안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 집 임대차 만료가 되었는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.전세 보증금 반환 청구에 대한 법적 절차에 대하여 말씀드리면첫째 내용증명서를 보낸다 전세 만료 1-2개월 전, 2-3차례 내용증명서 (우졔국 이용)를 주요 계약 내용과 전세금 반환예정일 차후 손해 발생시 손해보상 관계 기타 등을 명시하여 임대인에게 보낸다둘째 지급 명령신청서를 관할법원 법원에 신청(1-2개월 소요) 한다마지막 전세금 반환 청구 소송을 제기하여 경매 처분을 통하여 보증금을 확보하는절차가 있습니다이러한 절차를 진행할 때 법적 대항력과 우선변제권을 확보하고 있어야 하는데이를 위해서는 임차권 등기명령믈 받아놓는다면 이사하여도 대항력은 유지되며 신청 경비는 대략 2만뭔 내외, 기간은 1-2주 소요됩니다 이때 꼭 등기부상 등재 여부를 확인하고 주민등록 이전 및 이사 하여도 무방하리라 봅니다 참고 되었으면 감사 하겠습니다
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Q. 건물을 지을때 용적률과 건폐율은 뭔가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 토지를 매입하여 건물을 신축하고자 할 때 건폐율과 용적률의 규정은 매우 중요합니다 일번적 규정은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 '에서 제시하고 있으며 지방자치 법규인를 통하여 별도로 지역특성에 따라 규정하고 있습니다건폐율이란 대지 면적에 대한 건축할 수 있는 1층바닥 면적(넓이)을 뜻하며 용적률이란 대지 면적에 대한의 각층(높이) 면적을 합한 연면적( 건축 면적의 총량)을 의미합니다예를 들어 대지 평수가 100평이며 계획관리지역으로 2층 건물을 신축하고자 할 때 건폐율은 계획관리 지역 에서 40%를 적묭하므로 40평을 초과하지 말아야 하며 2층이므로 80평(건축물의 연면적)을 넘지 않아야 건축 허가를 낼 수 있다는 의미입니다그리고 건축법에는 이들 건폐율과 용적률에 대한 산정 방식 및 기준이 정해져 있습니다참고하시기 바랍니다
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Q. 자영업자 폐업시 임자인이 철거의무가 있는건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약서를 잘 보시면 특약사항란에ㅡ본 시설물 상태에서 임대차 계약을 한다ㅡ라고 대부분 기본적으로 명시되는 경우가 많습니다이는 임대차 계약이 종결시 최초 계약당시의 시설 상태로 인계하라는 취지입니다 다시 말하면 현 임차인이 계약할 당시의모든 시설물 상태 그대로 원상 회복해 달라는 의미입니다그렇지만 임대인의 허락하에 시설을 개선하거나 비품을 설치한 부분은 제외되겠지요임대인의 입장에서 새로운 임차인과 계약을 진행시 동일업종믜 임차인과 계약이이루어 진다면 다행지만 ㅡ 전혀 다른 업종에 임대할 경우 현 시설물은 폐기 처분 대상되겠지요 따라서 임차인은 계약종료시 윈상회복의책임이 있습니다따라서 시설개선에 과도한 투자는 계약종결 후 폐기 비용의 증가 이수반 될 것임을 고려해야 할 것입니다
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Q. 상가월세 계약을 진행중입니다 조언 부탁드립니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 관계는 물건의 임대인(소유권자)과 임차인(본인)간 이루어지는 법률적 관계입니다 그러므로 현재 점유하고 있는 세입자와아무런 관계가 없습니다 그리고 권리금 및 시설비는 대체로 임대인은 인정하지 않는 경우가 대부분입니다(인정해 줄 경우 차후 타 업종 임차인과의 계약시 시설 및 집기 등의 불필요한 처리 비용 발생) 따라서 계약관계는 임대인( 소유주)과 새로이 계약을 하고 (현 세입자의 계약 기간은 임대인이 해결해야 할 과제) 시설 및 권리금 등은 밈대차 계약을 진행하면서 잔금 지불전 현 세입자(점유자)와 비공식적인 계약(임대인의 묵시적 양해)에 의거 별도로 이루어 지는 경향이 많습니다 마지막 유의할 사항은 임대인과 계약기간 종료시 (특약사항으로) 원상회복의 범위를 세밀하게 규정하여야 차후 분쟁 요소를 제거하는데 도움이 되리라 봅니다
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Q. 아파트도 재계약시 월세를 인상할 때 인상할 수 있는 한계치가 있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 주택임대차3법은 부동산임대차보호법과 부동산신고 등에 관한 법을 2020.7.30 보완한 법으로 주요 내용믄은ㅡ계약갱신청구권, 전윌세상한제, 임대차신고제로 ㅡ구성되어 임차인의 권익을 보호하려는 취지에서 제정된 법이라고 볼 수 있습니다 따라서 귀하께서 질문하신 내묭믄 부동산임대차3법 중 전윌세상한제 규정에서 정한 직전 계약금을 기준으로 5% 이내 에서재계약이 허용된다는 의미로 해석하여 주시기 바랍니다 참고로 계약갱신청구권은 1회에 한하여임차인이 행사할 수 있으며 임대차신고제(전윌세 신고)는 보증금 6천만원 이상, 월세 30만윈 이상 중 어느것 한 가지라도 해당된다면 의무적으로 30일 이내 임대인과 임차인은 관할 관청에 의무적으로 전윌세계약 관계를 신고하라는 제도입니다
