안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 전세계약할때 특약사항은 임대인 임차인 모두 설정할수있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.계약시 특약사항은 계약이행을 위한 조건에 해당되는 매우 중요한 요소입니다그러므로 계약 당사자는 본인의 의사에 따라 양자간 협의하에 특약사항을 넣을 수 있 습니다그러나 특약사항에 대하여 상호 수용이 불가하다면 그 계약은 당연히 성립할 수 없겠지요ㆍ참고비랍니다
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Q. 월세 계약 종료에 대해 누구에게 말해야하나요??
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.계약행위는 청약과 승락에 의한 당사자 끼리의 법률행위 입니다여기에서 중개사는 계약의 진행을 도와주는 조언 및 조력자이자 법규에 따른 중개행위자 일 뿐 입니다 따라서 윈래 계약 당사자인 임대인(소유주)과 모든 계약 연장 등의 협의를 진행하여 주시기 바랍니다
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Q. 원래 월세를 1년마다 올리고 그러나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약 작성 시 계약 기간을 정했을터인데 도중에 계악 종료도 되지 않았는데1년 지나고 월세를 올려 달라는 경우는 무시해 버리고 종전의 계약데로 진행하면 됩니다단 계약 기간을 1년으로 정했을 경우는 .재계약을 히여야 되겠지오재계약시에도 임대차3법에서 정한 인상범워는 5%이로 제한되었을 참고하여 주시기 바랍니다
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Q. 상가계약을 할 때 계약금을 내고 다른 곳을 계약하려면 기존에 낸 계약금은 포기해야되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약취소 시 계약금을 반환 받을 수 있는가? 에 대한 질문으로 생각됩니다 이번 질문에서 계약시 별도의 특례 규정을 정하지 않았다면 임차인의 귀책사유로인한 계약취소는 '계약에 관한 신의 원칙' 에 위배되기 때문에 그 계약금을돌려 받기가 어렵다고 판단됩니다 따라서 일단 임대인을 직접 만나 인간적 감성을 통하여 선처를 호소는 방법으로 원만하게 해결하시기를 기원드립니다
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Q. 전세 계약금 환불 가능 문구?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약서 작성시 임대인과 사전 동의를 받았다면 계약서의 특약 규정에 ' 본 계약은 임차인의 사정에 의거 계약이 취소 될 경우 계약금 배상 규정을 적용 하지 않고 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 이의없이 즉시 반환하기로 한다ㆍ로 명시하면 됩니다 자유 민주사회에서의 모든 계약은 "계약자유의 원칙"에 의거 보장되는 권리이며 특별법은 일반법 보다 우선 적용되므로 별도의 규정이나 단서조항은 모든 계약의 이행에 절대적인 조건이므로 특례규정에 꼭 명시 하여야 보호 받을 수 있다고 판단됩니다감사합니다
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Q. 공인중개사 계약 취소 돈 돌려받을 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.ㅡ계약 당시 건물 및 토지의 등기부등본 등을 열람한 결과 임대인의 인적사항이 소유권과 주민등록상 동일하여 정상적으로계약이 진행되었다면 잔금치르기 전 집이 매매 되었다고 하여 그 계약을 취소할 요건은 성립된다고 볼 수 없습니다 ㅡ 이때 잔금 치르는싯점에서 다시 등기부등본상 소유권 여부를 확인하시여 변경사항이 없다면 그 계약은 동일인물ㆍ동일물건이므로 본 계약은 진행하여도 법적하자는 없다고 봅니다ㅡ 왜냐 하면 새로운 매수자는기존 점유권 자의 모든 계약관계에 대한 법적 의무와 권리 관계를 승계 하기 때문입니다ㆍ 다만 잔금 치르기전 등기부등본상 소유권자가 변경되었디면 이는 중대한 하자로 계약을 취소함과 동시에 손해배상 규정에 따라 조치하면 될 것입니다ㆍ 아울러 계약을 취소하고자 할 의향이 계신다면중개사님과 잘 협의하여 원만하게 해결하시기를 바랍니다ㆍ 그리고 정상적인 계약이 이루졌다고 하여도 만일 매수자가 직접 거주할 목적으로 매수 하였다면 임차인은 다시 이사를 해야하는 문제에 봉착할 수 있음을 유의해야 할것입니다
