안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
Q. 전세 계약갱신 청구권 사용전인 아파트 실거주 가능한가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약으로 세입자가 거주중인 주택을 매수하고 실거자 하려면 세입자만기 2개월전에는 소유권을 취득해야 합니다.세입자에게 계약만료 최소 2개월전에 계약해지 통지를 해야 해지 효력이 있습니다,기존 임대인은 세입자에게 주택이 매매되었다는 사실을 통지하고 매수자가 실거주 한다는 내용은 고지해 주어야 합니다. 매수자는 소유권이전등기가 완료되면 계약만료 2개월전에는 세입자에게 실거주를 이유로 계약갱신 거절 한단는 통지를 해야 효력이 있습니다.
Q. 대출시 방공제(소액임차보증금) 관련하여 질문드립니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.주택임대차보호법에서 2023년 2.14일 이후 계약한 임대차의 소액임차보증금액은 1억4500만원 이하이고 최우선변제금액은 4800만원으로 규정하고 있습니다.대출상담사가 상담한 내용은 정확합니다.
Q. 오피스텔 매도 시 기존 세입자한테 통지해야 하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대한 주택을 매도하려면 세입자에게 매도한다는 통지를 해야 합니다.중개업소에 매도의로를 하면 매수자는 주택 내부를 확인하하고 매수하려고 할 겁니다.임차인의 협조가 없다면 내부를 확인 할 수 없어 매도 하는데 시간이 오래 소요 될 겁니다. 매수자와 임차인은 임대차계약서를 재 작성하지 않아도 되고요.
Q. 세입자들이 보증금 미리 달라는데 법적으로 제가 지켜야할게 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세임대한 주택의 세입자가 보증금의 일부(계야금 통상 10%) 반환을 요구하면 임대인은 반환을 해 주어야 합니다. 질문자님도 계약금 10% 수령하고 임대차 계약서 작성했을 겁니다. 임대인(질문자님)이 계약갱신을 거절하고 실거주를 위해 계약 해지 를 통지한 상황입니다. 거주하고 있는 주택의 보증금 수령과는 관련이 없습니다.
Q. 전세계약서 수기로 작성된 이 내용. 법적 효력 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.매수인은 매도자의 모든 권리와 의무를 승계하고 부동산을 매입합니다. 임차인이 계약갱신청구권을 사용하고 임대인이 동의하여 기존계약서 뒷면에 표시해도 계약의 효력은 발생합니다. 계약서 양식은 중요하지 않습니다. 매수인은 기존계약서 뒷면의 임차기간내에 임차인에게 계약해지를 주장하고 명도를 주장 할 수 없습니다.