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Q. 부동산 계약을 할 때 이사 날짜 좀 어떻게 맞춰야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 계약서 작성시 현재 살고 있는 임차인의 이사 날짜를 고려하여 새로운 임차인의 잔금 지불일을 정하면 이사 날짜가 중복되지 않겠지요 때로는 직전 임차인이 이사 한 후에는 임대인은 시설점거 및 정비 시간이 필요하겠지요벽지 도배 ,장판 교체 .각종 전기 시설 .수도시설 .깨스 점검 .청소 등의 사소한 수리 및 정비시간이 요구될 수 도 있겠지요 그렇지만 별다른 수리가 필요없거나 피치 못할 사정으로 이사 날짜가 중복시에는 직전 임차인이 오전에 이사를 가고 오후에는 새로 계약한 사람이 이사 오는 경우도 발생되기도 합니다ㆍ 이럴 경우 중개사를 통하여 이사짐 센터. 임대인 ,임차인 등 관계되시는 분 들의 사전 의견 조율이 필요 하다고 봅니다
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Q. 전세 재계약을 계약서를 다시 작성해야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 주택임대차보호법에서는 묵시적 계약 갱신으로 임대차 계약 해지를 위해서는ㅡ임대차 기간이 끝나기 6개월전 부터 2개윌전까지 임차인에게 계약갱신 거절을 통지 않거나 계약 조건을 변경히지 않는다며는전 임대차와 동일 조건으로 임대차 한 것으로 간주되므로ㅡ 별도로 계약기간 연장 만을 위한 계약서를 다시 작성할 필요가 없습니다불필요한 중개 비용을 낭비하지 않으셔도됩니다그러나 임대 조건의 변경 등ㆍ ㆍ 예를 들자면 임대료의 인상, 관리비묭의 증가 , 특약사항의 변경 등이 수반 될 경우는 당연히 계약서를 다시 작성해야 되겠지요직전 계약 조건 내용의 변경 없이 동일조건이라면 직전계약서는그 법률 효력면에서 계속 지속되므로 재계약은 불필요하다고 봅니다참고하여 주시기 바랍니다
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Q. 계약 만기가 되어가는데 계약서 다시 작성해야되나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 현재의 질문 내용에 따르면 법률적 용어로 묵시적 계약 갱신에 해당된다고 생각됩니다묵시적 계약 갱신은 직전 계약서 내용 변동 없이 현 상태로 계약관계를 연장 내지 유지한다는 의미이기 때문에 다시 계약서를 작성하여 중개비용(중개수수료)을 낭비할 필요가 없다고 봅니다 다만 직전 계약서 내용 일부라도 변동사항이 발생될때는 당연히 재계약을 하여야하겠지요 묵시적 갱신은 법률적으로 인정되는규정인 관계로 임차인에게 불리한 사례는 발생하지 않습니다염려하지 않으셔도 됩니다
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Q. 8월에 끝나는 월세 계약서 작성을 다시 해야 할까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 주택임대차보호법에서 규정한 묵시적 계약 갱신에 해당하는 것으로 판단됩니다.묵시적 계약 규정 의미는 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개윌전 부터 2개월전(2020.12.10일 이후 적용) 기간에 갱신 거절의 통지를 않거나 계약조건을 변경하지 않겠다는 뜻으로 전계약서와 동일 조건으로 계약을 연장 유지한다는 뜻입니다 따라서 별도로 계약서를 다시 작성할 필요도 없으며 각종 행정기관에서 제출요구시에도 기존 계약서를 활묭하면 되겠습니다참고적으로 묵시의 계약에서 임차인은 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 도 있고 2년의 임차 기간을 주장할 수 도 있습니다 그 후 2년 경과 이후에는 계약 갱신청구귄을 요구하여 계약 관계를 연장 지속 할 수도 있겠습니다( 이때 임대인이 윌세 및 보증금 인상 범위를 5% 이내에서 주장할 경우 계약 지속을 원한다면 수용) 이럴경우는계약관계의 변경 사항이 발행되기 때문에 재계약서를 작성 해야 할 것 입니다
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Q. 부동산 계약과 관련해서 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 아파트 임대계약시 잔금 지불전에는대항력은 발행하지 않습니다 대항력은 잔금 지불 이후에 발행되는 것 입니다 따라서 귀하는 잔금 지급을 완료한 이후 주택임대차보호법 소액임차인의 범위에 한하여 최우선 변제를 받을수 있습니다 ㅡ여기에서 법적 대항력을 확실히 받기 위해서는 전세권 설정이나 공증인 제도 또는 보증보험제 등을 활용한다면 ( 비용이 수반 되겠지만 ) 원금은 확실하게 보상 받아 대항력은 확실히 확보 되겠지요ㅡ 일반적으로 소액임차인을 대상으로 한 최우선변제 제도의 대항력의 구비조건에 대하여 말씀드리면첫째 정당한 계약서 일 것둘째 전입신고를 마칠 것셋째 계약서상 확정일자를 마칠것(주민센터장의 직인)넷째 거주할 것(점유권 유지)그리고 이때 대항력의 효과는 경매 등으로 발생하는 변제 금액 중 최소한도의 금액범위에 한하여 다른 법률 적용 보다 우선하여 변제해야 한다는 것으로 이해하시기 바랍니다최우선변제 금액 대상 및 해당지원금의 한도는 서울시.광역시 중소도시 등 거주지역에 따라 각기 다르게 적용하므로 관할 주민센터 민원실에 문의하시면 친절하게 안내 받을 것 입니다참고 삼아 안내해 드렸습니다감사합니다