안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 확정일자를 어떻게 받나요?
이제동 공인중개사입니다ㅡ 부동산 계약 진행 절차는1.계약서를 작성한 후 계약금을 지불하고2.중도금(생략할 경우가 많음)을 지불하고(은행에서 전세 자금 대출 진행)3.잔금을 지불하면 계약이 완결하는 절차로 진행합니다ㆍ 따라서 잔금을 지불하면 계약의 완결로 보아ㅡ흔히 말하는 열쇠를 주인으로부타 받아ㅡ이사하여 거주하게 되는데 이 때 주민센터에가 주민등록지 변경 신고를 하면서 전세 확정 신청을 하여 확정 직인을 받는 절차로 진행됩니다그러나 귀하의 경우 조기에 확정 일자를 받고 싶으면 잔금 지불전이라도 계약서(계약서원본을 지참)를 가지고 주민센터(주소지 관할동사무소)에 전세 확정신고는 할수 있으나 전세 확정 효력은 주민등록 변경 신청일(밤12시이후) 이후 부터발생하게 됩니다기타 절차와 방법을 소재지 주소 주민센터에 문의하시면 보다 세부적으로 알려줄 것 입니다참고하시기 바랍니다
부동산
Q. 부동산 구입 시 주의할 점 알랴주시면 감사합니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.질문 내용을 보니 주택 구입에 관하여 궁금한 점을 질문하신 것으로 간주됩니다주택을 구입하실 경우 인접공인중개사의조언을 받는것이 중개수수료의 부담은 있으나 안전한 거래와 법적 하자를 사전 예방하는 방법이라고 생각합니다 그렇지만 개인이 직접 계약하고자 한다는것을 전제로 몇가지 할 기본적 내용을 간간추려 보겠습니다ㅡ. 먼저 장부를 확인해야 하는대법원등기소를 열람하여 토지 또는 건물에 대한 등기부등본을 확인해야 할것입니다ㆍ이때 소유권자와 매도자와의 이름이 일치되는지를 확인해야 하며 이때 토지주와 건축주가 다를 경우가 있는데 그 원인을 알아야 하겠지요 토지와 건축물등기는 갑구(소유권자)와 을구(소유권이외의 사항 등)로 나누어져 각종 정보를 확인 할 수 있습니다ㅡ그리고 토지대장과 건축물대장도 확인해보아야 하겠지요(부동산24의 앱을 활묭)ㅡ또한 주택 건물의 위치 도로망 학교 병원 편의시설등 접근성과 안정성 및 주변환경 등믈 탐색해야 하겠지요 ㅡ건물은 방향 외벽의 파손상태 추가 수리요소 출입구의 안전성 등은 탐색하며건물내부는 거실 방바닥 벽지상태 습기여부(곰팡이 등) 전기시설 및 깨스시설 수도시설 화장실 출입문 창틀 등 정상 가동 및 교체 시기등 확인해야 할 것입니다타라서 오래된 주택 경우는 추가 수리 비용을 고려하여 주택매맺계획을 수립하는것이스릾나는것이지혀로은 판단이라고 봅니다
부동산
Q. 사무실 입주후 화장실 공사를 개인적으로 했습니다. 사후 문제가 될 수 있을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. ㅡ걱정 되시겠습니다 쾌적한 환경을 개선하기 위해 비용까지 들어가면서 애쓰셨는데 임대인이 이의를 제기하면 약간의 문제가 따를 것 같습니다.그 이유는 임차인은 계약이 종결되면 최초계약 당시의 시설과 건물을 원상태(원상회복의무)로 인계 할 책임이 따르기 때문입니다 이러한 규정은 표준계약서 제2조 '현 시설물 상태에서 임대체 한다'의 규정과 때로는 특약사항에 구체적으로 윈상회복을 명시하기도 합니다 일부 그릇된 임대인은 원상회복을 주장하면서 계약 종료시 윈상회북의 공사비묭 등을 이유로 보증금에서 공제한다고 하면 상호분쟁의 원인이 발행되겠지요따라서 임대인과 임차인은 평소 상호 원만한 인간관계 형성이 매우 중요 하리라 봅니다ㅡ일반 주거시설에 대한 임대차 경우도 함부로 벽에 물건을 걸어 놓기 위해 여기 저기 못질해 버리면 차후 계약 종결시 벽면도배를 요구하는 등의 사례도 빌생 할 수도 있겠습니다 결론으로 임차인은 임대 시설이나 물건에대하여 임차인의 사전동의 없이 행해지는행동(선의의 생각이나 행동 불문)은 임대인의 귀책 사유임으므로 함부로 선의의 생각 또는 자의적 판단으로 결정하는데는 신중한 판단이 요구됩니다그렇지만꼭 시설 개선이 필묘하다먼 사전 계약당시 특약사항으로 요구하거나 그 이후 발생하는 사항은 임대인의 동의 아래 추가 비용 분담 등을 협의하에 추진하는것이 현명한 생각이라고 판단됩니다마지막으로 귀하의 사업 번창을 기원합니다
