안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
부동산
Q. 이번 토지허가제를 철회했다가 다시 재지정하게 되면 어떤 영향이 부동산 시장에 미치게 될까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.서울시가 강남 3구 등 주요 지역의 토지거래허가구역을 해제한 후 불과 40여일 만에 다시 재지정한 조치는 부동산 시장에 여러 가지 부정적인 영향을 초래할 수 있습니다.첫째 , 정책 신뢰도 하락입니다.부동산 정책은 시장에 예측 가능성과 안전성을 제공해야 합니다.그러나 이번처럼 짧은 기간 내에 정책이 번복되면 , 정부나 지자체의 정책 판단에 대한 신뢰가 낮아집니다.시장 참여자들은 " 정책이 언제 바뀔지 모른다 " 는 불안감 속에서 투기적 움직임이나 관망세를 택하게 되고 , 이는 시장의 왜곡을 초래할 수 있습니다.둘째 , 투기 심리 자극입니다.해제 후 아파트 값이 급등했다는 것은 토지허가제가 실질적으로 투기 억제 효과가 있었음을 반증합니다.하지만 그 효과가 단기적 가격 급등이라는 형태로 나타나면서 , 일부 수요자들은 " 정책이 풀릴 때 재빨리 들어가야 한다 " 는 투기적 심리를 갖게 됩니다.이는 실수요자의 내 집 마련 기회를 빼앗고 시장 과열로 이어질 수있습니다.세째 , 시장 혼란 과중입니다.정책이 단기간에 오락가락하게 되면 , 매도자와 매수자 간의 심리적 간극이 커지고 거래 절벽이 발생할 수 있습니다.매도자는 가격 상승 기대에 따라 가격을 올리지만 , 매수자는 다시 규제가 강화되며 조심스러워지기 때문입니다.이로 인해 거래량은 감소하고 , 실거래 가격은 왜곡되며 , 시장 전반의 불확실성이 커집니다.결론적으로 , 서울시의 토지거래허가구역 재지정은 단기적으로 투기 수요를 억제하는 효과를 낼 수 있지만 , 정책의 일관성 부족은 장기적으로 시장 불신과 혼란을 키울 수 있습니다.부동산 정책은 속도보다 방향성과 일관성이 더욱 중요하다는 교훈을 다시금 일깨워줍니다.
경제정책
Q. 연금개혁안에 대해 어떻게 생각하시나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.연금개혁안 , 지속 가능성을 담보할 수 있을까?최근 여야가 합의한 연금개혁안은 소득대체율을 소폭 인상한 43%로 설정하고 , 보험료율을 현재의 9%에서 점진적으로 13%까지 올리는 방향으로 조정되었습니다.이는 분명 이전보다 연금의 수급 수준을 높이고 , 재정의 안정을 추구하기 위한 타협안으로 보입니다.그러나 이러한 개혁안이 과연 앞으로의 고령화 속도와 인구 구조 변화에 실질적인 대응이 될 수 있는지에 대해선 여전히 회의적인 시각이 존재합니다.우선 , 우리 사회는 세계적으로 유례없는 속도로 고령화가 진행되고 있습니다.출산율은 OECD 최저 수준이고 , 생산가능인구는 빠르게 감소 중입니다.이러한 구조 속에서 연금의 보험료율을 겨우 13%까지 인상하는 것이 과연 장기적 재정 건전성을 보장할 수 있을지 의문입니다.선진국들의 경우 이미 18~20% 수준의 보험료율을 유지하고 있는 점과 비교하면 , 현재 제안된 인상폭은 지나치게 완만하다는 비판이 제기됩니다.또한 소득대체율을 43%로 소폭 상향하는 것이 현실적인 수급자 보호로 이어질지도 불분명합니다.국민들은 여전히 노후 소득에 대한 불안을 안고 있으며 , 실질적인 연금 수급 시점에 이 제도가 재차 개편될 가능성도 배제할 수 없습니다.정치권의 눈치를보며 ' 절충형 개혁안 ' 만 반복된다면 , 신뢰도는 더욱 떨어질 것입니다.결국 현재의 개혁안은 문제의 핵심을 비껴간 ' 미봉책 ' 에 불과하다는 인상을 지우기 어렵습니다.고통 분담을 회피한 채 장기적인 지속 가능성을 담보하지 못한다면 , 가까운 미래에 더 큰 혼란과 부담을 떠안게 될 수 있습니다.지금 필요한 것은 ' 인기 없는 진실 ' 을 국민과 솔직히 공유하고 , 세대 간 공정성과 재정 안정성을 함께 고려한 실질적인 개혁안입니다.
