안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
부동산
Q. 전세가 매매가 차이 얼마 안나는집 전세 위험할까요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.전세가와 매매가의 차이가 100만 원밖에 나지 않는 집을 마주했을 때 , 많은 사람들은 본능적으로 ' 뭔가 이상한데? ' 라는 의심을 품게 됩니다.실제로 이런 집은 투자자뿐만 아니라 실거주를 고려하는 사람에게도 고민을 안겨주는 케이스입니다.가장 먼저 생각해봐야 할 건 왜 이렇게 전세가와 매매가가 비슷한가 하는 점입니다.일반적으로 전세가는 매매가의 60~80% 수준인 경우가 많습니다.하지만 전세가가 매매가에 거의 근접한다는 것은 , 시장에서 해당 부동산의 가격이 하락했거나 하락할 여지가 크다는 신호일 수 있습니다.이는 곧 집값이 전세금보다도 떨어질 수 있다는 의미이며 , 전세 입장에서는 보증금을 날릴 위험이 존재합니다.하지만 보증보험이 가능하다는 조건이 있다면 이야기는 조금 달라집니다.보증보험이란 , 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 경우를 대비해 보증기관이 대신 갚아주는 제도입니다.즉 , 최악의 상황이 벌어져도 내 돈은 지킬 수 있다는 장점이 있습니다.이런 경우라면 보증금 회수에 대한 걱정은 어느 정도 덜 수 있습니다.그렇다면 매매가가 낮은 것 자체가 전세 세입자에게는 크게 상관없는 일일까?반드시 그렇지는 않습니다. 매매가가 지나치게 낮다는 것은 해당 주택의 유동성이 떨어진다는 뜻이기도 합니다.즉 , 그 집을 사려는 사람이 거의 없다는 말이고 , 이는 곧 전세가 끝날 때 새로운 세입자를 구하기 어렵거나 , 매도 자체가 힘들어지는 상황이 될 수 있습니다.결국 , 보증보험으로 손해는 막을 수 있지만 , 퇴거 시기나 이사 계획이 꼬일 수 있는 위험은 여전히 존재합니다.결론적으로 , 전세가와 매매가의 차이가 거의 없는 집은 , ' 주의 깊게 살펴봐야 할 집 ' 이지 , 반드시 거를 집은 아닙니다.보증보험이 가능하다면 기본적인 안전장치는 마련된 셈입니다.하지만 주변 시세 , 향후 가격 전망 , 거래량 등을 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다.' 값싼 데는 이유가 있다 ' 는 말처럼 , 싸다고 해서 무조건 좋은 것은 아니며 , ' 싸고 안전한가 ' 를 확인하는 것이 가장 현명한 접근입니다.
주식·가상화폐
Q. 금양이라는 회사는 어떻게된건지 아나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.금양은 한때 2차전지 테마주로 주목받으며 시가 총액이 9조 원을 돌파했으나 , 현재는 감사의견 거절로 인해 상장폐지 위기에 처해 있습니다.현황과 문제점 : 금양은 2025년 3월 21일 , 감사보고서에서 의견 거절을 받아 거래가 정지되었습니다.이는 2024년 순손실 1,329억 원 발생 , 유동부채 초과 , 기업 존속 능력에 대한 의문 등으로 인해 발생한 결과입니다.향후 전망과 대처 방안 : 현재로서는 회생 가능성이 낮아 보이며 , 투자자들은 신중한 접근이 필요합니다.상장폐지 절차와 이의신청 여부 , 자금 조달 가능성 , 기업 신뢰도 하락 등이 향후 전망에 큰 영향을 미칠 것입니다.결론적으로 , 금양의 현재 상황은 매우 어려워 보이며 , 향후 전망도 불확실합니다.투자자들은 신중한 판단과 추가적인 정보를 확보하는 노력이 필요합니다.
