안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
주식·가상화폐
Q. 금리가 인하하면 리얼티인컴 주가가 오르나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.금리 인하와 리얼티인컴(Realty Income) 주가의 관계는 밀접합니다.금리가 인하되면 일반적으로 리츠(REITs , 부동산 투자신탁) 종목들의 주가가 상승하는 경향이 있는데 , 그중에서도 대표적인 월배당 리츠인 리얼티인컴 역시 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다.그 이유는 다음과 같은 논리적 연결고리 때문입니다.첫째 , 금리 인하 시 자산 간 상대 매력도 변화가 발생합니다.예금이나 채권 등 안전자산의 수익률이 하락하면 , 투자자들은 상대적으로 높은 배당을 제공하는 자산으로 눈을 돌립니다.리얼티인컴은 안정적인 임대수익을 바탕으로 꾸준한 배당을 지급하는 종목으로 , 저금리 환경에서는 더욱 매력적으로 보입니다.둘째 , 부채 비용 감소로 기업 수익성 개선이 기대됩니다.리얼티인컴은 부동산을 매입하고 이를 임대해 수익을 내는 구조입니다.이 과정에서 많은 자금을 차입하여 운용하는데 , 금리가 인하되면 차입금에 대한 이자 비용이 줄어들고 , 이는 곧 순이익 증가로 이어집니다.기업의 재무 건전성과 수익성이 개선되면 투자자 신뢰도 높아지고 , 이는 주가 상승의 재료가 됩니다.셋째 , 미래 현금흐름의 현재 가치 상승도 중요한 요인입니다.금리가 하락하면 미래에 받을 현금흐름의 현재 가치가 올라갑니다.리츠는 배당 중심의 투자자산이므로 이 효과가 두드러지며 , 할인율이 낮아질수록 기업의 내재가치는 높게 평가됩니다.마지막으로 , 금리 인하가 경기 부양 기대와 연결될 경우 , 상업용 부동산 시장의 활황도 예상할 수 있습니다.이는 리얼티인컴이 임대 중인 리테일 , 산업용 부동산의 공실률 감소와 임대료 상승 가능성으로 이어지며 장기적인 주가 상승 요인이 됩니다.요약하면 , 금리 인하가 시장에 유동성을 늘리는 직접적인 효과도 있지만 , 리얼티인컴의 경우에는 자산 대체 효과 , 부채 비용 절감 ,현금흐름 가치 상승이라는 구조적인 측면에서 주가 상승 압력을 받는 것입니다.다만 , 항상 금리 인하가 주가 상승으로 직결되지는 않으며 , 경기 둔화 우려와 같이 부정적인 변수도 고려해야 합니다.
부동산
Q. 옆집에서 본인의 땅을 일부 침범해서 축대를 십여년전에 쌓았는데 저의 땅을 찿을수 있는 방법을 알려주세요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.옆집이 본인의 땅을 침범해 십여 년 전에 축대를 설치했고 , 그 이후로 아무런 조치 없이 방치되어 왔다면 , 이는 명백한 불법 점유에 해당할 수 있습니다.본인이 자주 방문하지 못했던 사정이 있었다 하더라도 , 토지 소유자로서 권리를 회복할 수 있는 법적 방법은 존재합니다.다만 , 시간의 경과에 따라 일정한 법적 제한이 적용될 수 있으므로 신속한 조치가 중요합니다.{내 땅을 되찾는 법적 해결책}첫째 , 경계 확인 및 측량이 선행되어야 합니다.옆집이 침범한 범위와 위치가 명확하지 않으면 법적 주장을 입증하기 어렵기 때문입니다.전문 측량사를 통해 지적도와 현황이 일치하는지 확인하고 , 침범 여부를 문서화하는 것이 필요합니다.둘째 , 침범이 확인되면 , 우선 내용증명을 통해 상대방에게 정식으로 경계 침범 사실과 원상회복을 요구하는 것이 좋습니다.이미 수년 전 고지한 사실이 있다 하더라도 , 다시 한번 서면으로 기록을 남겨두는 것이 향후 소송에서 유리하게 작용합니다.셋째 , 상대방이 응하지 않을 경우 , 경계확정의 소 또는 토지인도 및 원상회복 청구 소송을 제기할 수 있습니다.이 과정에서 재판부는 토지 소유권 , 침범 범위 , 경과 시간 등을 종합적으로 판단하게 됩니다.{시효취득 주장에 대한 대응}상대방이 십여 년간 해당 토지를 사용해왔다는 점을 근거로 점유취득시효를 주장할 수 있으나 , 이는 대체로 인정받기 어렵습니다.임야나 나대지처럼 사실상 사용 흔적이 적은 토지에서는 ' 소유의 의사로 20년 이상 평온ㆍ공연하게 점유 ' 했는지 여부가 핵심이 되며 , 무단으로 축대를 설치한 경우에는 불법점유로 간주될 가능성이 큽니다.결론적으로 , 토지를 되찾기 위해서는 먼저 침범사실을 정확히 확인하고 , 정식 서면으로 경고한 후 법적 절차를 밟는 것이 필요합니다.특히 이미 침범을 알고 수년이 지난 상황이라면 소멸시효 문제를 방지하기 위해 하루라도 빨리 조치해야 합니다.변호사의 도움을 받아 정확한 측량과 소송 절차를 준비하는 것이 현실적인 해결책이 될 것입니다.
