안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
부동산
Q. 현금2억있고 분양가6억이면 무리일까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.연봉 4천만 원 , 보유 현금 2억 원 . 분양가 6억 원의 아파트를 목표로 한다면 , 청약은 가능성 있는 선택지입니다.특히 무주택자이고 청약통장을 꾸준히 유지해왔다면 , 가점제 대상이 되는 주요 지역에서는 실현 가능성이 더욱 높습니다.분양가의 20% 수준인 계약금 (1.2억 원)을 부담할 여력이 있고 , 중도금 대출이 가능한 상황이라면 자금 운용상도 큰 무리는 없어 보입니다.다만 , DSR 규제로 인해 중도금 대출한도가 제한될 수 있으므로 사전에 은행과의 상담은 필수입니다.반면 , 경매는 시세 대비 저렴하게 주택을 마련할 수 있는 기회를 제공하지만 , 그만큼 리스크도 따릅니다.권리 분석 , 명도 문제 , 보수 비용 등 예측하기 어려운 변수들이 많습니다.부동산 경험이 많거나 전문적인 조력을 받을 수 있다면 시도해볼 수 있겠지만 , 초보자의 경우 오히려 손해를 볼 가능성도 존재합니다.따라서 현재 자금 상태와 소득을 고려했을 때 ,안정적인 방식은 청약입니다.특히 신혼부부 , 생애최초 , 무주택자 등의 특별공급 대상이라면 당첨 가능성도 높아집니다.경매는 ' 기회 ' 보다는 ' 경험과 준비 ' 가 선행될 때 효과적인 선택지다.결론적으로 , 지금은 청약을 통해 내 집 마련을 노리는 것이 더 현실적인 접근입니다.경매는 장기적 안목으로 천천히 준비해도 늦지 않습니다.
주식·가상화폐
Q. 넥스트거래소 예약주문과 KRX예약주문
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.국내 주식시장에서 예약주문 기능은 투자자에게 상당한 편의를 제공하는 기능 중 하나입니다.특히 업무 특성상 실시간 주문이 어려운 투자자라면 , 미리 주문을 입력해 두고 원하는 시간이나 조건에 맞춰 자동으로 체결을 시도하게 하는 이 기능은 매우 유용합니다.기존에는 KRX (한국거래소) 에서만 이러한 예약주문이 가능했지만 , 최근 넥스트거래소가 등장하며 이곳에서도 예약주문이 가능해졌습니다.이로 인해 두 거래소를 모두 활용한 예약 전략이 가능해졌고 , 이에 대한 의문도 자연스럽게 생깁니다.가령 , 투자자가 삼성전자 주식 100주를 보유하고 있을 때 , 동일한 100주를 각각 KRX와 넥스트거래소에 예약 매도 주문으로 넣는 것이 가능할까?기술적으로는 가능합니다.두 거래소는 독립적으로 운영되기 때문에 , 각각의 플랫폼에서 예약주문을 따로 등록할 수 있습니다.이론적으로는 같은 주식 100주를 두 거래소에 동시에 매도 예약하는 것이 허용됩니다.그러나 여기에는 중요한 전제가 있습니다.실제 체결은 100주를 기준으로 한 번만 가능하다는 점입니다.즉 , 두 거래소 모두에 예약주문을 걸었다고 해서 양쪽 모두 체결되는 것은 아닙니다.한쪽 거래소에서 먼저 체결되면 , 다른 한쪽 거래소에서는 주문 가능 수량이 부족하게 되어 주문이 실패하거나 자동으로 취소될 가능성이 큽니다.실제로는 투자자가 보유한 수량보다 초과된 주문이 존재할 경우 , 체결 후 시스템에서 잔여 수량 부족으로 나머지 주문을 소화하지 못하게 됩니다.따라서 예약주문을 다중 거래소에 등록하는 전략은 체결 가능성을 높이는 데는 도움이 될 수 있으나 , 체결의 중복 가능성은 거의 없습니다.오히려 실수로 체결되고 난 뒤 다른 거래소의 주문을 취소하지 않으면 잔고 부족으로 주문 오류가 발생하거나 , 미체결 주문이 남아 있을 수 있습니다.결론적으로 , KRX와 넥스트거래소 양쪽 모두에 예약주문을 등록하는 것은 가능하지만 , 보유 수량을 초과하지 않도록 주의해야 합니다.전략적으로는 체결 우선순위나 유동성 , 수수료 등을 고려해 주력 거래소를 정하고 , 보조 수단으로 활용하는 것이 바람직합니다.투자자 입장에서는 편의성과 리스크를 모두 고려한 신중한 예약주문 활용이 필요합니다.
