안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 매매 수수료는 얼마인가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.중개수수료는 지역별로 거래금액별로 임대차인지 매매인지에 따라서 정해진 상한요율이 있습니다.거래가액에 기준 최소 0.3% ~ 0.9% 의 구간별로 최대 상한요율이 나줘집니다.지역 , 매매 또는 임대차 , 거래가액을 알려주시면 간단히 계산하여 드리도록 하겠습니다.
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Q. 지주택 조합의 문제점은 무엇인가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.조합설립인가 신청시 80% 이상의 토지 확보가 필요하며 , 사업계획승인시 95% 이상의 토지 확보가 되어야 합니다.착공 전 사업부지 소유권 100% 확보 필요 (95% 이상 시 강제 수용 가능)(성수동 트리마제의 전신 지역주택조합의 경우 토지를 92%까지 확보하였으나, 남은 7가구가 평당 1~2억을 요구하다 최종적으로 시행사가 부도나면서 실패했던 사례도 있습니다.)초기 가격이 저렴하나, 사업 지연과 강성 반대자로 비용 증가할 수 있으며, 비용 증가는 조합원들의 분담금 상승으로 연결 됩니다.
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Q. 저당권과 근저당권의 차이가 뭔가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.저당권은 이미 설정된 액수에 대한 담보인 반면, 근저당권은 앞으로 발생할 채권에 대한 담보로, 미리 담보권을 설정합니다. 이 말은, 이 권리의 경우 미리 정해진 금액을 빌리지만, 근저당은 얼마를 빌릴지 정해져 있지 않다는 점에서 차이가 발생한다는 것입니다. 이러한 이유로 근저당은 대부분 채권자가 실제로 빌려 준 금액보다 설정된 채무가 더 많은 경우가 많습니다.두 종류의 담보권은 상환 방식에서도 차이가 있습니다. 저당권의 경우, 결정된 날짜에 일시에 전액 상환해야 하지만, 근저당은 기간 동안 일부 또는 전부를 상환하거나 다시 빌릴 수 있으며, 상환 및 대출이 자유로울 수 있습니다. 이와 별개로 말소 처리 방식도 다르게 진행되는데, 저당에 대한 권리는 채무 상환 시 자동으로 말소되지만, 근저당은 모든 금액을 갚더라도 별도의 말소 등기 신청을 진행해야만 말소 처리가 이루어집니다.
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Q. 전세끼고 매수시 전세 세입자 퇴거시 전세자금을 제가(매수인)이 주는 건가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.만기 후 전세입자에게 임대보증금의 반환은 매수인 즉, 새로운 임대인이 됩니다.매수인은 매도인에게 매매대금에서 전세입자의 전세보증금의 금액을 상계처리 후 지급하면 됩니다.예를 들어 매매대금 5억이고 전세보증금 3억이면 매수인은 매도인에게 2억만 주고 추후 보증금 반환은 매수인이 하는것 입니다.
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Q. 지금 시점에서 이게 나을까요?!(매매 or 좋은아파트 전세)
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.요즘 분위기도 안좋고 주택가격이 더 떨어진다고 하는데 이 시기에 무리해서 매매를 하면 더 떨어질까봐 속상할것 같고,그래서 2년정도 전세로 살다 좀더 떨어지면 사야겠다 하는데 2년뒤 보니 2년전 대비 배가 아플정도로 올라 있을것 같고, 그 누가 보장해 주는것도 아니고 누가 책임져 주는것도 아니고, 내가 사면 떨어지고 내가 팔면 왜 오를까요 ? 대한민국에 내 집 하나는 마련해야 겠다. 라는 주의시라면 이런것들 너무 따지지 마시고 내 관심지역 , 내가 찜해 놓은 특정단지를 정하시어기준점을 먼저 정해 놓으셨으면 좋겠습니다. 꾸준하게 주의깊게 살피시고 관심을 갖다 보면 내 기준점의 사정권안에 들어오는 매물을 찾을수도 또는 지나쳐 갈수도 있습니다. 오름세 내림세의 큰 흐름속에서도 대세를 벗어나는 작은 흐름은 반드시 있습니다.
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Q. 전세를 살고있는 중에 집주인이 바뀌면 집을 비워줘야 하나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전세계약 기간 중이라면 꼭 반드시 비워줘야 할 의무는 없습니다.남은 1년동안의 거주기간은 보장을 받으실수 있습니다.
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Q. 임대인 입장에서 계약갱신 청구권 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.물론 입니다. 계약갱신청구권을 사용한 재계약임을 명확하게 기재하셔야 추후 혹시 있을지 모르는 분쟁의 원인을 사전에 차단하셔야 하겠습니다.
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Q. 보증금 반환 보험은 보증금을 확실히 지켜 주는 건가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전세보증금 반환보증보험은 모든 집이 다 가입이 가능한 것은 아닙니다.보증보험 가입하고 싶어도 가입 자체가 되지 않는 집도 꽤 많습니다.사기를 당하거나 역전세 깡통전세로 보증금 반환받지 못하고 있는 현재진행형인 임차인들에 비하면 행복한 고민입니다.그중에 그나마 다행히 보증보험 가입하신 임차인들은 임대인이 아닌 주택도시보증공사등으로부터 보증금을 반환 받습니다.보증보험은 가입 하시는것이 좋습니다.
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Q. 전세로들어갈때 도배장판은 어찌되죠?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.전세 입주시 도배 장판은 누가 해야 한다라는 정해진 규정은 없습니다.통상 계약전 집을 보러간 시점에 명확하게 전달을 받으시던가 요청을 하셔야 합니다.도배 장판 새로 해 주는 조건으로 전세 임대를 준다던가, 명확한 얘기가 없다면 적극적으로 물어보셔야 하겠습니다.
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Q. 주거용, 상업용 오피스텔은 어떤식으로 분류되는건가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.오피스텔은 오피스와 호텔의 합쳐진 단어로 업무를 보면서 거주가 가능한 형태의 준주택을 말합니다.오피스텔 분양을 받았을때 실제 용도가 명확히 나오지 않기 때문에 주거용과 업무용 인지 판단하기 쉽지 않습니다오피스텔 주거용과 업무용으로 구분할수 있는 부분은 주거용은 주민등록전입이 가능하고 업무용은 건물분에 대한 부가세를 환급받을수 있으며 부가세 별도금액으로 임대료를 받을수 있습니다.오피스텔은 주거용과 업무용에 따라 세금부분도 차이가 있고 단순히 오피스텔을 보유하더라도 주택으로 보느냐 업무용으로 보느냐에 따라 주택수포함 여부를 알수 있습니다.1주택을 보유한후 주거용오피스텔을 취득하거나 전입신고를 할경우 1세대2주택에 해당이 됩니다.