안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
부동산
Q. 6.28 부동산대책 후 아파트 매수 및 전세대출 연장 가능여부
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.질문자의 상황처럼 ' 기존 1주택 보유 + 전세대출 거주 ' 라는 복합 구조는 정책 적용상 애매한 경계에 놓일 수 있습니다.이에 따라 주요 쟁점과 대응 방안을 정리해 보겠습니다.(1) 새 아파트 구매 시 전세대출 연장 가능 여부현재 전세대출을 받은 상태에서 수도권 아파트 (용인 , 하남 , 남양주 등 3억 이상)를 매수하면 전세대출 유지가 어려워질 수 있습니다.정부는 무주택자 또는 1주택 처분 조건의 실수요자에게 전세대출을 허용하지만 , 다주택자가 되는 시점부터는 전세대출 회수 또는 연장 불가 원칙을 유지합니다.즉 , 새 아파트를 매수하고 기존 전세 거주지에 갱신청구권을 행사하더라도 , 전세대출은 연장 불가하거나 즉시 상환 대상이 될 수 있습니다.특히 전세대출은 ' 실거주 목적 ' 의 지원이기 때문에 다주택자가 되면 정책 취지에 어긋나 연장 제한이 걸릴 가능성이 높습니다.다른 전세집으로 이사한다고 해도 전세대출 신규 실행 자체가 불가능할 수 있으며 , 기존 보유 아파트를 매도하여 무주택 상태가 되면 다시 가능성은 열릴 수 있습니다.(2) 6개월 내 기존 아파트 처분 조건으로 주담대 가능 여부ㆍ 2024년 6.28 대책에서는 " 일시적 2주택자에 대해 주택담보대출 허용 " 을 명시하였습니다.즉 , 기존 1주택을 보유한 상태에서 새 주택을 구입하더라도 , 6개월 내 기존 주택 처분 조건을 충족하면 주담대가 가능합니다.그러나 문제는 전세대출과 주담대가 동시에 걸릴 때의 충돌입니다.새 아파트를 사며 일시적 2주택이 되면 주담대는 가능해도 , 기존 전세대출은 만기 도래 시 연장이 거절되거나 중도상환 요구를 받을 수 있습니다.즉 , 주담대와 전세대출을 동시에 유지하는 구조는 상당히 제약이 많습니다.(3) 수도권 아파트 매수 전략 및 대안ㆍ 전세대출이 걸림돌이 되는 상황에서는 기존보유 아파트 매각이 가장 확실한 해결책입니다.이렇게 하면 무주택자가 되어 전세대출과 주담대 모두 가능한 조건으로 돌아갈 수 있습니다.ㆍ 만약 기존 아파트를 팔기 어려운 상황이라면 , 세입자가 있는 상태의 수도권 아파트를 저렴하게 매입하는 ' 갭투자형 실거주 유예 전략 ' 을 택할 수 있습니다.단 , 실거주 요건이 있는 대출이나 세제 혜택은 제한됩니다.ㆍ 경매 매입도 하나의 방법이 될 수 있습니다.경매는 실매가보다 낮게 낙찰받을 수 있으나 , 전세대출이 있는 상태에서는 대출 심사상 불이익이 따를 수 있습니다.또한 경매는 ' 자금 마련 타이밍 ' 이 중요하기 때문에 기존 전세대출 조기상환 여부를 사전에 체크해야 합니다.결과적으로 , 현재 구조에서 가장 깔끔한 해법은 기존 보유 아파트를 매도한 뒤 새 아파트를 매입하거나 , 전세대출을 중도상환하고 실거주를 새 아파트로 이전하는 방식입니다.일시적 2주택자는 대출이 가능하더라도 전세대출은 제약이 많으므로 , 주거 안정성을 중시한다면 일시적 무주택 상태로의 전환을 고려해야 합니다.전세대출이 정책적으로는 강력한 무주택자 지원 수단이지만 , 자산 증식 단계에서는 되려 족쇄가 될 수 있습니다.따라서 단기적으로 불편하더라도 , 보유 자산 구조의 재편을 통해 장기적 주거 안정과 투자 효율을 모두 확보하는 전략이 필요합니다.
