안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 집 계약 기간 및 이사일 관련해서 궁금해요,.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 임차인이 계약만료 전에 계약해지를 한다고 하면 임대인은 순순히 임차인의 요구를 들어주지 않습니다. 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환해야 할 의무가 없습니다. 그래서 임대인과 합의에 의한 계약해지를 해야합니다. 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의를 합니다. 새임차인을 구하지 못 하면 계약만료일인 10월까지 기다려야 할 수도 있습니다.
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Q. 재개발과 재건축은 무엇이 다른가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축은 건물만 부수고 다시 짓는 것으로 주로 서울 강남지역에서 재건축을 많이 합니다.건물 이외에 도로 및 공원 등 주변 인프라 전체를 개발하는 것이며 기반 시설이 불량하거나 낙후된 곳을 싹 밀어버립니다. 전체적으로 시설을 새로 짓습니다. 서울 강북지역이 재개발되는 걸 예시로 들 수 있습니다.재건축 및 재개발은 《도시 및 주거환경정비법(도정법)》으로 인해 많은 규정을 받고 있습니다.재건축은 기반 시설이 양호할 경우 재건축은 안전진단 절차가 꼭 필요합니다. 재개발은 기반 시설이 열약하면 재개발을 하는데 법적요건 갖추고 있어야 합니다.재건축 재개발의 차이는 성격적으로 명확한 차이가 있습니다. 재건축은 민간 주도 성격이며 아파트 주민들이 적극적으로 주도합니다. 재개발은 구역을 지정하는 공공주도의 성격을 띄고 있습니다.오래된 아파트를 신축 아파트로 건축하면 해당 아파트가격이 상승하게 됩니다. 아파트 주민들이 적극적으로 나서는 이유가 있습니다. 그렇지만 재개발은 주민 사정이 있고 현 상태를 유지하면서 그대로 살기 원하는 주민들이 있기 때문에 시간이 조금 더 걸릴 수 있습니다. 공공 주도적인 성격이 강할 수 있습니다.재건축은 토지와 건물 동시에 소유해야할 조합원이 자격이 생기며 재개발은 둘 중 하나만 소유해도 조합원의 자격이 취득됩니다. 조합원의 대상 범위가 재건축과 비교했을 때 재개발이 대상 범위가 넓고 지상권자도 조합원의 자격을 취득할 수 있습니다.
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Q. 전세가 없어질 수도 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전문가들은 전세 제도가 사라지는 것은 시장의 역할인 만큼 정부가 강제하는 것은 위험하다고 주장합니다. 값비싼 월세를 내지 않아도 되는 전세는 임차인의 주거 안정, 내집마련을 돕는 주거 사다리 역할을 하고 있기 때문입니다. 특히 전세 제도를 갑자기 없앨 경우 최대 2000조원에 달할 것으로 예상되는 보증금 반환도 문제입니다. 대출 등 금융 시스템 마비로 이어져 사회적으로 큰 문제를 야기할 수 있습니다.전세 자체를 폐지할 것이 아니라 위험한 전세 거래를 최대한 줄이는 게 중요하다는 주장이 힘을 얻는 배경입다. 이를 위해 ‘에스크로 제도’가 대안으로 거론된다. 에스크로 제도는 부동산을 거래할 때 이해관계 없는 금융사 등 제3자가 개입해 안전 결제를 보장하는 제도입니다. 기존처럼 집주인이 아닌 제3기관에 전세보증금을 맡겨놓는 개념입니다.일부 집주인은 보증금으로 무분별한 갭투자에 나서다 전세 만기가 도래했는데도 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 속출했습니다. 에스크로 제도를 도입하면 전세사기 사태를 방지하고 전세보증금이 갭투자에 흘러가는 부작용도 차단할 수 있다는 내용입니다.다만 전세보증금을 일종의 ‘무이자 대출’로 인식하는 집주인 반발이 변수입니다. 에스크로 제도를 도입할 때 보증금의 10~30% 등 일부라도 예치하는 집주인에게 세금 감면 등의 인센티브를 주는 것도 검토해볼 만합니다.하지만 임대인은 전세금을 받아서 활용하는 것이 목적이고, 임차인 입장에서 전세금 보호는 기존 전세보증보험 같은 제도를 적용해도 되는 만큼 에스크로를 전면 적용하는 것은 무리가 있어 보이기도 합니다.멀리 보면 전세 제도 대안으로 기업형 장기임대주택 공급을 확대하는 것도 방법입니다. 기업형 장기임대주택은 기업형 임대사업자가 100가구 이상 주택을 20년 이상 장기 운영하는 민간임대주택입니다. 리츠 방식으로 운영 가능합니다. 아파트 민간등록임대사업자 제도를 부활해야 한다는 의견도 설득력 있습니다. 다주택자를 활용해 실수요가 많은 민간 아파트 전세 공급을 늘리기 위해서입니다.전세 제도를 한꺼번에 폐지하기는 어렵지만 월세 제도가 점차 안착되는 분위기라 월세 시대 도래를 준비하는 정책도 필요합니다.
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Q. 집에 누수가 나서 아랫집에 피해가 가면요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.하지만 최근 대법원 판결을 확인해 보면 아래와 같습니다.“누수오탐지 비용, 온수배관 수리 비용, 분배기 수리 비용은 손해 방지 비용에 해당하지만 직접적인 관련이 없는 벽면 공사, 가구 보양 작업 등 공사비용은 보험금 지급 대상이 아님”-금융감독원 분쟁조정위원회 제 2020-8호-이 판결이 의미하는 바는 누수 확인을 위한 작업, 피해를 입은 가구에 대한 보상은 일상생활배상 책임보험으로 가능하지만, 우리 집의 누수 수리 후 복구 비용은 일배책으로 보상 불가능하다는 뜻입니다.일배로 보상이 안되서 화재보험 특약으로 해결 가능합니다. 급배수시설누출손해특약 가입인데요. 일배책으로 배관 수리까지 완료했다면 그 이후 작업인 우리 집에 대한 복구 작업 비용을 보장합니다.
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Q. 전세계약을 하게 되면 내가 나가고 싶을때 못나가나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본 질문은 계약기간 중 계약해지인데 이때는 계약서 특약사항에 계약기간 중 임차인의 이사(계약해지)에 대한 내용이 적혀있다면 특약사항대로 이행하면 되고, 특약사항에 없다면 임대인과 합의에 의한 계약해지를 해야 합니다. 계약전 임대인과 임차인이 협의하여 계약을 체결했고 이를 따라야 할 의무가 있습니다. 그렇기에 임대인은 계약 기간 전에 보증금을 반환 할 의무가 없기때문에 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건의 합의에 의한 계약해지를 합니다.