주식·가상화폐
Q. 한국 주식도 많이 오를 것 같습니다. 배당주를 사고 싶은데 좋은 종목은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.한국 주식시장 상승 기대 속 , 고배당주는 안정성과 수익성을 동시에 노릴 수 있는 투자 전략으로 주목받고 있습니다.특히 우선주를 졔외한 보통주 중에서도 높은 배당수익률을 자랑하는 종목은 장기 투자자에게 매력적인 선택이 될 수 있습니다.(1) 고배당 보통주의 투자 매력고배당주는 주가 변동성에 따른 리스크를 일정 부분 상쇄해주는 ' 배당 수익 ' 이라는 방패를 제공합니다.특히 금리 인하 기대나 저성장 기조 속에서는 안정적인 현금흐름이 투자자에게 매력적입니다.보통주는 의결권이 있어 기업 경영에도 목소리를 낼 수 있다는 점에서 우선주와 차별화됩니다.(2) 우선주 제외 , 고배당 보통주 상위 종목 (2025년 기준 , 전년도 기준 배당수익률 기준)※ 수치는 2024년 결산 기준 추정치 또는 최근 공시 기준이며 , 시장 상황에 따라 달라질 수 있음.ㆍ KT&G , 약 6% 내외 , 안정적인 담배 매출과 자회사 실적 기반 , 꾸준한 배당 정책 유지.ㆍ 기업은행(IBK) , 약 5.5~ 6% , 정부 지분 보유 은행으로 , 경기와 무관하게 안정적인 배당 지급.ㆍ 포스코홀딩스 , 약 5% 이상 , 철강뿐 아니라 배터리 소재 등 신성장 동력으로 다변화 중.ㆍ 한국전력기술 , 약 4.5~ 5% , 원전 관련 수혜 기대 , 실적 개선과 함께 배당 지속성 주목ㆍ 삼성화재 , 약 4~4.5% , 손해보험 업계 1위 , 안정적 실적 기반의 꾸준한 배당이 장점.(3) 투자 시 유의사항ㆍ 배당지속성 : 단기 배당수익률이 높더라도 일시적일 수 있습니다.과거 3~5년간 배당 추이를 확인하는 것이 중요합니다.ㆍ 실적 기반 확인 : 배당은 결국 기업 이익에서 나오는 것이므로 , 실적이 지속 가능하지 않다면 고배당은 유지되지 못합니다.ㆍ 업종리스크 고려 : 예를 들어 금융주는 금리나 경기 영향에 민감하며 , 전력ㆍ철강 등은 정책이나 글로벌 수요에 따라 큰 변동성이 있을 수 있습니다.결론적으로 , 현재와 같은 변동성 장세에서 고배당 보통주는 장기적인 ' 현금흐름 투자 ' 로서 유효한 전략입니다.KT&G , 기업은행 , 포스코홀딩스 등은 시장에서도 오랫동안 검증된 배당주로 , 단순히 배당수익률만이 아니라 실적과 업황 흐름도 함께 고려한 선별이 필요합니다.우량한 고배당 보통주에 분산 투자한다면 안정성과 수익성을 모두 만족시킬 수 있을 것입니다.
주식·가상화폐
Q. 일부 앱에서 토큰을 주는데 본질적인 가치가 있는건가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.최근 다양한 앱들이 출석체크 , 퀘스트 수행 , 질문 답변 등의 활동에 대해 보상으로 자체 발행한 토큰을 지급하는 방식을 도입하고 있습니다.이러한 형태는 사용자 참여를 유도하고 , 커뮤니티 활성화를 촉진한다는 점에서 긍정적으로 보일 수 있습니다.하지만 " 이 토큰이 실제로 가치가 있는가? " 라는 질문에 대해서는 보다 신중한 분석이 필요합니다.첫째 , 본질적 가치의 유무는 해당 토큰이 실제로 사용처가 있고 수요가 존재하는지에 달려 있습니다.예를 들어 , 해당 토큰이 특정 서비스의 결제 수단으로 쓰이거나 , 거래소 상장을 통해 현금화가 가능하다면 어느 정도의 교환 가치는 인정될 수 있습니다.반면 단지 앱 내에서 숫자만 증가할뿐 활용처가 없고 , 현금화가 불가능한 경우엔 본질적 가치가 있다고 보기 어렵습니다.둘째 , 공급의 무한성은 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.출석만 해도 매일 토큰이 지급되고 , 사용자 수가 많아질수록 발행량이 누적된다면 이는 ' 토큰 인플레이션 ' 을 유발할 수 있습니다.특별한 수요가 늘지 않는데 공급만 증가하면 자연스럽게 토큰 1개의 가치는 희석될 수 밖에 없습니다.이는 실제 많은 프로젝트들이 겪는 공통된 문제이기도 합니다.셋째 , 프로젝트의 지속 가능성과 신뢰성이 중요합니다.토큰을 발행하는 앱이 명확한 로드맵 , 수익 모델 , 그리고 커뮤니티 기반을 가지고 있다면 그 토큰은 향후 더 큰 생태계에서 역할을 할 수 있습니다.하지만 단순히 사용자 유입을 위한 미끼로 활용되고 , 이렇다 할 개발이나 확장성이 없다면 토큰은 단기간의 이벤트성 보상에 불과할 수 있습니다.결론적으로 , 앱에서 주는 토큰이 즉각적인 경제적 가치를 가진다고 단정할 수는 없습니다.그러나 장기적으로는 해당 앱이나 프로젝트의 성과 , 생태계 확장 여부에 따라 일부는 실질적인 가치를 가질 가능성도 있습니다.따라서 사용자는 " 토큰의 숫자 " 가 아닌 " 토큰의 쓰임새와 신뢰성 " 을 먼저 살펴보는 것이 현명한 접근이라 할 수 있습니다.
