안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
부동산
Q. 전세만기 전 계약금을 선지급하는 이유
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전세만기를 앞두고 집주인이 전세보증금의 10%를 미리 주겠다고 제안한 상황은 언뜻 보기에는 배려처럼 느껴질 수 있으나 , 그 이면에 다른 의도가 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.며칠 전까지만 해도 보증금 반환이 어렵다고 했던 집주인이 갑자기 일부 금액을 먼저 지급하겠다는 태도 변화는 의아한 점이 많습니다.첫째 , 이는 계약 종료 시점에 보증금을 전액 반환하기 어려운 상황에 대비해 , 사전에 일부를 지급함으로써 향후 협상의 주도권을 잡으려는 전략일 수 있습니다.예를 들어 추후에 " 이미 일부 지급했다 " 는 사실을 내세워 전체 반환 시점을 지연시키거나 , 지급 의무를 다한 듯한 태도를 취할 수 있습니다.특히 법적 분쟁 시 , 일부 금액을 먼저 지급한 사실이 감정적 혹은 실무적 협상의 변수로 작용할 여지도 있습니다.둘째 , 새로운 전셋집 계약에 필요한 계약금이나 중도금을 마련하라는 명목일 수도 있습니다.전세 세입자 입장에서는 다음 계약을 위해 보증금의 일부가 필요한 경우가 많고 , 이를 집주인이 고려해 미리 일부를 지급했다면 일견 합리적인 처사로 보일 수 있습니다.그러나 , 이 역시 어디까지나 말뿐인 의도일 수 있으며 , 실제로는 본인의 재정상황이나 법적 불이익을 회피하기 위한 선제적 조치일 가능성이 높습니다.결론적으로 , 이런 상황에서는 무조건적인 감사나 신뢰보다는 , 해당 지급의 법적 성격과 목적에 대해 명확히 해두는 것이 중요합니다.금액을 수령하더라도 " 이는 전체 보증금 반환 의무를 면제하거나 지연시키는 조건이 아니다 " 라는 사실을 문자나 문서로 남기는 것이 좋습니다.예상치 못한 문제를 미연에 방지하기 위해서는 ,작은 변화라도 그 배경을 충분히 의심하고 대비하는 자세가 필요합니다.
주식·가상화폐
Q. 정치테마주는 어떻게 만들어지는 건가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.정치테마주는 특정 정치인과 연관이 있다고 여겨지는 기업의 주가가 정치적 이슈나 선거 시기를 전후해 급등하거나 주목받는 현상을 말합니다.흥미로운 점은 정치인들이 기업 활동에 직접적으로 관여하는 경우는 거의 없음에도 불구하고 ,이들과 관련된 테마주가 자연스럽게 형성된다는 것입니다.그렇다면 정치테마주는 어떻게 만들어지는 것일까?첫째 , 정치테마주의 형성은 대부분 시장참여자의 심리와 추측에서 시작됩니다.특정 정치인이 주목을 받을 경우 , 투자자들은 그 인물과 직 ㆍ간접적으로 연관된 기업을 찾으려합니다.예를 들어 , 정치인의 친인척이 회사의 임원으로 재직 중이거나 , 과거에 해당 기업과 사업적 인연이 있었다는 정보만으로도 시장은 민감하게 반응합니다.때로는 그 정치인이 특정 산업에 대한 육성 의지를 밝힌 것만으로도 관련 기업들이 정치테마주로 묶입니다.둘째 , 일부 정치테마주는 언론 보도나 커뮤니티 , 증권가 찌라시 (루머) 등을 통해 확산됩니다.' 아무개 정치인의 고등학교 동창이 이 회사 대표 ' 라는 수준의 얕은 연결 고리도 주가에 영향을 줄 수 있습니다.이는 합리적인 투자 판단이라기보다는 ' 혹시라도 관련 있다면? ' 이라는 기대 심리가 반영된 결과입니다.셋째 , 투기적 수요 또한 중요한 역할을 합니다.정치테마주는 통상적으로 근거가 빈약한 경우가 많기 때문에 , 단기적인 이슈에 따라 급등락이 심합니다.이 때문에 일부 투자자나 세력은 정치테마주에 대한 관심을 유도하고 , 이를 통해 단기 차익을 노리는 경우도 있습니다.결론적으로 , 정치테마주는 정치인 본인의 의도나 실제 영향력과는 무관하게 , 시장 참여자의 심리와 상상 , 루머와 투기성 자본의 움직임이 뒤섞여 만들어집니다.이들은 합리적 근거보다 감정과 추측이 우선하는 영역이기때문에 , 투자자 입장에서는 각별한 주의가 필요합니다.
부동산
Q. 세입자하고 2년재계약 부동산 통해서 해야되나요.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.세입자와의 2년 재계약을 앞두고 많은 집주인들이 부동산 중개소를 꼭 거쳐야 하는지 고민하게됩니다.하지만 법적으로 꼭 부동산을 통하지 않아도 됩니다.임대인과 임차인이 서로 합의하에 계약 조건을 정하고 서명하면 그 계약은 유효합니다.특히 금액을 동결하고 기존 조건을 그대로 유지한다면 , 더욱 간단하게 계약서를 작성하고 서명만으로 재계약을 완료할 수 있습니다.이런 방식은 중개수수료를 절약할 수 있다는 장점이 있습니다.물론 계약서를 꼼꼼하게 작성하고 서로 1부씩 보관하는 것이 중요합니다.주소 , 계약기간 , 금액 등 필수 항목을 빠뜨리지 않아야 추후 문제를 예방할 수 있습니다.단 , 만약 조건에 변동이 있거나 분쟁의 소지가 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.결론적으로 , 집주인과 세입자가 서로 신뢰하고 조건에 이견이 없다면 , 부동산중개소 없이도 충분히 재계약은 가능합니다.
