안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 상가계약을 할 때 계약금을 내고 다른 곳을 계약하려면 기존에 낸 계약금은 포기해야되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.상가 임대차계약금에 대한 별도의 특약이 없다면 계약금을 해약금으로 보고 있습니다.일방에 의한 계약해제이면 매도자는 배액을 매수자는 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 것으로 보고 돌려 받지 못합니다.
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Q. 오피스텔 매매시 주의사항이나 세금관련
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.오피스텔은 취득시에는 기준을 따라 취득세율은 4%가 적용됩니다.재산세, 종합부동산세 양도소득세 계산은 소유자가 오피스텔 사용 용도에 따라 결정되고요.주거용오피스텔을 2020년 8월 12일 이후 취득하고 전입신고하면 주택수에 포함되고, 종합부동산세대상이 될 수 있으며 다주택자로 인정 될 수 도 있습니다. 주택임대 사업자로 등록 할 수 있습니다.업무용 오피스텔은 취득시기와 상관없이 주택수에 포함되지 않고 부가가치세세액이 환급 됩니다일반 임대 사업자로 등록 할 수 있습니다. 주택수에 포함되지 않으니 청약이나 주택 매입시 취득세 율 중과대상에서 제외됩니다.다주택자이면 주거용오피스텔을 매입하면 취득세율이 8%나 12%로 중과 될 수 있고 무주택자가 구입하면 1주택을 소유하게 되어 청약이나 다른 주택 취득시 취득세가 중과 될 수 있습니다. 장단점을 따져보고 판단하면 될 것 같습니다.
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Q. 아파트 전세로 입주 하려는 임차인 인데, 전세 잔금 전 소유자가 변경되도 문제 없을까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다. 특약사항에 매수자 인적사항과 동의 내용을 기입하고 서명날인을 받아 놓고 계약서를 작성해야 합니다.실무에서는 특약사항에 매수자 인적사항과 매수자가 전세임대 하는데 동의했다는 내용을 기입하고 계약서를 작성 합니다. 매수자의 서명날인도 받아야 하고요.잔금일에 매도자, 매수자 등기법무사, 부동산 공인중개사, 임차인이 참석한 상태에서 은행에 방문하지 않고매도자가 대출받은 은행과 스피커폰으로 통화하면서 매도자 계좌에서 대출액 전액을 상환하고 말소처리한다고 하면 은행에서 상환금액과 말소비용을 인출합니다. 전액상환처리 영수증과 말소비용 영수증은 부동산 팩스로 전송해 달라고 요청하면 전송해 줍니다.대출전액 상환은 대출자 본인이 아니어도 가능하나 일부상환은 대출자 본인이 직접 은행에 방문해야 가능합니다.등기이전에 필요한 서류를 법무사가 확인하고 나면 그자리에서 다시 매수자와 전세임대차 계약서를 작성합니다. 임대차 전입신고와 확정일자는 익일 0시부터 효력이 생기고 등기는 당일 접수부터 효력이 생기니 매수자와 계약서를 다시 작성해야 합니다.실무에서 처리하는 과정입니다. 답변이 되었나요
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Q. 전월세 신고는 어떻게 하는지요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약서 작성한 계약일로부터 30일이내에 부동산거래관리시스템에서 신고해도 되고주민자치센터에 방문하여 신고하면 확정일자를 받은 것으로 됩니다.잔금일이나 입주일에 전입신고를 하면 대항력과 최우선변제 요건을 충족하게 됩니다.
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Q. 임대차신고 방법과 확정일자가 궁금합니다
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.보증금액이 6천만원을 초과하거나 월세 30만원 초과이면 주택임대차신고를 임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 하나 1인이 신고해도 됩니다. 통상 임차인이 신고를 합니다.확정일자 받았다면 주택임대차신고가 되었을 수도 있으니 확인하고 주택임대차신고가 되어 있지 않다면 신고하세요.