안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 등기부등본 맨 아래에 공유자라고 적혀있는게 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법적으로는 임대는 관리행위로 보고 지분권자 각각 동일한 지분을 소유했다면 공유자들 모두에게 사인 또는 날인을 받아야 합니다. 과반수 지분 소유자는 나머지 지분권자의 동의를 받지 않고도 홀로 임대차계약을 체결할 수 있습니다.본 질문을 보았을 때 3명 동일하게 지분을 소워하고 있어 3명 모두에게 서명 및 날인을 받아야 합니다. 임대차계약 당일 참석하지 못 한다면 위임장을 제출해야 합니다. 3명 중 일부가 참석하지 못 할 때는 임차인이 영상통화(녹화) 또는 전화(녹음)으로 나머지 지분권자를 확인하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 평생 원룸에서 사는것은 어떻게 생각을 하시 나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일생 1인가구로 혼자 거주하는데 아무런 문제가 없고 원룸 월세가 시간이 지나더라도 경제적으로 부담이 되지 않는다면 원룸에서 평생 살아도 됩니다.
부동산
Q. 전입 신고는 어디서 언제 하는것이 가장 좋은가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.저니입신고는 대항력의 요건으로 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 대항력이 생깁니다. 대항력이란 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 만약 해당주택이 매매되어 집주인이 바뀌어서 집주인이 이사(계약해지)를 요청한다면 세입자는 대항력에 의해 거부할 수 있습니다. 또는 말소기준권리(압류, 가압류,가등기, 저당, 근저당,경매개시)보다 선순위 임차인(배당요구를 신청하지 않음)은 낙찰자가 인수해야 하고 계약종료 후에 보증금을반환해야합니다. 그리고 낙찰자가 이사요청을 하더라도 거부할 수 있습니다. *우선변제권의 효력(대항력+확정일자)전입신고-당일확정일자-다음날 0시부터전입신고(12일), 확정일자(15일)->대항력 효력은 16일부터 발생전입신고(12일), 확정일자(12일)->대항력 효력은 13일부터 발생확정일자(12일), 전입신고(15일)->대항력 효력은 15일부터 발생 전입신고나 확정일자를 늦게 받으면 대항력의 효력이 늦게 발생하고 우선변제권의 효력도 늦게 발생하여 경매시 후순위로 밀려날 수 있습니다. (우선변제권=대항력 + 확정일자)*소액임차인에 해당하지만 대항력을 갖추지 못 하면 경매시 최우선변제금을 받지 못 하게 됩니다.(최우선변제권(대항력있는 임차인)을 가지면 경매시 가장먼저 배당받을 수 있음)
부동산
Q. 장기수선충당금 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.장기수선충당금은 아파트연식에 따라 산정되는 것이 아닙니다. 장기수선충당금 산정방법이 있습니다. *장기수선충당금 산정방법관리규약에 적립요율을 규정하지 않고 적립하는 경우-근거조항: 공동주택관리법 시행규칙 별표 1제7호2.관리규약상의 적립요율을 적용하여 적립하는 경우-근거조항: 공동주택관리법 시행력 제31조제1항장기수선충당금 요율은 관리규약에 따라 달라질 수 있으므로, 개별 아파트의 관리규약을 확인해야 합니다.
부동산
Q. 아파트 매도 시에 식기세척기 빌트인을 놓고가야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최근 빌트인 가전으로 설치된 인테리어가 증가하면서 매매 시 철거, 이전 등을 두고 매도인과, 매수인 간의 갈등이 일어납니다.매도인의 경우 내가 산 물건이니 소유권도 나에게 있다는 주장이고, 매수인은 계약 당시 따로 고지하 지 않았고 빌트인 가전의 소유권은 인계하는 것이 맞다는 주장으로 서로 상반된 주장을 합니다.부동산에는 부합물이라는 명칭이 있습니다. 부합물이란 지상의 수목이나 가옥의 부속물 등 통 산 부동산에 부속되어 독립성을 잃고 일체가 된 물 건을 뜻합니다.일반적으로 부합물은 분리했을 때 물리적 구조나 용도, 경제적 효용 면에서 기존 시설 및 가치를 훼손 하거나, 원상 복귀하는 데 있어 과다한 비용이 필요 한 경우에 해당됩니다.이를테면 싱크대를 비롯한 빌트인 가구, 가전 등을 부합물로 여깁니다.그러므로 빌트인의 소유권은 매수인이 취득해야 한 다고 볼 수 있습니다.법령대로라면 빌트인 가전은 부합물이기 때문에 매 수인에게 소유권이 있는 것이 맞습니다.하지만 매도인이 산지 얼마 안 됐고 아깝다면 억울 해 할 수도 있는데, 빌트인 가전을 가져갈 방법이 전혀 없는 것은 아닙 니다.민법 256조는 당사자의 의사 여하에 불구하고 강제 적으로 적용되는 규정이 아니므로 상호 협의가 있 다면 매도인이 가질 수 있습니다.계약 당시 특약사항으로 부합물에 관한 내용을 명 시하면 됩니다.앞의 사례로 보면, 계약 당시 특약사항에 빌트인 인 덕션은 매도인은 소유로 한다는 내용을 넣었다면 문제가 없을 것입니다.빌트인 가전을 꼭 가져가고 싶다면 원상복구 비용 을 매도인이 부담하겠다는 내용을 추가해 주는 것 도 좋습니다.반대로 빌트인 가전을 원하지 않을 경우는 시설을 원하지 않을 수 있습니다. 이 때는 매수인이 특약사항에 빌트인을 매도인이 회수하거나 철거비용을 매도인이 부담한다는 내용을 계약서 특약사항에 넣습니다.