주식·가상화폐
Q. 공모주 사기 유형은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.공모주는 일반 투자자들에게 매력적인 투자처로 여겨지며 , 상장 직후 수익을 기대할 수 있다는 인식이 널리 퍼져 있습니다.이러한 심리를 악용한 공모주 관련 사기 역시 다양한 방식으로 발생하고 있습니다.특히 ' 미리 많은 수량의 주식을 확보해줄 수 있다 ' 거나 ' 장외에서 미리 거래하여 차익을 낼 수 있다 ' 는 식의 접근은 대표적인 사기 수법에 해당합니다.첫째 , 허위 배정 사기가 있습니다.이는 브로커나 사기범이 자신이 증권사나 발행사와 연줄이 있어 ' 수수료만 내면 대량 배정이 가능하다 ' 는 식으로 접근하는 방식입니다.실제로는 그런 배정 권한이 전혀 없고 , 투자자는 수수료 명목의 돈만 빼앗기게 됩니다.둘째 , 장외거래 유도형 사기가 있습니다.공모주가 상장되기 전 , " 지금 장외에서 싼 가격에 미리 사 두면 상장 후 시세 차익을 얻을 수 있다 " 며 접근하는 방식입니다.그러나 이는 허위 종목이거나 실제 존재하지 않는 가짜 주식을 팔아넘기는 사기이며 , 정작 상장도 되지 않거나 가짜 주식이기 때문에 투자자는 전액을 손해보게 됩니다.세째 , 가짜 공모 청약사이트나 문자 피싱을 통한 사기도 존재합니다.실제 증권사나 금융기관을 사칭해 링크를 보내 청약을 유도하고 , 사용자의 개인정보와 자금을 탈취하는 방식입니다.이 경우 피해자는 금융사기를 인지하지 못하고 고스란히 당하게 됩니다.실제 사례로는 , 과거 한 사기범이 유명 증권사 직원인 것처럼 행세하며 다수의 투자자들에게 " 특별히 공모주 물량을 확보해 줄 수 있다 " 며 수천만 원을 챙긴 사건이 있었습니다.또 어떤 경우에는 비상장 주식을 공모주로 가장해 판매하고 , 이후 돌연 잠적한 사건도 있었습니다.결론적으로 , 공모주 투자는 그 자체로 합법적이고 투명한 방식이지만 , 그 인기만큼 이를 악용한 사기 역시 기승을 부리고 있습니다.투자자들은 공모주 청약은 반드시 증권사 공식 채널을 통해 진행해야 하며 , 누구도 미리 주식을 배정해줄 수 없다는 점을 인식하고 경계해야합니다." 수익 보장 " 이나 " 특별 물량 확보 " 라는 말은 대부분 사기의 전조임을 명심해야 합니다.
부동산
Q. 5mm정도 파인 석고보드 수리비가 얼마나 하나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.석고보드 벽 손상 수리와 도배 관련 비용과 책임에 대해 알아보겠습니다.기지개를 펴다가 발이 벽에 닿아 움푹 파였고 , 확인해보니 석고보드 였습니다.얼핏 보면 단단해 보이지만 실제론 충격에 취약한 자재입니다.손상된 깊이는 약 5mm로 크지 않지만 , 누가 봐도 자국이 도드라지게 남은걸로 보입니다.이런 정도의 손상 수리를 위해 전문가를 부르면 기본적으로 기사님 출장비가 3~5만 원 선입니다.석고보드 보수에는 퍼티 및 패치 작업 , 샌딩 ,도색 혹은 도배 등의 공정이 따라오는데 , 이 정도 간단한 수리는 재료비 포함 7만원 정도에서 해결될 수 있습니다.그러나 기존 벽지가 단종되었거나 연결부에 자연스런 마감을 원한다면 벽지 도배까지 해야 하는데 , 이 경우 최소 도배 기준인 1폭 ( 약 1미터 단위 ) 만 해도 3~5만 원 정도 추가됩니다.전체적으로 보면 출장비 + 수리 + 도배까지 약 15만 원 내외가 일반적인 추산입니다.하지만 여기에서 중요한 건 , ' 전체 도배 ' 에 대한 책임은 누구에게 있는가 하는 점입니다.통상적으로 임차인은 거주 중 발생한 개별적인 파손에 대한 복구 의무가 있습니다.즉 , 벽에 생긴 발자국 자국은 임차인 책임으로 수리해야 합니다.하지만 도배 자체가 노후되었거나 , 전세 기간 (4년) 중 벽지가 자연 마모되었다면 , 전체 도배는 임대인의 부담으로 보는 경우가 많습니다.이는 주택임대차보호법 및 관련 판례에서도 " 통상적인 노후 및 수선 의무는 임대인이 부담한다 " 는 방향으로 해석됩니다.임차인이 낸 손상부분만 복구하고자 할 경우 , 벽지 색이 달라 생기는 이질감은 감수해야 하며 , 이 때문에 전체 도배를 원한다면 임대인과 사전 협의가 필요합니다.결론적으로 , 발자국에 대한 수리비는 임차인 부담이 맞지만 , 전체 도배가 필요하다는 판단이 들 경우 , 4년 전세 거주 후반기에 접어든 시점이라면 임대인에게 도배 교체 요청을 고려해 볼 여지도 있습니다.정리하자면 , 손상은 내가 책임지고 복구하되 ,전체 도배는 임대인과 상의해 ' 자연 노후 ' 에 따른 갱신 여부를 판단받는 것이 가장 합리적인 방향입니다.