신탁부동산이 무엇이며 왜 최근에 이런 관련된 사기가 많아진건가요?
안녕하세요. 최근에 신탁부동산이 많이 나오는데 신탁부동산이 무엇인지 궁금하여 최근에 왜 이런 사기가 급증하는 배경이 무엇인가요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
최근 들어 신탁부동산을 이용한 사기가 급증하고 있습니다.
신탁부동산이란 부동산 소유자가 신탁회사에 부동산을 맡기고 , 신탁회사가 소유권을 가지면서 관리 ㆍ 운영 ㆍ 처분하는 방식입니다.
이는 부동산 개발이나 자산 보호 , 담보 활용 등의 목적에서 활용되지만 , 법적 구조가 일반인에게 생소하다는 점을 악용한 사기 수법이 늘어나고 있습니다.
대표적인 사기 유형은 이중 분양 및 중복 담보대출입니다.
신탁자가 부동산 소유권이 없는 상태에서도 투자자를 속여 같은 부동산을 여러 번 분양하거나 , 이미 담보로 설정된 부동산을 다시 대출받도록 유도하는 방식입니다.
또한 , 신탁회사가 보증하는 것처럼 속여 허위 투자 유치를 하거나 , 신탁부동산을 담보로 거액을 빌린 뒤 잠적하는 사례도 발생합니다.
심지어 일부 시행사는 신탁을 이용해 부동산 개발을 진행하는 것처럼 꾸미고 투자금을 유치한 뒤 , 사업이 좌초되면 모든 책임을 회피하기도 합니다.
이러한 사기를 예방하려면 신탁부동산 거래 시 등기부등본을 반드시 확인하고 , 신탁회사에 직접 문의하여 신탁 계약의 내용을 확인해야합니다.
또한 , 법률 전문가와 상담을 거쳐 계약의 안전성을 점검하는 것이 필수적입니다.
신탁부동산은 본래 안전성과 효율성을 갖춘 제도지만 , 무지와 방심이 화를 부를 수 있습니다.
신중한 접근만이 피해를 막을 수 있는 유일한 길입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
최근 뉴스에 나온것은 월세도 보증금사기를 당할수있다는 이슈로 그 원인이 신탁부동산이라는 기사가 보도된것으로 알고 있습니다.
일반적으로 집주인이 은행에 대출을 받는 경우 등기부상 을구에 근저당이 설정되고 이는 중개시에 확인이 가능하나, 최근에는 신탁회사에 소유권을 넘기고 해당 신탁사로부터 수익권증증서를 받아 이를 담보로 은행에 대출을 받아 중개시에 등기부상 신탁등기외 아무런 저당물권이 없어 리스크가 없다고 판단 계약을 진행하는 경우가 많다고 합니다. 이럴경우 공매나 경매가 진행될 경우 현 임차인은 계약시 신탁회사로부터 받은 임대차동의서가 없는 경우에는 권리없는 임차인으로 그대로 보증금 피해를 보게 됩니다. 이러한 피해가 최근 늘어난 이유는 아무래도 중개사의 신탁에 대한 이해부족과 임차인 역시도 기존과 다른 방식의 사기유형이기에 사전예방이 쉽지 않았던 것으로 보입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
신탁부동산은 부동산 소유주가 소유권을 신탁사에 이전한 것을 의미합니다. 이렇게 되면서 부동산의 권리관계가 복잡해집니다. 즉, 소유권이 신탁사에게 이전되면서 신탁사의 동의가 있어야 계약이 가능한 것입니다. 임대해야 할 권한, 처분의 권한이 모두 신탁사가 가지게 됩니다.
그런데 이 부분을 간과하고 원소유주와 전월세 계약을 진행한 것입니다. 이 경우 불법임차인이 되는 것입니다.
그리고 거래시 근저당권 여부를 확인시 을구를 확인합니다.
그런데 신탁부동산인 경우 갑구를 확인해야 하고. 갑구에 신탁이 있으면 신탁부동산이라는 의미입니다. 신탁의 경우 등기부등본 을구에 근저당권 등이 표시되지 않습니다.
이 경우 '신탁원부'를 확인해야 합니다.그런데 이 경우도 복잡해서 알아보기 어렵습니다.