부동산
Q. 집이 있으면 청약이 되는데 아예 안될까요??
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.요즘 아파트 청약 시장을 보면 , 예전처럼 불타는 경쟁은 한풀 꺾인 분위기입니다.금리가 높아지면서 대출 부담도 커졌고 , 기본 분양가 자체가 워낙 올라서 " 청약 당첨 = 로또 " 라는 공식도 예전만큼 통하지 않습니다.특히 서울은 웬만한 분양가가 10억을 넘기기 일쑤입니다.이율 부담 , 중도금 대출 규제 , 자금조달 계획서 같은 복잡한 조건들 속에서 " 청약해서 들어가자 " 고 마음먹는 것도 쉽지 않습니다.그런 와중에 ' 집이 한 채 있다 ' 는 조건은 청약 시장에서는 생각보다 큰 핸디캡입니다.무주택자에게만 가점제나 추첨제 비율이 유리하게 돌아가는 현 제도에서는 , 유주택자는 거의 찬밥 신세에 가깝습니다.가점은 논외로 치더라도 , 추첨제도 무주택자 우선이라 당첨 가능성이 극히 낮습니다.쉽게 말해 , 뺑뺑이조차도 돌아가지 않습니다.서울 입성을 2년 안에 이루겠다는 목표가 있다면 , 청약보다는 기존 매물 중 실거주 요건이 가능한 곳을 중심으로 자금 계획을 짜는 편이 더 현실적일 수 있습니다.물론 , 타이밍을 잘 맞추면 규제 완화나 특별공급기회 등 변수가 생길 수도 있겠지만 , 지금 구조에서는 유주택자 청약은 거의 ' 희망 고문 ' 에 가깝습니다.결국 , 청약은 ' 내가 무주택자일 때 , 자금 여력이 있을 때 ' 가 가장 유리합니다.이미 집이 있고 서울 입성을 원하는 상황이라면 , 청약보다는 전략적인 매입이 답일 수 있습니다.지금은 청약의 메리트보다는 냉정한 계산이 필요한 시기입니다.
주식·가상화폐
Q. 존버가 답이라면 그냥 장기투자하면 손해안볼까요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.장기보유와 분할매수 , 정말 손해를 피할 수 있을까?주식 투자에서 흔히 " 존버가 답이다 " , " 물타면 된다 " 는 말이 있습니다.이 말의 저변에는 ' 시간이 해결해준다 ' 는 믿음과 ' 분산된 매수 시점이 평균 단가를 낮춰준다 ' 는 논리가 깔려있습니다.하지만 이 전략이 모든 상황에 통하는 마법은 아닙니다.가령 , 특정 주식에 대해 1억 원을 한 번에 투자하는 대신 , 매달 1천만 원씩 1년에 걸쳐 사는 방식은 이른바 분할매수 또는 적립식 투자입니다.이 방식은 시장의 등락에 따라 평균 매입단가를 조정할 수 있어 , 급락장에서는 더 낮은 가격에 매수할 수 있다는 장점이 있습니다.이론적으로는 장기적으로 우상향하는 기업에 투자했을 때 좋은 결과를 낼 가능성이 높습니다.그러나 중요한 전제가 있습니다.그 기업이 시간이 지날수록 성장하거나 최소한 본질 가치를 유지해야 한다는 것입니다.아무리 분할매수하고 장기 보유하더라도 , 기업이 실적 악화로 점차 쇠락한다면 장기 투자도 손실로 이어질 수 있습니다.또한 , 시장의 전반적인 흐름 , 산업의 변화 , 경쟁 환경도 무시할 수 없습니다.결국 , 손해를 안 보기 위해선 세 가지가 필요합니다.첫째 , 좋은 기업을 고르는 안목둘째 , 감당 가능한 자금으로 분할 매수하는 전략셋째 , 짧은 가격 변동에 휘둘리지 않는 인내심요약하자면 , 무조건적인 존버나 물타기는 위험할 수 있지만 , 검증된 기업에 대해 계획적인 장기 분할 투자는 손해를 피할 가능성을 높이는 전략이 될 수 있습니다.단 , 이 역시 철저한 분석과 자기만의 원칙이 뒷받침되어야 합니다.주식은 단순한 인내가 아니라 , 이해와 신뢰를 바탕으로 한 기다림이기 때문입니다.