부동산
Q. 입주한지 2년 안된 아파트 월세 놓으면 대출 문제에 불이익 있을까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.최근 주택 시장에서는 대출 규제와 보유 요건이 까다로워지면서 , 실거주 요건을 충족하지 못한 경우 각종 불이익이 따를 수 있습니다.특히 입주한 지 2년이 채 되지 않은 아파트를 월세로 전환해 임대를 놓을 경우 , 대출에 어떤 영향을 미칠 수 있는 지에 대해 아래와 같이 정리합니다.(1) 주택담보대출의 실거주 요건정부는 투기수요 억제를 위해 일정 지역의 주택담보대출에 대해 ' 실거주 의무 ' 를 부과해 왔습니다.대표적으로 투기과열지구나 조정대상지역에서 주택담보대출을 받은 경우 , 실거주 요건이 붙는 경우가 많습니다.예를 들어 : ㆍ 2020년 7월 이후 투기과열지구에서 LTV 40% 이상 대출을 받은 1주택자라면 최소 6개월~2년 이상 실거주 요건을 요구받았을 수 있습니다.ㆍ 실거주 요건을 충족하지 않고 임대를 줄 경우 , 대출 회수(만기 전 상환 요구) , 금리 인상 , 대출 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.-> 따라서 대출 당시 계약서나 은행 약정서에서 실거주 조건이 있는지 반드시 확인해야 합니다.(2) 임대 전환 시 세금 혜택 제한주택을 월세로 전환하면 비과세 요건 충족에도 영향을 줄 수 있습니다.대표적으로 :ㆍ 양도소득세 비과세 요건 (1세대 1주택 실거주 2년) 충족을 위해서는 실제 본인이 거주한 기간이 중요합니다.ㆍ 입주 후 2년 실거주가 필요한 시점에서 중간에 월세를 놓는다면 실거주 기간으로 인정되지 않으며 , 추후 양도 시 비과세 혜택을 받지 못할 수 있습니다.-> 단 , 전입신고는 유지하더라도 실거주 사실이 없으면 실거주 기간으로 인정받기 어렵습니다.(3) 대출로 이사할 새 집에 들어갈 수 있는가?현재 주택을 월세로 돌리고 , 새 주택에 들어갈 경우 추가 대출을 받을 수 있는지는 기존 주택의 보유 여부와 대출 이력에 따라 다릅니다.ㆍ 기존 집을 보유한 채로 새 집에 들어간다면 , 2주택자로 간주되어 추가 주택담보대출이 어려울 수 있습니다.ㆍ 전세자금대출 역시 실거주 요건이 따르며 , 기존 주택에서 월세를 받는다면 사실상 임대사업자로 간주되어 전세대출이 제한될 수 있습니다.-> " 기존 집을 전세로 놓고도 새 집에서 대출받을 수 있느냐 " 는 각 대출 유형별로 요건이 다르므로 , 사전에 은행 상담을 꼭 받아야 합니다.(4) 정리하자면 입주한 지 2년이 안 된 아파트를 월세로 놓을 경우 , 아래와 같은 불이익이 발생할 수 있습니다.ㆍ 주택담보대출 실거주 조건 위반 -> 대출 회수 가능성ㆍ 양도세 비과세 요건 미충족 -> 추후 세금 증가ㆍ 새 집 대출 제한 -> 추가 주담대 및 전세자금대출 제약ㆍ 월세 수입 -> 종합소득세 신고 대상따라서 , 실거주 요건 여부와 대출 약정 조건을 면밀히 검토하고 , 은행과 세무전문가의 사전 상담을 받는 것이 매우 중요합니다.필요에 따라 ' 전입만 유지하고 실제 거주는 이사하는 방식 ' 이나 , 지인 명의 임대가 아닌 위장전입으로 오해받을 소지가 있는 행위는 피해야 합니다.결론적으로 , 실거주 조건이 붙은 대출이라면 , 월세로 돌리는 순간 문제가 될 수 있습니다.세금과 대출 모두 불이익 가능성이 존재하므로 , 전문가 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.