명의신탁의 종류는 대부분 담보신탁입니다. 이러한 경우 신탁회사 등에서 돈을 빌려주면서 채권 확보를 위하여 명의를 잠시동안 가져오는 것을 의미합니다. 이러한 경우 위탁자(원소유자)는 각종 권리행사가 불가함에도 불구하고 집주인 행세하여 법적으로 문제가 되었던 사례가 많습니다. 따라서 신탁등기가 된 경우에는 계약시 최소한 신탁회사의 동의를 받고 진행해야 함을 참고하시기 바랍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 까지도 전세사기가 계속되고 있는데, 그중 신탁을 이용한 부동산 사기는 집주인이 소유권을 신탁회사에 넘겨 주고 대출을 받는 방법을 이용한 것입니다. 이렇게 신탁이 되면 집주인은 전월세 계약을 해도 권한이 없는 사람이되지만 이를 알지 못하는 임차인에게 자격있는 집주인 행세를 하여 전세계약을 하는 것인데 이렇게 되면 문제가 생겨도 임차인이 보호를 받지 못하는 점을 이용하는 것입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
신탁은 집주인인 위탁자가 신탁회사(수탁자)에 임대주택에 대한 관리처분을 맡긴다는 것입니다
이런 상황에 있다 보니, 주택에 대한 실질적 소유자와 형식적 소유자가 달라지며, 대외적으로는 형식적 소유자인 신탁회사가 소유권을 행사하게 됩니다.
즉, 신탁부동산은 소유자가 신탁회사이고위탁자(집주인)는 신탁계약을 통해 수익권 증서를 받고 수익권 증서를 통해 위탁자는 금융기관에서 대출을 받습니다
신탁회사는 수익권 증서를 발급할 때 수수료 등 신탁보수 등을 받아 수익을 얻습니다
신탁 시, 금융기관은 우선수익자가 되며 위탁자(집주인)이 돈을 값지 않을 경우, 신탁자는 위 재산을 처분해서 금융기관에 돈을 갚습니다
위탁자(집주인)이 임차인과 임대차 계약을 체결하는 경우 위탁자는 자금 등을 융통하기 위해 임차인과 계약을 맺고 보증금을 받는 경우가 문제가 됩니다
위탁자가 법인인 경우도 있는데, 법인이 다수의 주택을 소유하고 임대할 권한이 없으면서 임차인과 계약을 맺는 경우가 많습니다
결국, 신탁자, 우선수익자(금융기관)의 동의없이(사전 승낙) 위탁자(임대인, 집주인)와 임차인 사이의 임대차 계약은 무효이고 임차인은 임대차보호법상 보호를 받지 못하는 상황에 놓이게 될때 전세 사기로 이어지는 경우가 많습니다
신탁부동산은 꼭 전세계약을 할때 신탁회사의 동의를 얻고 동의서를 쓴경우에 계약을 하셔야 합니다
그래야 안전합니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
신탁부동산은 소유권을 신탁회사에 위임하여 일정한 수수료를 지불하고 던문적 수익성을 보장하는 제도 입니다
따라서 등기부상의 소유권자와 계약시에는 신탁회사의 승인을 요하는 규정이 있기 때문에
자칫 게약이 무효화되어 손실을 볼수 있습니다
따라서 계약전 신탁등기 물건은 꼭 신탁회사에 문의하시어 계약을 진행하여야 손실을 면한다는 것을 참고하여 주시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
신탁부동산이란 부동산 소유자인 위탁자가 부동산은 유지하고 관리하거나 투자 수익을 올릴 목적으로 수탁자에게 신탁한 부동산을 말합니다.
신탁 부동산 사기 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.
신탁 부동산 소유자가 신탁회사에 소유권을 이전
신탁을 담보로 대출 실행(등기부등본에 표시X)
신탁 회사 동의 없이 임대사업자가 세입자들과 전월세 계약
세입자는 정상적인 계약이라 믿고 계약 후 입주
대출금을 갚지 못하면 부동산이 공매
세입자들은 보증금도 못 돌려받고 퇴거명령 받음
위와 같인 방식으로 사기를 칩니다. 조심하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
신탁된 부동산은 신탁사 동의 없이 매매 불가 > 등기부등본에서 신탁등기 확인 필요
허위 매물,이중계약 주의 > 계약 전 신탁사 확인 필수
부동산 경기 침체로 사기 위험 증가 > 투자 전 철저한 조사 필요합니다. 저는 신탁등기된 물건 자체를 취급하지 않습니다. 그만큼 위험하다는 뜻 입니다.
