안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 업무용 오피스텔로는 전입 신고가 안 되는 것인가요.?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 구분됩니다. 업무용 오피스텔은 분양을 한 경우 건물부분에 대해서 부가세를 환급받을 수 있고, 주택수에 포함되지 않아 양도세, 종합소득세 등 세금에서 유리할 수 있습니다. 하지만 이 업무용 오피스텔에 임차인과 임대인이 주택임대차계약을 체결하고 임차인이 전입신고를 하면 주거용 오피스텔로 적용하여 건물부분 부가세 환급받은 것을 반납해야 하고, 주택수에 포함이 되며 10년간 유지해야 합니다.전입신고가 되지 않으면 전세권설정의 되는지 임대인에게 물어보기 바랍니다. 전세권설정을 하게 되면 물권으로서 등기부에 등기가 되어 권리순위를 지킬 수 있습니다.
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Q. 전세 계약이 끝나서 이사가기로 2달전에 얘기했어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세의 경우 이런 경우가 있습니다. 전세보증보험에 가입하지 않은 경우 새로운 임차인이 나타나기 전까지 보증금 모두를 온전하게 빨리 돌려받기 어렵습니다.계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청하거나, 보증금지급명령, 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다. 임차권등기명령은 등기부에 임차권등기명령이 등기되지만 강제력이 없어 임대인이 보증금을 반환하지 않더라도 강제할 수 있는 수단이 없습니다.보증금 지급명령은 반환소송보다 시간을 단축시켜 해결할 수 있지만 임대인이 이의를 제기하면 본안소송으로 넘어가서 소송기간이 길어질 수 있습니다. 보증금반환소송은 승소판결의 판결문으로 강제집행(압류, 경매)을 할 수 있습니다. 경매로 넘어가더라도 권리순위에 따라 보증금을 모두 배당받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 일부만받을 수도 있습니다.
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Q. 빌라가 근린생활시설로 분류되어 있으면 전세보증보험 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험은 용도가 주거용이어야 합니다. 근린생활시설에는 보증보험 가입이 안 됩니다. 보증보험 신청이 되는 주거용 매물로 찾아보시기 바랍니다.
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Q. 전월세 신고시 최초 계약서에 받은 확정일자 유효한지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금을 감액하는 경우 확정일자를 다시 받지 않더라도 최초 계약서에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 합니다. 이전의 보증금이 더 크고 계약갱신시 보증금을 감액하더라도 이전 계약의 보증금이 감액된 보증금을 포함하고 확정일자도 그대로 유지 하기때문에 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 확정일자를 다시 받으면 다시 받은 날부터 효력이 발생합니다.
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Q. 이사할때 장기수선충당금 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.장기수선충당금은 공동주택관리법에 명시되어 있습니다. 장기수선충당금이란 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 말합니다. 아파트의 소유자(집주인)는 장기수선충당금을 사용자(세입자)가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제8항).관리주체는 아파트의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제31조제9항).계약종료일에 이사나가면서 관리사무소에 장기수선충당금 납부내역서를 발급 받아서 임대인에게 보여주면 됩니다. 임대인은 보증금과 장기수선충당금 총 지불한 금액을 반환 할 것입니다.