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Q. 부동산 매매 매도 순서 알려주세요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 먼저 질문하신 분의 질문 내용이 애매하여 답변 하기가 망서려 집니다 그 이유는ㅡ부동산매매 라는 용어는 부동산을 사거나 파는 행위로 동시에 일어나는 용어입니다 따라서 매도가 먼저냐? 매수가 먼저냐?는 의미없는 질문이라고 생각되며ㅡ다만 현재의 부동산 전체 시황 추세를 문의하는 것으로 생각되어 일반적으로사는것이 좋을가? 파는것이 유리할가? 에 대한 답변으로 대신하겠습니다ㆍ 현재 부동산 시황 추세는 안개속입니다 그 동안 정부정책의 혼선등으로 너무도 급속한 과상승의 휴유증과 더블어 미연준의 금리인상, 우크라이나 사태, 한국은행의 금리정책 등의 영향으로 부둥산 시장은 당분간 하향추세이므로 관망하는 것이 좋을 듯 합니다. 미연준의 금리정책은 부동산에 커다란 영향을 주고 있으므로 한국은행의 금리 인상 .정부의 부동산 정책 향방 등이 마무리 되는 일정한 싯점까지 판단하여 부동산 매매를 고려해야될 것으로 봅니다 .
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Q. 주변 시세를 모를 경우 시세 책정은 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 강호공인중개사사무소입니다.토지나 건축물의 주변시세의 책정방법은여러요인 등에 영향을 받겠으나 대체로가격 결정 방법은 주변 같은 용도지역에서건물이나 토지의 매매가 기준은 최근 매매가를 참조하며 최근 매매 실적이 없을 경우는 인접지역의 매매가를 참조합니다또 하나의 방법은 정부의 공시지가를 기준을 고려하거나 2007년도 이후의 등기부상의 실거래가를 기초로 물가상승율 등의 여러요인들을 참조기도 합니다 또 다른 하나의 방법은 비용이 동반하기도 하지만 공인된 감정평가 기관에 의뢰하여 결정하는 방법 등을 고려할 수 있습니다. 토지나 건축물에 대한 부동산 가격의 측정 요인은 (묭도지역 변경.건축년도. 내외부 시설상태 등) 수십 가지가 영향을 미치는요인들이 작용하기 때문에 전문가의 자문을 받거나 인접 공인중개사사무소의 조력을 받는것도 현명한 처사라고 봅니다
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Q. 부동산 가격에도 상한가 하안가가 있나요??
부동산 가격에는 상한가와 하한가가 없다고 보는 것이 일반적이라고 생각합니다우리나라는 자유시장 경제체제로시장가격은 수요와 공급의 원리에 따라 형성된다는 대원칙이 지배하기 때문입니다 그렇다고 무작정 시장에 만 맡길수 없는 일부 영역은 국가의 공정성 측면에서 정책적 조율하거나 규정 등으로 간섭하기도 합니다 예를들면 과점ㆍ또는 독과점 품목에 대한 가격통제 정책. 신규아파트분양가 공시.임대차3법 등에서 일부규제하기도 합니다그리고 아파트분양가상한제라는 용어도 부동산가격의 안정성 등을 위한 정책용어로 이해하는것이 타당하다고 봅니다 결론적으로 부동산 가격의 상한가 및 하한가는 계약 당사자간의 청약과 승락에 의거 계약자유의 원칙을 고려할 때 일부 특정분야를 제외하고 규제 대상으로 보기가 어렵다고 볼 수 있습니다 이에 따라 일부 악덕 투기꾼들이 허위정보등을 이용 폭리를 취하는 등 건전한 부동산 시장을 혼탁 또는 교란시키는 행위는경제 정의와 공정성을 확립하는 차원에서 마땅히 지탄이 받아야 할 사안으로 생각합니다