안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 전세권설정된 방 월세로 들어가려고 하는데 최우선변제 해당되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세권설정된 주택의 시세 대비 전세권설정금액이 높지 않고 전세권외 근저당권 선순위 임차인이 없다면 중개사의 도움을 받아 계약하셔도 보증금은 보장 받을 수 있을 것 같습니다.전세권이 설정된 호수를 계약하고 전입신고 하려면 전세권 말소가 진행되어야 합니다.신규임차인의 보증금으로 전세권설정해지 하려고 하는 것 같습니다.
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Q. 전세계약만료 1달전 집주인이 집을 매매할경우 저희는 어떻게되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약만료 6개월전 ~2개월전까지 임차인은 계약갱신청구권, 계약해지를 통지하고 임대인도 동일한 기간내에 계약갱신거절, 계약내용 변경등을 통지 하지 않았다면 묵시적갱신이 되었다고 보시면 됩니다.묵시적갱신이 되면 기존계약과 동일한 조건을 계약이 연장되므로 임차인은 2년을 더 거주 할 수 있습니다.임대인이 해지통지 기간에 통지하지 않았고 매매로 임대인이 변경되어도 임차인의 계약기간은 보장을 받을 수 있습니다.매매가 진행중이어도 기존 임대인에게 계약서 재작성 요구하시고 대출기관에 제출하세요.
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Q. 계약 갱신권 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약 만료 후 임차인이 계약갱신청구권을 사용하여 갱신한다면 보증금 및 월세는각각 연 5%내에서 증액이 가능 합니다.기존 임차인에게는 한도를 초과하여 증액한 부분은 무효가 되므로 반환청구가 가능 합니다.
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Q. 상가 세입자 계약 무효시 공인중개수수료 회수가능한가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.부동산 중개의뢰로 상가임대차계약을 체결했다면 중개사에게 부동산중개수수료는 지불해야 합니다. 임대인과 임차인이 잔금일 전에 계약해제하고 계약금을 반환 받아도 중개수수료는 반환 받지 못합니다.
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Q. 부모님이 아파트분양받으셨는데 주택담보대출을 자식이 대신 받을 수 있는 방법?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.분양받은 신축아파트 주택담보대출은 분양권자가 대상입니다. 부부간 공동명의는 연대보증이 가능하나 자녀가 부모의 대출에 연대보증은 불가하다고 합니다. 자녀와 공동명의로 등기가 가능 할 수 있으나 증여 문제가 발생 할 수도 있으니 1차로 공동등기 가능여부, 대출관계, 세금문제등을 상담 받아 보셔서 손해가 발생하지 않도록 하셔야 합니다.공동명의가 가능 하다면 입주지정기간내에 잔금 납부하고 법무사에게 위임하여 취등록세 납부시 공동명의 신청 하셔야 합니다.
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Q. 전세보증보험가입 후 계약 종료일 이후에 나가도 괜찮은가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세반환보증보험은 계약이 종료하면 재가입해야 합니다.HUG전세반환보증과 HF전세지킴보증은 전세계약 종료 후 1개월까지 보증기간 입니다. SGI 서울보증보험은 전세계약 종료일까이 이니 가입한 보험을 확인해 보세요.
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Q. 아파트 분양 받았을때 감정평가금액은 보통 시세만큼 나오나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.신축아파트를 분양받아 잔금대출을 받아 잔금을 납부하는 경우 사용승인 후 건축물대장만 발급이 가능 합니다. 소유권이전등기는 아파트에 따라 1년 전후로 가능하지만 늦어지는 경우도 있습니다.신축아파트는 미등기전이라 대출 받는데 제약이 따릅니다. 감정평가 보다는 실거래금액, 분양대금으로 산정하고 시행사 및 주택금융공사와 협약된 금융사만 가능할 수도 있으니 입주지정기간 전 사전점검 후 대출기관을 선정 하셔서 잔금납부가 연체되지 않도록 하셔야 할 겁니다.
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Q. 월세임대 연말정산관련 질문있어요ㅠ
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.월세 임대차 연말정산 신청하려면 무주택세대주이며 임차인과 연말정산 신청자가 동일해야 소득공제가 가능합니다.신청서류는 임대차계약서 사본, 월세 이체 영수증(무통장 이체증), 주민등록등본을 첨부하여 신청합니다.임대인의 현금영수증 발행 없이도 신청이 가능 합니다.
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Q. 전세계약시 복비 계산이요~~~
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세보증금액이 7억이면 상한요율 1천분의 4 적용합니다. 중개수수료는 2,800,000원 부가세 별도 기존계약 종료 후 보증금 변동이 없는 연장계약이면 계약서 재작성하지 않아도 되고 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 전세자금대출을 받았어도 중개사의 서명이 없어도 대출 연장도 가능 하고요. 증액하고 계약서 재작성 한다면 작성전에 부동산과 협의하여 금액을 지불하셔야 합니다.
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Q. 지금 이시점에 집을구매해도 될까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.부동산 가격 변동은 규제지역 유무, 대출금리, 세금등에 영향을 받고 있습니다. 그중 대출 금리에 따라 영향이 많습니다.대출금리가 높으면 부동산가격이 하락하고 대출금리가 낮으면 부동산가격이 상승 할 수 있습니다.구입시기는 구입자의 자금조달계획, 가족구성원수, 생활패턴등을 고려하여 판단하셔야 할 것 같습니다.