안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 등기부 등본 상 지분, 실지분 분배여부
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.공동명의 지분을 정확하게 표시해서 등기를 했다면 매매가에서 지분만큼 대금 수령이 가능합니다.지분등기하지 않았다면 1/2을 수령 할 수 있고요. 매매시 근저당권설정액은 근저당설정자(질문자)님이 전액 상환해야 합니다.공동명의자 사망한 공동명의자 지분은 후견인 포함 상속권자에게 상속이 됩니다. 피후견인이 동의해도 공동명의자 상속권자(배우자, 자녀)의 동의를 모두 받아야 매매대금을 전액 수령 할 수 있습니다.
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Q. 부모님께서 이사를 가시게 되었습니다
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다. 실제로 계약서 작성과 보증금 및 월세를 지불하면 부모 자녀간 임대차 계약이 가능 합니다.동일주소지내에서는 불가이나 외부에 전입신고 후 본가로 전입신고 하면 세대분리가 가능합니다.부모님과 세대 합가하지 않고 부모님은 퇴거하고 자녀는 전입신고를 하면 무주택 세대주에 해당이 됩니다.
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Q. 월세 사는 세입자 입니다. 집 주인이 등본과 가족관계 증명서 요구하면 해줘야 하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.계약서 작성전에는 임대인이 가족관계증명서와 주민등록등본을 요구하는 경우는 있을 수 있으나 계약 중도에 요구하는 사례가 없었습니다. 임대인의 담보대출이자와는 상관이 없는데 자세한 확인이 필요 합니다.
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Q. 아파트 고층 가격이 비싼 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.단지내 아파트도 동별, 방향, 층수, 수리상태, 내부구조에 따라 매매가격이 다릅니다.저층 보다는 고층이 가격 형성이 높게 되는데 고층이 저층보다는 일조권 조망권을 확보 할 수 있어서 가격이 높습니다.고층이라도 탑층은 가격도 고층보다는 낮고 선호도도 낮습니다.
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Q. 대출이 있는집 전세 들어가도 괜찮을까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차 할 주택에 근저당권이 설정되어 있다면 주택실거래액 대비 근저당권과 선순위 임차보증금 그외 제한물건이 있는지 확인하고 계약을 진행 하셔야 합니다. 주택가액 대비 근저당권설정금액이 높으면 계약 진행을 세심하게 살펴보고 판단 하셔야 합니다. 근저당권설정액이 많으면 전세자금대출 및 보증보험가입도 불가 일 수 있으니 계약 후 또는 잔금일에 근저당권 말소가 가능한지 확인 하고 계약을 진행 하세요.
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Q. 전세 집 주인분이 보증금 구하는 동안, 세입자는 말만 믿고 기존 대출 연장을 해줘도 되는 걸까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임차인이 계약해지를 주장하려면 계약 만료 최소 2개월전에는 통지를 하셔야 합니다.2개월전에 통지 하시 않았다면 묵시적갱신이 되었다고 볼 수 있습니다. 묵시적갱신이 된 계약은 계약서저를 작성하지 않아도 되나 관리비는 거주하는 동안은 지불해야 합니다. . 계약서 작성하지 않고 거주하다가 퇴거하기 3개월전에 해지통지 하고 보증금반환을 요청하세요. 통지 받고 3개월 후에는 임대인은 보증금을 반환해 주어야 합니다. 보증료와 대출이자는 임대인과 협의 해 보세요.
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Q. 1층 상가 2,3층 근린주택 매매수수료 알고 싶어요
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.상가, 근린생활시설물 중개수수료 산정은 거래내용에 상한요율을 적용하여 산정합니다.7억매매가 x 상한요율 1천분의 9이내에서 협의하여 요율을 결정합니다.상한요율을 적용하여 산출하면 6,300,000만원 + 부가세 별도 입니다.
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Q. 땅 매입시 오래된 건물의 값도 치뤄야 매입을 할 수 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.부동산은 주택과 그 부속토지를 포함하여 매매가 진행이 됩니다.토지 면적으로 금액을 산정하여 거래를 진행하고. 별도로 건물은 평가하지 않습니다.개발여부에 따라 노후 주택도 평가를 하고 매입해야 하는 경우도 있으니 토지이용계획확인원으로 확인해 보세요. 확인이 불가하면 해당 지자체에 문의 하셔도 도움이 됩니다.
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Q. 부모님 명의 전세대출 후 자녀 거주 가능한가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.부모님이 주택을 소유하고 있으면 전세대출이 불가 일 수 있습니다. 부모님이 무주택자이면전세대출이 가능 할 수 있으나 계약서 작성 후 확정일자 받아서 대출기관에 서류 제출해야 합니다. 임대차계약서, 신분증, 소득구분별 확인서류 (근로소득자, 개인사업자, 연금소득확인서등)를 첨부해야 합니다. 실제로 연세가 많고 소득이 증빙이 불가한 경우에는 전세자금대출 및 담보대출이 불가인 경우가 있으니 확인 해 보셔야 합니다.대출이 실행이 되면 대출받은 주택으로 전입신고 후 주민등록등본 발급 받아 대출기관에 제출해야 합니다.
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Q. 2억5천 오피스텔을 구입세금은 얼마나 나올까요
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.오피스텔은 업무용과 주거용으로 구분하고 있으나 취등록세율은 4.6%로동일 합니다.실거래가(매매금액) x 4.6% 적용한 취등록세, 수입증지, 국민주택채권을 매입하셔야 합니다.그외 중개수수료, 법부대행료도 준비 하셔야 합니다. 셀프등기하면 법무대행료를 절약 할 수 있습니다.