안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
부동산
Q. 부동산 계약을 작성할 때 주의 깊에 봐야 할 사항은 뭐가 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.아파트를 매수하고자 하면 현장을 방문하여 내부상태를 살피고 작동은 잘 되는지 고장,파손이 없는지도 확인 합니다.혼자 방문하기 보다는 2~3인 정도의 가족 또는 지인과 동행하면 내부상태 확인 하는데 도움이 됩니다.매수를 결정했다면 계약서 작성전에 등기부등본과 신분증을 대조하여 소유자를 확인합니다.계약서 조항은 계약체결, 주택인도, 공과금정산, 채무불이행 중개보수, 확인설명서내용을 기재하고 있습니다. 매도자, 매수자 별도 협의사항등은 계약서 특약사항에 기재 합니다.
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Q. 지역주택조합원으로 가입하기 전에 유의 사항 ?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.지역주택조합개발은 개발예정구역내 80%이상 토지사용승낙서 확보하면 지구단위계획수립과 건축심의를 신청합니다. 조합원 모집하고 모집한 조합원 지위를 가진자가 납부한 자금으로 개발구역내 95% 대지 소유권을 확보해야 사업계획승인을 받을 수 있고 토지 100% 확보가 되어야만 착공이 가능합니다.재개발은 토지와 건물 소유권을 가지고 개발을 진행하지만 지주택은 조합원지위만 가진 상태에서 개발이 진행되므로 사업이 지연되거나 투자비를 회수하지 못한 상태에서 조바원 자격을 상실 할 수도 있습니다. 조합원 가입시 입지, 지주동의율, 추지업체의 건전성을 확인해야 하지만 일반조합원이 확인하기는 어렵습니다.지역주택조합의 성공률은20정도라고 하나 서울의 경우 5%이내라고 합니다. 가입하는 순간부터 유의할 사항이 많으니 가입 자체를 보류 하시는게 현명한 선택일 겁니다.
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Q. 혼인으로 인한 3주택이 될 경우 기존에존재하는 전세자금대출은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세자금대출은 주택을 소유하고 있으면 대출이 불가 입니다. 전세자금대출을 먼저 받았다면 계약만료시 전액 상환해야 합니다. 혼인전에는 무주택자였어도 혼인 후 배우자가 주택을 보유하고 있었어도 전세 만기일에는 전세대출금 전액을 상환 해야 합니다.
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Q. 전세 대출을 받아야 하는데 기존직을 빼고 넣는 건가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.기존주택에 전세자금대출을 받아서 거주중 계약만료전 신규주택으로 이사를 하려면 다음 세입자가 구해진 후에 신규주택을 계약하셔야 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 보증금 반환받지 않고 퇴거를 하면 대항력을 상실하고요.계약만료 후에도 보증금을 반환받지 못하고 퇴거를 해야 한다면 임차권등기명령등기 후 퇴거신고를 하셔야 대항력을 상실하지 않고 보증금 보장이 됩니다.
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Q. 장기수선충담금이 뭐고 또 누가 부담하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.장기수선충당금은 건물의 장기수선계획에 따라 수리,교체, 도색, 부대시설, 복리시설등 교체 및 보수하는데 필요한 비용을 충당하기 위해 한달에 한번씩 징수하는 관리비 입니다. 소유자가 지불해야 하는 금액을 업무상 관리비에 일괄로 고지하고 있습니다.주택을 임대한 경우에는 임차인이 전입신고한 날부터 퇴거하는 날까지 납부하고 퇴거시 임대인에게 반환받고 있습니다. 세입자가 퇴거하는 날 관리실에서 장기수선충당금내역서를 발행 해 줍니다.
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Q. 빌라 임대시 수수료 얼마나 지급해야 좋을까요 ?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.아파트,빌라, 주택등 임대차 중개수수료는 거래금액에 상한요율을 적용하여 중개보수액을 산정 합니다. 전세는 보증금액에 월세는 보증금 +(월세금액 x100)=환산보증금. 환산보증금액에 따라 다시 100 또는 70을 곱하기 하여 보증금을 산출 수 중개수수료를 산정 합니다.
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Q. 집 이사 갈 때 중개 수수료를 두 배 내야 하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.현재 거주중인 주택은 매도하고 신규주택 취득 부동산이 동일한 곳이어도 중개수수료는 각각 지불하셔야 합니다.기존주택을 임차로 거주하고 만기로 퇴거하는 경우에는 기존주택 중개수수료는 지불하지 않아도 되고요.
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Q. 신혼부부 매매대출 , 미분양 아파트 계약
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.분양대금의 5% 납입 중도금 60%, 잔금 35%로 산정 할 수 있으나 입주시에는 주택담보대출로 전환을 합니다.주택담보대출을 받아서 중도금을 전액 상환합니다.중도 퇴사시 연소득은 근무기간 동안의 소득을 산정을 합니다. 소득금액 및 대출금액은 입주당시에 산정을 합니다. 입주시 잔금대출 준비서류를 제출하면대출금액, 대출금리는 대출실행일 전에 확정이 됩니다.
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Q. 임차계약 1개월전에 이사할 경우 중개보수 부담은 누가해야 할까요
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약 후 만기 2개월전에 임대인에게 계약해지 통지를 해야 해지 효력이 생깁니다.중개수수료에 대한 특약이 없이 계약만료 1개월전 퇴실시 중개수수료는 임대인에 따라 다르니 협의하셔야 합니다.
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Q. 전세계약 연장 시 계약서 작성방법?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.계약서는 수기로 작성해도 법적이 효력은 동일 합니다. 최초 전세자금 대출은 개업공인중개사의 서명 날인된 계약서를 요구 합니다. 만기후 전세자금대출 연장은 공인중개사의 서명 날인없는 계약서, 수기 계약서도 가능하고 확정일자도 가능 합니다.