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Q. 현재 반전세로 계약 중입니다. 이거 올전세로 계약 변경 가능할까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 현재 반전세로 계약한 상태를 올전세로계약변경 가능 여부를 질의하셨는데 이는세입자가 승락하면 언제든지 재계약이 가능합니다계약은 당사자간의 협약(계약자유의 원칙)에 의거 재계약할 수 있기 때문입니다 그러나 세입자가 승낙을 하지 않을 시에는 어려울 것으로 생각됩니나 이때는 기존의 계약기간이 종료될 때를 기다릴 수밖에 없습니다그리고 임차인은 임대차3법의 법률에 재계약 연장 요구를 할 수 있어 임차인의 권리를 보장하나 임대인은 임대료를 5%까지 인상할 수 있으므로 이를 승락하지 않을 시에 재계약 관계는 종료됩니다따라서 임차인 의사를 타진해 보시고 원만한 협의 방안을 마련하시어 해결되시기를 기원드립니다
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Q. 전세를 계약하고 집안에 꾸몄으면 나중이 나갈때 원상복구 해야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다 부동산계약은 전세. 보증금. 윌세. 임대료.사용료 수리비 등등은 ㆍㆍ 임대인과 임차인과의 청약과 승락에 의한 계약관계의 법률적 행위입니다 따라서 현재 전세로 살고 있는 분이 임대안(소유자)의 사전 협의 없이 이루어지는행위에 대해서는 본인에게 귀책 사유가 있으므로 계약이 종료될 때 원상회복 등의 법적 문제가 발생할 수도 있습니다 그러므로 수리ㆍ수선. 교환. 리모데링 등 사소한것 이라도 반드시 사전협의(임대인과 임차인)에 의거 수행하여야 하며 필요시 계약서 특약사항으로 제시하기도 합니 일반적으로 공동협의시 발생되는 문제는관련 비용은 누가 부담할 것인지?전문업체에 의뢰할 것인지? 본인이 직접수선할 것인지?차후 계약종료시 원상회복은 어떻게 할것인지? 명확한 의사결정이 이루어 져야 사소한 분쟁을 미연에 방지하는 효과를 거둘것입니다 극단적인 예로 벽면에 못 하나 박는데도사소한 주의를 기울려야 하는 선량한 관리자의 의미로 판단하는 것이 현명한 지혜라는 생각이 듭니다 편안하고 행복한 생활을 기원드립니다.
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Q. 전세계약이 끝나가는데 주인이 아무 말이 없습니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세계약 만기일이 도래하여도 집주인이아무 말이 없고 본인 또한 계속 전세계약을 유지하고 싶다(질문요지)면 ㅡ묵시적계약연장ㅡ으로 보아 별다른 조치없이 계약조건은 현상태에서 지속되는 것으로 간주됩니다 다시말하면 계약기간 불문하고 현상태에서의 계약을 지속하겠다는 의사표시 입니다 그리고 임차인(본인)의 입장에서 계약해지를 원할 경우 6개윌ㅡ2개월 이내에 임대인(소유주 또는계약당사자)에게 사전 통지를 하여 계약을 해지할 수 있습니다ㆍ 때로는 임대인(소유주)으로 부터 계약 해지 요구가 있을 경우 임차인은 임대차3법(2021.6.1시행)에 의거 ♡계약 갱신청구권을 요구하여 1회에 한하여 2년 연장이 가능합니다 이 때 임대인이 보증금 밎 월세에 대한 인상 요구의 경우♡ 전윌세상한제에 의거5%를 초과해서 인상이 불가함을 인지해주시고 참고적으로 임대차3법의 법률 규정을 참조하시면 많은 도움이 될것으로 사료됩니다
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Q. 부동산 매매시 계약금은 쌍방이 일정금액을 정할 수 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다우리나라는 자유시장경제 체제입니다따라서 모든 계약은 불법이 아닌 한 계약자유의 윈리가 작동하는 사회입니다따라서 계약시 계약금을 상호 합의 하여5%로 정하고 계약을 진행하였다면 그 계약은 적법한 계약으로 성립됩니다 계약금 10 %라는 개념은 사회 통념상 관습적으로 적용되는 사례라고 보는것이 타당합니다ㆍ 법적묭의 경우 일반법과 특별법이 서로 대립할 때 특별법 우선의 원칙에 의거 특별법을 적용하듯이 상호 협의하에 성립된 계약이라면 법적효과면에서 걱정하지 않으셔도 그 계약행워는 적법하게 성립된다고 볼 수 있습니다 참고 되셨다면 고맙겠습니다