주식·가상화폐
Q. 주식과 가상화폐 시세는 비례하는 경향이 있나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.주식과 암호화폐 시세는 서로 일정 부분 연관성은 있으나 완전한 비례 관계는 아닙니다.경제 전반의 유동성과 투자 심리에 따라 어느 정도 동조화되는 경향이 있지만 , 각 시장의 특성과 투자자 구성의 차이로 인해 독자적으로 움직이는 경우도 많습니다.먼저 , 공통적인 영향을 받는 요인이 있습니다.대표적으로 미국의 금리 정책 , 달러 강세/약세 , 글로벌 경기 전망 등이 그것입니다.예를 들어 금리가 낮아지거나 유동성이 풍부해지면 위험자산 선호 심리가 살아나 주식시장과 암호화폐 시장 모두 상승하는 경우가 많습니다.이런 경우에는 코스피나 코스닥이 상승할 때 암호화폐도 동반 상승할 수 있습니다.2020~2021 년의 코로나19이후 저금리ㆍ양적완화 국면이 대표적인 예입니다.그러나 시장 구조와 투자자층이 다르기 때문에 일치하지 않는 흐름도 많습니다.예를 들어 전통 주식시장에는 기관 투자자와 기업실적에 기반한 펀더멘털 분석이 중심이지만 , 암호화폐 시장은 여전히 개인 투자자의 비중이 높고 , 기술적 분석과 투자 심리에 크게 의존하는 경향이 큽니다.또한 , 특정 코인의 호재나 규제 이슈 , 해킹 사건 등은 암호화폐 시장에만 국한된 영향을 미칩니다.또한 최근에는 오히려 주식과 암호화폐가 역의 방향으로 움직이기도 합니다.예를 들어 경기 불확실성 속에서 주식이 조정받는 동안 , 투자자들이 ' 디지털금 ' 으로 간주하는 비트코인에 일시적으로 자금을 몰아넣는 경우도 있습니다.혹은 비트코인의 급등이 위험 선호 심리를 자극해 뒤늦게 주식이 따라가는 경우도 있습니다.결론적으로 , 주식과 암호화폐 시세는 일정한 거시경제 흐름에 따라 동조화되기도 하지만 , 항상 비례하거나 동반 움직인다고 볼 수는 없습니다.투자자는 두 시장 간의 부분적인 상관성은 참고하되 , 독립적인 리스크와 변수들을 반드시 고려해야 합니다.
주식·가상화폐
Q. 하이퍼코퍼레이션 주가 질문입니다.
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.하이퍼코퍼레이션(' 하이퍼 ' ) 주가와 보유 수량이 갑자기 바뀐 건 역(Reverse)스플릿과 같은 기업구조조정(corporate action) 이 있었기 때문일 가능성이 매우 높습니다.(1) 매수 이후 변화 : 단가ㆍ수량 역전ㆍ 4월 28일에 220원 × 706주를 매수 ->총 투자금 155,320원ㆍ 최근 확인 결과 매수단가가 1,765원 , 보유 주식 88주로 표기됨.ㆍ 이는 단가 약 8배 상승 , 주식 수량 약 8분의 1로 줄어든 형태.ㆍ 숫자로 보면 :220원 × 8 = 1,760 원 , 그리고 706주 ÷ 8 = 약 88주 -> 전형적인 1주당 8주 역스플릿 방식의 조정입니다.(2) 역스플릿(reverse split) 설명ㆍ 회사가 유동주 조절 , 주가 단순화 등을 위해 기존 여러 주를 묶어서 1주로 합치는 조치입니다.ㆍ 예 : 5-> 1 , 8-> 1 , 10-> 1 스플릿ㆍ 이 경우 : 주가는 합병 비율만큼 오르고주식수는 해당 비율로 감소하며 ,총 보유액은 변함 없음.이 조치가 실제로 있었는지 확인하려면 회사 공시나 금융감독원 전자공시시스템(DART) 에서 " 주식병합 " 또는 " reverse split " 공고를 찾아보시면 됩니다.(3) 왜 이런 일을 하는 걸까?ㆍ 주당 가격을 일정 선 이상으로 유지해 장터에서 거래되게 하거나 ,ㆍ 상장 유지 기준 (거래단위 , 시가 총액) 을 맞추기 위해 ,ㆍ 주가 조작 ㆍ낙폭 방지 , 기업 인식 개선 목적역스플릿은 결국 표면상 숫자 변화일 뿐 , 투자 원금이나 수익률에는 영향을 미치지 않습니다.따라서 , 매수단가와 수량의 변화는 기업의 의도된 구조조정 덕분이며 , 실제가치는 그대로라는 점을 기억하시면 됩니다.
