안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 신탁부동산이 무엇이며 왜 최근에 이런 관련된 사기가 많아진건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신탁부동산은 부동산 소유주가 소유권을 신탁사에 이전한 것을 의미합니다. 이렇게 되면서 부동산의 권리관계가 복잡해집니다. 즉, 소유권이 신탁사에게 이전되면서 신탁사의 동의가 있어야 계약이 가능한 것입니다. 임대해야 할 권한, 처분의 권한이 모두 신탁사가 가지게 됩니다.그런데 이 부분을 간과하고 원소유주와 전월세 계약을 진행한 것입니다. 이 경우 불법임차인이 되는 것입니다. 그리고 거래시 근저당권 여부를 확인시 을구를 확인합니다.그런데 신탁부동산인 경우 갑구를 확인해야 하고. 갑구에 신탁이 있으면 신탁부동산이라는 의미입니다. 신탁의 경우 등기부등본 을구에 근저당권 등이 표시되지 않습니다.이 경우 '신탁원부'를 확인해야 합니다.그런데 이 경우도 복잡해서 알아보기 어렵습니다.
Q. 청년임대주택에서 나오는 전용면적의 85m2라고 나와있던데 그거는 평수가 어느정도 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전용면적85m²는 약 25.7평이 됩니다.전용면적이란 현관부터 방, 거실, 욕실 집 내부 면적을 의미합니다. 아파트의 경우 베란다는 서비스면적으로 전용면적에서 제외됩니다.
Q. 부동산가격계속오르나요?자리좋은 역세권에집 사놓는게좋나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.과거를 살펴보면 부동산가격은 우상향했습니다. 경제성장과 개발에 따른 우상향으로 봐야합니다. 2025년 부동산 가격은 서울과 수도권 선 호지역의 신축이나 재건축 대상 아파트를 중심으로 오를 가능성이 커 보입니다. 서울과 수도권이라도 향후 정 비사업 전망이 어두운 용적률 높거나 입지가 좋지 않아 사업성이 낮은 구축 아파트는 상승장에서 소외될 가 능성이 큽니다. 지방은 공급 사이클로 반등의 시기가 오긴 오겠지만 인상적인 수익률을 내기는 쉽지 않을 것입니다.부동산으로 돈을 벌 수 있는 시기는 아직 지나지 않았습니다. 단, 부동산으로 돈을 벌기 위해 투자해야 할 금액 이 늘어났습니다. 상급지나 신축을 사야 오르기 때문입니다. 최근 갭투자라는 단어가 자취를 감춘 결정적인 이유입니다. 상급지는 갭이 크기 때문에 갭투자가 거의 불가능 합니다.당분간은 다주택자의 투자 수요보다는, 갈아타기 중심 의 실수요가 부동산 시장의 가격을 결정하는 시장이 될 것으로 예상됩니다. 갈아타기를 할만한 상급지는 상 승 여력이 있겠지만 그렇지 않은 지역은 어려울 수 있 다. 상급지를 싸게 사야 합니다. 그냥 싸게만 샀다가는 물 리기 십상일 수 있습니다.
Q. 부동산 갭투자의 기본적인 절차를 알려주시면 감사드리겠습니다. 매매, 전세는 어떻게 계약하는건지에 대해서 알려주시면 감사드리겠습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세를 끼고 주택을 매입해 시세차익을 노리는 부동산 투자 방식을 말합니다. 매매가격과 전세가격 간의 갭(gap)이 적은 집을 전세끼고 매입해 일정 기간 후에 집값이 상승하면 매도하여 차익을 실현하는 방식입니다. 전세 보증금이 집주인에게 마치 무이자로 자금을 빌리는 레버리지로 작용하기 때문에 전세가율이 높을수록 투자자에게 유리하며 일반적으로 매매가격 대비 전세가율이 최소 70%를 상회하는 지역에서 많이 일어납니다.예를 들어, 매매가가 5억원인 아파트의 전세 보증금이 4억 5천만원이라면 5천만원을 투자하여 집을 사는 것입니다. 투자자는 전세계약이 종료되면 전세가를 올릴 수도 있고 집값이 오르면 시세차익을 볼 수도 있습니다. 갭투자는 비교적 적은 자금으로 투자가 가능해서 부동산 상승기에 유행합니다.주택경기 호황과 저금리 기조로 인해 갭 투자는 크게 인기를 끕니다. 투자자 입장에서는 부동산 가격이 상승하면 문제가 없지만 부동산 경기가 위축되거나 집값이 떨어지는 경우에는 손실을 보게 됩니다. 이 경우에 세입자 또한 손실을 보게 됩니다. 전세 보증금을 제때 받지 못하거나 아예 돌려받지 못하게 되는 상황에 놓일 수 있기 때문입니다. 한편, 갭투자를 이용해 여러 채, 심지어 수백 채의 집을 매매한 투자자들이 파산하면서 세입자들에게 전세보증금을 돌려주지 못하게 되는 소위 깡통전세 현상이 나탑니다.
Q. 공인중개사 시험은 몇번을 봐야하는건지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기본적으로 시험은 일년에 한번만 치르며8월 중순 접수, 본 시험은 10월 마지막 토요일입니다. 지금은 한국산업인력공단에서 시행하므로 Q-Net홈페이지에서 접수합니다.1차, 2차 시험 모두 같은 날에 봅니다. 한 해에 1, 2차를 모두 합격하면 최종합격되며, 한 해에 1차만 합격하고 2차는 떨어진다면, 다음 회에 한해 1차는 면제됩니다. 만약 한 해에 1차가 떨어진다면 같은 해 2차 합격여부에 관계없이 다음 해에 처음부터 다시 봐야 합니다.