주식·가상화폐
Q. 국내 레버리지 ETF 세금에 관한 질문
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.국내 투자자들 사이에서 이차전지 산업에 대한 관심은 여전히 뜨겁습니다.특히 , 상승장에서 수익률을 극대화하기 위한 수단으로 레버리지 ETF가 각광받고 있습니다.현재 국내에 상장된 이차전지 레버리지 ETF는 두가지로 , 삼성자산운용의 ' KODEX 2차전지산업 레버리지 ' 와 미래에셋자산운용의 ' TIGER 2차전지 TOP10 레버리지 ' 가 있습니다.그러나 이 두 상품의 세금 구조는 미묘한 차이를 가지고 있어 투자자들의 주의가 필요합니다.일반적으로 국내 상장 ETF는 매매차익에 대해 비과세지만 , ' 기타 ETF ' 로 분류되는 상품 ㅡ 즉 , 파생상품 ( 선물 , 스와프 등 ) 을 100% 포함한 ETF ㅡ 은 예외적으로 매매차익에 대해 15.4%의 세율로 과세됩니다.이때문에 많은 투자자들은 레버리지 ETF 역시 기타 ETF로 분류되어 세금 부담이 있다고 알고 있습니다.실제로 삼성의 KODEX 레버리지 상품은 장내 선물을 활용한 구조이기 때문에 기타 ETF로 분류되어 매매차익에 대해 과세됩니다.반면 , 미래에셋의 TIGER 2차전지 TOP10 레버리지는 특이하게도 파생상품이 아닌 현물 ETF만을 활용하여 2배 수익율을 추구하는 구조를 채택했습니다.즉 , 스와프나 선물 등의 장외 파생상품을 포함하지 않아 기타 ETF로 분류되지 않습니다.이에 따라 해당 상품은 매매차익에 대해 과세되지 않으며 , 배당소득 ( 예 : 분배금 ) 만 15.4% 의 세율로 과세됩니다.이러한 구조는 단순한 마케팅이 아니라 실제 세법상 분류와 과세 기준에 근거한 것입니다.실제로 국세청의 과세기준 및 금융투자협회 자료에서도 이 같은 구조에 대한 설명이 확인됩니다.따라서 미래에셋의 레버리지 ETF 가 매매차익 비과세라는 점은 ' 마케팅용 수사 ' 가 아니라 실제로 반영된 세제 혜택입니다.결론적으로 , 동일한 테마의 레버리지 ETF라도 운용 방식과 자산 구성에 따라 과세 구조가 달라질 수 있습니다.투자자는 단순히 수익율만 볼 것이 아니라 , 상품의 운용방식과 세금 구조까지 고려한 현명한 판단이 필요합니다.
