안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 공인중개사 복비는 얼마 줘야 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금5천만원에 월세1백만원 중개보수(부가세는 별도, 10% 또는 4% 또는 없음) 근저당권이 있다면 보통 대출(등기부상 채권최고액)+총 보증금(본인 보증금포함)이 해당주택매매 시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
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Q. 월세 계약이 끝나기전에 나간다면 복비는 누가 내야될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지(이사)를 한다면 임대인과 합의에 의한 계약해지를 합니다. 보통 이런경우가 흔하기때문에 계약서작성할 때 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용을 작성합니다. 특약사항에 작성했다면 그대로 이행하면 되고 특약사항에 작성하지 않았다면 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 임대인과 임차인이 협의하여 계약서에 사인을 하거나 도장을 찍습니다. 그리고 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환 할 의무가 없습니다. 그래서 협의에 의한 계약해지를 합니다.
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Q. 갱신권 사용 전세 연장을 희망하는 세입자가 있는데 매도 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.갱신요구권기간(계약만료 6~2개월 전) 이내라면 기존임차인이 계약갱신을 통보하였더라도 새 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거부할 수 있습니다. 그리고임차인은 계약종료 후 이사를 가야합니다. 계약종료가 2개월 정도 남았는데 임차인이 2개월 이내 이사할 곳을 못 찾는다면 이사일을 임차인과 임대인이 협의하면 되겠습니다.
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Q. 경매에 낙찰되면 몇%까지 대출을 해주나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경락대출은 감정가 70%와 낙찰가80% 중 낮은 금액으로 실행합니다. 그리고 대출이 어려운 경우가 있는데 해당부동산의 가치가 낮은 경우(5천만원 이하), 부동산의 가치가 낮고 지하의 경우, 공유물(지분)일 경우(단, 토지의경우 50%이상의 지분 낙찰은 예외), 건물구조조건 불충족(4면의 기둥이 없음, 두개의 방을 하나로 변경)의 경우입니다.
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Q. 아파트 재개발 이 안될수도 있는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트의 경우 재건축이라고 하고 주택지역의 경우 재개발이라고 합니다. 현재 30년 이상의 아파트는 재건축 요건에 해당됩니다. 그리고 재개발에는 없는 과정인 안전진단을 통과해야 합니다. 그리고 저층 아파트(4층 또는 5층) 단지의 경우 재건축 후 사업성이 고층 아파트의 사업성보다 좋기때문에 재건축을 시행 하려고 합니다. 고층 아파트도 사업성이 좋다면 재건축을 시행할 수도 있습니다. 요즘 부동산 불황기(공급이 많아짐)에는 공급과 수요를 조절하려고 지자체에서 재건축 허가를 안내주려고 합니다.