부동산
Q. 전세 계약 연장 시 최소 2년 계약 해야하나요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.10년 이상 한 세입자와 계속해서 계약을 갱신해 온 상황은 흔치 않지만 , 임대차 시장에서 종종 일어나는 일입니다.임대인 입장에서는 오랜 기간 집을 잘 써준 세입자에게 고마운 마음도 있지만 , 물가 상승이나 세금 증가 등으로 인해 전세금 조정이나 월세 전환을 고려하게 되는 시점이 옵니다.지금처럼 2025년 현재 , 기존 7천만 원 전세 계약을 1천만 원 더 올리거나 , 월세 전환을 검토하는 상황에서 임대차보호법이 어떤 영향을 주는지 살펴보겠습니다.첫째 ,전세금을 1천만 원 더 올리는 방식으로 계약을 연장할 경우 , 이는 사실상 ' 새로운 계약 ' 으로 간주 됩니다.이때 주택임대차보호법에 따라 세입자는 ' 계약갱신요구권 ' 을 행사할 수 있습니다.다만 중요한 것은 , 이 계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 개정된 이후 1회에 한해 행사할 수 있다는 점입니다.만약 세입자가 2022년 12월의 계약 당시 이 권리를 행사하여 2년 연장을 요청했던 것이라면 , 그 권리는 이미 소진된 것입니다.이 경우 , 임대인이 새 조건으로 다시 2년 계약을 제시해도 그 이상 자동 연장할 의무는 없습니다. 그러나 세입자가 계약갱신요구권을 행사하지 않았던 것이라면 이번 계약에서도 2년 거주 보장 요청이 가능해 집니다.둘째 , 월세 전환의 경우에도 비슷한 논리가 적용됩니다.월세로 계약 조건이 변경되더라도 본질적으로 는 주거 임대차 계약이기 때문에 임대차보호법이 적용됩니다.즉 , 세입자가 계약갱신요구권을 사용하지 않은 상태라면 , 월세로 전환하더라도 2년 계약 후 다시 2년 연장을 요구할 수 있습니다.반대로 , 이미 해당 권리를 행사한 상태라면 , 법적으로 임대인이 1년 계약을 제안하더라도 문제는 없습니다.결론적으로 , 세입자의 계약갱신요구권 사용 여부가 핵심입니다.10년 이상 살고 있더라도 , 2020년 개정법 이후 그 권리를 행사했는지에 따라 임대인의 대응도 달라질 수 있습니다.그러므로 세입자와 협의 전에는 해당 권리 행사 여부를 확인하는 것이 좋고 , 가능하다면 서면 기록을 남기는 것도 안전한 임대관리에 도움이 됩니다.
대출
Q. 누나가 사채업자에게 돈을 빌렸습니다.
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.질문자님의 누나는 자신의 선택으로 사업을 시작했고 , 결과적으로 실패했습니다.사업이라는 것은 본질적으로 책임이 따르는 도전이며 , 성공과 실패 모두 본인이 감당해야 할 몫입니다.그러나 지금의 상황은 누나의 책임이 부모님께 전가되고 있는 것으로 보입니다.부모님은 은퇴 후 안정된 삶을 위해 준비해 오셨던 자금을 , 자식의 실수로 인해 갑작스레 소진하게 되었습니다.질문자님은 동생으로서 , 또 자식을 걱정하는 부모님의 마음을 이해하려고 노력하지만 , 동시에 부당하다는 생각을 지우기 어렵습니다.누나의 실패는 안타깝지만 그 대가를 부모님이 치르는 것은 옳지 않다고 생각합니다.어른으로서의 책임을 다하지 않고 가족에게 짐을 지우는 것은 결국 또 다른 고통과 갈등을 불러올 뿐입니다.결론적으로, 부모님의 희생을 당연하게 여기지 말고 , 누나 스스로 빚을 감당하고 갚아나가야 합니다.그것이야말로 진정한 반성과 성숙한 태도일 것입니다.그리고 그런 모습은 보여야 가족의 한 일원으로서 소임을 다 하는 것이라 보겠습니다.
부동산
Q. 1주택 보유자 부동산 통해 판매시 궁금한 것이 있습니다ㅠ
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.주택을 보유하고 있는 개인이 해당 주택과는 무관하게 신용대출을 받은 경우 , 그 대출 정보가 부동산 중개업소 측에 자동으로 전달되거나 , 이를 공개해야 할 법적 의무는 없습니다.신용대출은 일반적으로 금융 기관과 개인 간의 계약에 따라 이루어지는 것이며 , 이는 개인의 금융정보에 해당됩니다.대한민국의 ' 개인정보 보호법 ' 에 따라 , 개인의 금융정보는 본인의 동의 없이 제3자에게 제공될 수 없기 때문에 , 부동산 중개업소는 별도의 동의 없이는 해당 정보를 열람하거나 알 수 없습니다.또한 부동산 거래에서 중요한 것은 매매 대상이 되는 주택 자체에 대한 권리관계와 등기부등본 상의 담보 내역 등입니다.신용대출은 주택에 근저당권 등을 설정하지 않는 이상 , 주택의 소유권 이전이나 거래 자체에 영향을 주지 않습니다.따라서 구매자나 중개인에게 해당 대출을 공개할 의무도 존재하지 않습니다.결론적으로 , 주택 소유자가 개인적으로 받은 신용대출은 사적인 금융 거래에 해당되며 , 주택을 매도하는 과정에서 이를 부동산 중개업소에 반드시 알려야 하는 법적 책임은 없습니다.다만 , 거래 과정에서 자금의 흐름이나 신뢰를 위해 자발적으로 정보를 제공할 수는 있습니다.