안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 계약갱신청구권 중도해지시 보증금 받을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약종료를 의미하기때문에 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.그리고 계약종료이므로 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
부동산
Q. 어떻게 하면 진상 세입자를 구분할 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건물, 방 내부 시설때문에 예로 애완동물 없고 담배 안 피는 직장여자분만 받는 곳이 있습니다. 22년 정도 원룸 관리를 했다면 많은 내공이 있으실 것으로 보입니다. 사람 일은 알 수가 없기에 진상을 피우거나 속을 썩히는 임차인을 구분하는 것은 어렵습니다. 전혀 속을 썩힐 사람으로 안 보이는데 속을 썩히는 임차인이 있습니다.
부동산
Q. 근저당 잡힌 집인데 보증금 천만원은 보호 받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소액임차인에 해당되고 대항력이 있으면 최우선변제권을 가집니다. 경매시 경매집행비용을 제외하고 가장먼저 최우선변제금을 배당받습니다. 최우선변제금은 낙찰가의 1/2을 넘지 못 합니다. 말소기준권리(저당,근저당,압류,가압류,가등기, 경매개시결정 등) 설정날짜를 기준으로 금액을 확인하면 됩니다. 월세라면 환산보증금으로 소액임차보증금을 확인할 수 있습니다.환산보증금=보증금+(월세×100)입니다.
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Q. 다가구 옥상을 개조하여 주택으로 임대시 어떤 불이익이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.불법건축물을 건축한 후 적발될 경우 고지서가 날라오고 원상복구(철거)를 해야합니다. 원상복구를 하지 않으면 매년 이행강제금을 부과해야 합니다. 임차인은 임대차계약을 하기 전에 건축물대장에 없다는 것을 부동산을 통해 알게 될것이고 임대차계약기간 중 임차인과 작은 다툼이 있다면 임차인이 신고할 가능성이 높아집니다. 아니면 불법건축물을 신고하는 사람들이 있으니 생각 잘 해야 합니다.
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Q. 묵시적 갱신 질문 입니다. 1년 계약후, 2년6개월 거주중입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약하고 2년 후에 계약갱신 또는 묵시적 갱신이 가능합니다.(보증금 인상도 가능) 처음 계약하고 2년 되기 6~2개월 전까지 임대인에게 계약갱신에 대한 의사통보를 했다면 계약갱신이 되어 다음 2년이 될 때까지 주택임대차보호법의 보호를 받으며 거주할 수 있습니다. 계약갱신 시 계약조건이 이전 계약과 동일하다면 갱신계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 보증금이 같으므로 확정일자를 다시 받지 않아도 되고 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 합니다.처음 계약하고 계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인이 모두 계약에 대한 의사통보를 하지 않으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약을 진행합니다.계약갱신 시 임대인이 임대료를 인상을 요구할 경우 5% 또는 5% 이내에서 임대료를 인상 할 수 있습니다. 5%를 초과한 금액을 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다. 임대인의 임대료5%인상 요청에 임차인이 동의를 하지 않을 경우 국토부의 입장은 임차인이 동의하지 않더라도 임대인과 임차인이 협의하여 5% 이내에서 협의하여 인상 할 수 있다는 입장입니다.임차인이 임대료인상에 동의하지 않는다고 강제로 임대인이 계약해지를 할 수 없습니다. 임차인은 이사를 가지 않아도 됩니다. 계약갱신 또는 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지 통보를 할 수 있습니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지효력이 발생하고 이는 계약종료를 의미합니다. 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.