주식·가상화폐
Q. 현재 미국 프리장은 몇시부터 시작인가요? 몇시부터 주식을 살 수 있는건가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.미국 주식시장에는 정규장 외에도 프리장 (Pre-market) 과 애프터마켓 (After-hours) 이라는 시간 외 거래가 존재합니다.프리장은 정규장 이전에 열리는 시장으로 , 우리나라 투자자들도 이를 통해 정규장보다 일찍 주식을 사고팔 수 있습니다.미국 정규장은 한국 시간 기준으로 밤 11시 30분부터 오전 6시 (서머타임 미 적용 시) 또는 밤 10시 30분부터 오전 5시 (서머타임 적용 시) 까지 진행됩니다.서머타임은 보통 3월 둘째 주 일요일부터 11월 첫째 주 일요일까지 적용되며 , 이 시기에는 정규장이 한 시간 앞당겨서 시작됩니다.프리장은 미국 동부시간 기준으로 오전 4시부터 9시 30분까지로 , 한국 시간 기준으로는 서머타임 미적용 시 오후 6시부터 밤 11시 30분 , 서머타임 적용 시 오후 5시부터 밤 10시 30분까지 입니다.즉 , 서머타임이 적용되는 3월~ 11월에는 한국 시간 기준으로 오후 5시부터 미국 주식을 매수할 수 있습니다.반면 , 서머타임이 적용되지 않는 겨울철에는 오후 6시부터 매수가 가능합니다.다만 모든 증권사가 프리장 거래를 지원하는 것은 아니며 , 종목이나 거래량에 따라 호가가 제한적일 수 있습니다.따라서 프리장 거래 시에는 체결 가능성이나 스프레드 등을 반드시 고려해야 합니다.결론적으로 , 한국에서 미국 주식을 가장 이르게 매수할 수 있는 시간은 서머타임 기간 중 오후 5시부터 이며 , 서머타임이 끝나면 오후 6시부터로 바뀝니다.이러한 시간대를 잘 이해하고 활용하면 , 미국 시장의 주요 이슈에 보다 빠르게 대응할 수 있습니다.
부동산
Q. 주변상가에 임대플랜카드가 많이 붙어있습니다공실이 많이 생겼는데 임대료는 그대로더라구요. 공실로있는것보다 임대료를 인하하는게 더 좋아보이는데 건물주들은 왜 공실로 놔두는거죠?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.최근 상가 곳곳에 임대 플래카드가 걸려 있는 모습을 쉽게 볼 수 있습니다.경제가 침체되고 소비가 줄어들면서 상업용 부동산의 공실률이 높아지고 있지만 , 이상하게도 임대료는 크게 인하되지 않습니다.공실로 방치하는 것보다 임대료를 낮춰서라도 세입자를 들이는 것이 더 나아 보이지만 , 건물주들은 왜 공실을 감수하는 것일까?그 이유 중 하나는 기존 임차인과의 형평성 문제입니다.만약 신규 세입자에게 낮은 임대료를 제시하면 기존 임차인들도 같은 조건을 요구할 가능성이 큽니다.이는 건물 전체의 수익성에 영향을 미치므로 쉽게 결정을 내릴 수 없습니다.또한 , 임대료를 낮추면 건물의 시장 가치가 떨어지는 문제가 발생합니다.상업용 부동산은 임대료 수익을 기준으로 평가되기 때문에 임대료 하락은 곧 건물 자산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.더 나아가 , 일부 건물주는 공실을 감당할 재정적 여력이 있습니다.대출 부담이 크지 않거나 향후 경기 회복을 기대하는 경우 , 당장의 손실을 감수하면서도 기존 임대료를 유지하려는 경향이 강합니다.또한 , 지나치게 낮은 가격에 임대하면 재정적으로 불안정한 세입자가 들어올 가능성이 높아 장기적으로 건물 운영에 더 큰 리스크가 될 수도 있습니다.이러한 여러 이유로 인해 건물주들은 공실이 늘어나도 쉽게 임대료를 낮추지 않습니다.하지만 장기적인 공실이 지속되면 결국 시장 상황에 맞춰 유연한 대처를 할 수 밖에 없습니다.부동산 시장의 변화 속에서 건물주와 세입자 모두가 현실적인 타협점을 찾는 것이 중요한 과제가 되겠습니다.