주장하여 더 거주할 수 있습니다. 그리고 2년이 되기전 계약만료 6~2개월 전에 계약에 대한 의사통보를 하면 계약갱신요구권을 행사하는 것입니다.만약 계약만료 6~2개월 전에 임대인과 임차인 모두 계약에 대해 아무런 의사통보를 하지 많으면 묵시적갱신이 됩니다.