부동산
Q. 전세금으로 매매 잔금 동시 계약시 궁금합니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.부동산 거래에서 매매와 전세계약이 동시 진행되는 경우는 흔히 ' 전세 잔금으로 매매 잔금 치르기 ' 방식으로 이루어집니다.이 방식은 실거주 목적의 매수인이 자금 마련을 위해 임차인을 구해 전세금을 받아 매매 잔금을 완납하는 구조입니다.이때 임차인이 전세대출을 활용하려고 할 경우 ,전세계약의 형식과 계약 상대방에 따라 대출 가능 여부와 안전성에 차이가 생길 수 있습니다.기본적으로 임차인이 전세대출을 받기 위해서는 ' 대출 실행 시점에 해당 부동산의 소유자와 임대차계약이 체결되어 있어야 ' 합니다.즉 , 전세대출은 ' 집주인 ' 과의 계약을 전제로 하기 때문에 , 아직 소유권 이전이 되지 않은 매수인 (예정자) 과 계약한 상태에서는 일반적인 전세대출이 거절될 가능성이 높습니다.하지만 최근에는 은행과 일부 보증기관 ( KB, HUG 등 ) 에서 ' 잔금 동시이행 조건 ' 또는 ' 소유권 이전 예정 확인서 ' 등을 첨부하고 조건부 승인 방식으로 예외적으로 허용하는 경우도 있습니다.이때 중요한 절차는 다음과 같습니다.매매계약 체결 : 매도인과 매수인이 매매계약을 체결한다.전세계약 체결 : 편의상 매수인과 임차인이 먼저 전세계약을 맺는다.대출 조건 확인 : 임차인은 전세대출 가능 여부를 은행에 문의하고 , 은행은 ' 소유권 이전 예정 ' 증빙자료 , ' 동시이행 합의서 ' , ' 매매계약서 사본 ' 등을 요구한다.전세대출 승인 및 실행 준비 : 은행은 대출 실행일을 ' 소유권 이전과 전입 및 확정일자 가능일 ' 에 맞추어 설정한다.잔금 및 소유권 이전 동시이행 : 전세금이 매수인에게 입금되고 , 해당 금액으로 매수인은 매도인에게 잔금을 지급하여 소유권을 이전받는다.전입신고 및 확정일자 : 소유권 이전이 완료된 후 임차인은 바로 전입신고 및 확정일자를 받아야 보증금 보호가 가능하다.따라서 매도인이 아닌 매수인과 전세계약을 하더라도 전세대출이 가능할 수는 있으나 , 이는 은행과 보증기관의 개별 정책에 따라 달라지므로 사전에 은행과 충분한 협의와 조건 확인이 필요합니다.또한 계약금과 잔금을 매수인에게 직접 지급해도 문제는 없지만 , 이는 ' 전세대출 실행일 = 소유권 이전일 ' 이 일치해야 하며 , 모든 계약서와 자금 흐름이 명확하게 증빙되어야 합니다.그렇지 않으면 대출이 거절되거나 추후 법적 분쟁의 소지가 생깁니다.결론적으로 , 가장 안전한 방식은 매도인과 임차인 간에 전세계약을 체결하고 , 소유권 이전 후 임차인이 전세대출을 실행하는 구조이지만 , 부득이한 경우 매수인과 전세계약을 하더라도 조건부 승인 절차를 통해 가능할 수 있습니다.다만 이 경우 절차와 타이밍 , 계약서 작성 , 대출 심사 등 모든 단계에서 매우 신중해야 하며 ,가능하다면 전문가 ( 공인중개사 , 변호사 , 금융기관 상담원 등 ) 의 조력을 받는 것이 안전합니다.