부동산
Q. 가게 오픈 분위기를 유지하려면 어떤 방법이 있나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.가게 오픈 분위기를 장기적으로 유지하는 것은 단순한 " 초기 흥행 " 을 넘어서 브랜드 정착과 지속 가능한 매출을 위한 중요한 전략 과제입니다.오픈 초반에는 ' 신규 ' 라는 요소만으로도 고객의 관심을 끌 수 있지만 , 이 관심을 계속 유지하려면 그 이상의 요소가 필요합니다.이를 위해 다음과 같은 방법들이 효과적일 수 있습니다.첫째 , 신선한 콘텐츠와 이벤트의 지속적인 제공입니다.오픈 이벤트처럼 고객의 관심을 끌 수 있는 테마성 이벤트나 시즌별 프로모션을 정기적으로 기획하는 것이 중요합니다.예컨대 , 월 1회 ' 신메뉴 출시일 ' , 고객 참여형 이벤트 (예 : SNS 인증샷 할인) , 또는 지역 커뮤니티와 연계된 행사 등이 있습니다.단순한 ' 세일 ' 보다 고객이 ' 참여하고 공유할 수 있는 경험 ' 을 제공하는 것이 더 오래 기억에 남습니다.둘째 , 고객과의 관계 형성이 핵심입니다.오픈 초반 유입된 고객을 단골로 전환시키는 과정이 중요합니다.이를 위해서는 친절한 서비스 , 일관된 품질 , 그리고 고객 맞춤형 혜택이 필요합니다.예를 들어 , 재방문 고객에게는 소소한 혜택을 제공하거나 , 고객의 생일에 쿠폰을 보내는 식의 고객 관리 프로그램을 구축하는 것이 효과적입니다.셋째 , 매장 내외부 분위기를 지속적으로 개선해야 합니다.처음의 ' 신선한 느낌 ' 을 오래 유지하려면 인테리어 , 음악 , 향기 , 조명 등 감각적인 요소들을 계절이나 트렌드에 따라 조금씩 바꾸는 것이 좋습니다.외부 간판이나 진열 방식도 주기적으로 업데이트하면 지나가는 사람들에게 항상 새로운 느낌을 줄 수 있습니다.넷째 , 온라인 소통을 병행해야 합니다.요즘은 매장 오픈 분위기를 오프라인에서만 유지할 수 없습니다.SNS를 통해 오픈 초기의 활기를 계속 노출시키고 , 후기를 공유하거나 , 소소한 스토리를 풀어내며 ' 살아 있는 가게 ' 라는 인식을 심어야 합니다.이는 입소문과 함께 자연스럽게 재방문을 유도합니다.요약하면 , 오픈 분위기를 유지하려면 단순한 호객 행위를 넘어서 , 고객과의 관계 형성 , 정기적이고 차별화된 콘텐츠 제공 , 감각적인 공간 연출 , 온라인 소통이 유기적으로 결합되어야 합니다.' 오픈 이벤트 ' 는 단발성 유입의 수단이지만 , 장기적으로 ' 브랜드 경험의 연속성 ' 이 핵심입니다.
주식·가상화폐
Q. 원화기반의 스테이블 코인의 미래는 어떻게 보시나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.최근 한국에서도 디지털 금융 인프라 강화를 위한 일환으로 원화 기반 스테이블코인 발행 가능성이 논의되고 있습니다.아직 정부 차원의 공식발표나 도입은 없지만 , 금융위원회와 한국은행 등 주요 기관이 파일럿실험을 계획하거나 검토 중인 것으로 알려졌습니다.이는 디지털 자산 생태계에서의 국가 경쟁력을 높이고자 하는 흐름의 일부입니다.이러한 맥락에서 원화 스테이블코인의 타당성과 미래에 대해 세 가지 측면에서 살펴볼 수 있습니다.첫째 , 경제적 타당성입니다.스테이블코인은 디지털 자산의 변동성을 해소하고 , 빠르고 저렴한 결제 수단을 제공합니다.특히 국내 결제 시스템이 카드사 중심의 고비용 구조로 운영되는 점을 고려할 때 , 원화 스테이블코인은 핀테크 기업과 사용자 모두에게 실질적인 효용을 제공할 수 있습니다.또한 해외 송금 , 디파이(DeFi) , 게임 , 메타버스 등 다양한 산업에서 국산 스테이블코인의 수요가 존재할 수 있습니다.둘째 , 기술 및 제도적 기반입니다.한국은 IT인프라가 잘 갖춰져 있고 , 블록체인 기술 개발도 활발한 편입니다.다만 , 스테이블코인이 제도권 내에서 작동하기 위해서는 발행 주체 , 담보 구조 , 사용자 보호 장치 등이 명확하게 규정되어야 하며 , 현행 자본시장법 및 전자금융거래법과의 정합성 문제도 해결이 필요합니다.최근 금융위원회가 " 가상자산 관련 법안 통합 논의 " 에 착수한 것도 이러한 맥락입니다.셋째 , 국제 경쟁력과 확장성입니다.미국의 USDC , 싱가포르의 XSGD 등 이미 성공적인 법정화폐 연동 스테이블코인이 존재합니다.한국도 원화 기반 스테이블코인을 통해 아시아 금융 허브로서의 역할을 확대하고 , 교차국가 결제 및 무역금융 영역으로까지 확장할 수 있는 가능성이 있습니다.다만 , 원화의 자본통제 정책과 외환규제는 글로벌 확장에 제약이 될 수 있어 제도적 유연성이 병행되어야 합니다.결론적으로 , 원화 기반 스테이블코인은 기술적 , 경제적 , 전략적 측면에서 도입의 타당성이 충분하며 , 향후 디지털 금융 경쟁력 강화를 위한 핵심 수단이 될 수 있습니다.다만 성공적인 안착을 위해서는 정부의 규제 정비 , 민간의 기술 혁신 , 그리고 이용자 신뢰 확보라는 삼박자가 균형 있게 갖춰져야 할 것입니다.따라서 단기적으로는 제한된 실험과 규제 샌드박스를 통해 점진적인 도입이 바람직하며 , 중장기적으로는 한국형 디지털 경제의 핵심 인프라로 자리 잡을 가능성이 높습니다.