안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
Q. 깡통전세를 확인하려면 어떻게 계산해야하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.등기사항증명서에 근저당권이 설정, 가압류,가처분, 국세, 지방세등 체납이 없는 주택, 주변시세를 파악하여 전세금액이 최대 70% 이내 금액, 신축빌라는 주변 시세와 금액 차이가 크면 주의 해야 합니다. 전입신고, 확정일자, 전세반환보증보험가입으로 보증금 보장을 받을 수 있도록 합니다. 공인중개사가 권리분석을 확인했어도 세입자도 주변 시세와 비교해 보셔서 판단 하셔야 손해를 줄일 수 있을 것으로 봅니다.
Q. 집을 매매시 계약서에 특약없이도 전세승계가 되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차거주중에 소유자(임대인)가 변경되어도 계약서는 재작성하지 않아도 기존의 전입신고와 확정일자에는 변동이 없고 대항력은 유지 됩니다. 주택임대차보호법에서 대항력을 갖춘 주택은 양수인(매수자)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.
Q. 세입자가 확정일자,전입신고만 받을 경우 임대인이 집 대출(근저당) 가능한가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.확정일자와 전입신고전 근저당 설정 및 선순위권자가 없었다면 선순위임차인에 해당 합니다.임대인이 전입세대열람원을 첨부하여야 주택담보대출신청이 가능하고 근저당권은 후순위로 등기 됩니다.질문자님이 선순위 근저당권설정이 후순위 입니다.
Q. 부모님 자가에 같이 살면서 분양 받으면 1가구 2주택 되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.주택을 보유한 부모님세대와 합가하여 세대원으로 등록되어 있다면 주택을 소유한 것으로 볼 수 있습니다.부모님 연령에 따라 청약시 주택수로 산정 하지 않을 수도 있습니다 청약신청은 세대주가 가능 합니다.주택수로 산정이 되면 생애최초혜택, 취득세감면혜택, 주택담보대출등 혜택을 받을 수 없습니다.
Q. 집주인이3월까지 살라드니 계속살라고하면 계약서다시안써도되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.기존임대차계약과 동일한 조건으로 계약이 연장되었다면 계약서 재작성하지 않고 2년을 거주 할 수 있습니다. 보증금액이 증액되었다면 계약서 재작성하고 확정일자를 받아야 하지만 금액변동이 없으면 재계약서 작성하지 않아도 기존 계약의 대항력을 유지 할 수 있습니다.