안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
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Q. 원룸 계약할때 궁금한게 있어서 문의드려요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 질의 내용믈 보니 직전 세입자의 이사날이 6윌7일이라고 하는데 입주 가능일은 6뮐5일아라고 하면 이사 날자의 편차가 2일 차이가 발생하여 상대방이 사전 이사 하지 않은 상태에서 어떻게 본인의 이사짐을 풀 수 있겠는가? 의문입니다 아마 직전계약자의 계약 종료일이 6뭘7일이지만 6뮐5일 전에 이사 가겠다는 의미로 생각됩니다그렇다면 계약절차를 진행하셔도 좋을 듯힙니다 이사 날자에 대한 의문점이 있다면 본인이 필요한 이사 날자를 잔금 지불일로하고 특약사항 란에ㅡ본 계약은 잔금 지불과 동시에 임차인이이사할 수 있도록 방을 비워주어야 하며 이를 이행치 않을 때는 임대인(소유주)의 귀책사유로 간주 본 계약은 취소하기로 한다 그리고 이로 인한 손해배상금은 계약금의 2배를 임차인(계약 당사지인 본인)에게 지불해야 한다 ㅡ로 특약 사항을 삽입한 후 계약을 진행한다면 별다른 문제는 발생하지 않을 것으로 판단됩니다그리고 처음 계약하신다고 하셨는데 등기부상 임대인이 등기부상 동일인 여부. 근저당 등 부채가 많은가 여부 , 건물의 누수유무 등 세심한 관찰이 요구되기도 합니다 그리고 현장에서 업무를 추진하다 보면,이사 하기좋은 길일이라고 하여 이사 날자가 중복 되는 경우가 종종 발행하기도 합니다 이 때는 오전에 직전 세입자가 이사를 가고 오후엔 새로운 임차인(본인)이 이사하는 등 상호 시간 조절을 통하여 해결하기도 합니다참고 하기 바랍니다
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Q. 전세재계약을했는데 갱신청구권을 사용하지않아도 원하는날 퇴실가능할까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다 계약갱신요구귄은 주택임대차보호법 제6조 3 제1장에 규정된 법 조항으로2020년11윌10일에 개정되었습니다 주요 핵심은 계약갱신 요구권의 기간이 6개월전 부터 2개월전(종전 규정 규정은 6개월전 부터 1개월전)으로 변경되었습니다 그리고 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사 할 수 있습니다그러므로 묵시적계약 갱신으로 2년 연장한 후계약갱신청구권을 요구하여 2년 추가 연장할 경우 총 계약 기간은 최초 입주일로부터 6년 거주하게 되는 결과가 되겠지요 귀하의 경우 계약갱신청구권을 적용하지 않은 재계약인 것으로 생각됩니다 따라서 굳이 계약 갱신청구권을 요구하지않은 계약이라도 현재의 모든 계약 관계의 법적 효력은 유효하다고 인정되므로 걱정하지 않아도 되리라 판단됩니다원만하게 계약절차가 진행 되기를 기원합니다감사합니다
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Q. 상가를 계약하고 임대인과 합의하에 인테리어를 하면 나중에 나갈 때 원상복구를 해줘야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대차 계약관계는 형사관계가 아닌 민사관계입니다 따라서 민사관계는 계약 자유의 원칙이기 때문에 당사자간 법규 범워 내에서 자유로이 합의한 계약은 유효합니다 따라서 상가의 인테리어는 사전에 임대인과 협의하여 진행하여야 하며 ( 계약기간중에는 본인 임의로 인테리어를 마음대로 할 수 있으나 계약 종료시에는 원상복구의 의무가 빌생)차후 계약이 종료 될 때는 어느 범위에서임대인이 인정해 줄 것인가를 사전에 꼭 협의하여야 할 문제입니다 계약종료 후 임대인이 인정하지 않는 부분의 원상복구 비용은 커다란 분쟁요인이될 수 도 있음을 고려하여야 할것입니다 임차인의 입장에서는 못 하나 박는 데 도임대인의 승락하에 이루어진다는 개념으로 접근하는 자세가 차후 분쟁 요소를 제거하는데 도움되리라 봅니다
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Q. 임차인 우선변제권에 대해 궁금한게 있어 문의드려요.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임대인의 건물에 대한 경매 절차 후 최종 낙찰가에 대한 청산 절차상 모든 권리에 우선하여 변제해준다는 서민우대 정책으로 일정 금액 범위내에서 특별시.광역시 시군지역 등 차이가 있습니다 (우선변제금은 전세 또는 보증금에 대한 극히 적은 범위로 1/10도 되지 않은 금액)그리고 자격 요건은 청산일 기준으로첫째는 주민등록이 되어 있어야 하고둘째는 계약서에 확정일자 받은 주민센터장의 직인(통상 주민등록 변경 신고시 직인해 줌)셋째 이사하여 실제거주 ( 점유권)하고 있어야합니다가급적 융자 등 싯가의 1/2 이상 권리설정된 건물은 계약 당시 부터 철저히 권리 분석 후 계약하는 지혜가 요구된다고 봅니다
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Q. 기간 내 계약해지 시 월세는 ?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 정식계약 해지 요청(계약 종료 2-6개윌전)으로 계약 종결 의사를 하였고 계약 종료 기간이 되었다면 임대인은 다른 사람이 상가 계약 여부 관계 없이 보증금을 즉시 돌려 쥐야 합니다 그렇지만 현실적으로 임대인이 돈이 부족할 때는 새로운 임차인이 들어올 때 를 기다렸다가 보증금을 청산해 주는 경우가 때때로 발생하기도 합니다 힘들고 신경쓰시 겠 지만 2-3차 보증금 환불에 대한 내용증명서를 보낸 후 그래도 해결되지 읺 을 때는 관할법원에 소액 심판 소송을제소하여 해결 방법을 강구하도록 하십시요 그리고 임대인에게 계약 종료와 동시에 법원에 월세는 예치 절차를 받겠다는 내용을 통지해주시기 바랍니다 세상 만사 소송으로 모든 것을 해결 하려는 시회는 삭막한 사회입니다 가급적 상대방의 사정도 있을 것 같으니 원만한 대회와 협의를 통하여 해결하시기를 진심으로 기원합니다
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Q. 매매할때도 도배를 해줘야하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 집을 매매하든 전월세로 하든? 방의 도배나 페인트 칠하는 등의 문제는 소유자의 의지에 따라 결정하면 됩니다 꼭 도매를 해주어야 한다는 의무사항은 없습니다 따라서 깨끗한 상태는 상대방의 구매의욕을 촉진하는데 다소 도움을 주겠지요 대체로 지역적 요소로는 인기 있는 지역에서는 구매자가 도배여부 관계없이 계약이 이루지겠지만 그렇지 않은 지역은 도배한 상태에서 물건을 내놓는것이 현명한 처사로 생각됩니다 가끔 구매자와 함께 건물을 보려갈 때 주변 환경이 지져분 하면 계약 진행에 어려움에 봉착하기도 합니다사람의 눈은 간사하기 때문에 좋은 건물도먼지가 끼거나 페인트가 벗겨지거나 녹슨 부분이 발견되먼 건믈 하자로 간주하여 계약시 운제가 되기도 합니다 그러므로 건물매도시 소유자는 건물 내외주변 횐경 및 청결 유지(예를 들어 창틀, 모기장. 먼지..출입문 페인트 등) 사소한 곳. 등에도 괸심을 두는 지혜가 요구되기도 합니다도움되셨다면 감사 하겠습니다
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Q. 단기임대 계약시 주소이전 신고 관련 질문
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.임대차3법에 의거 신고 대상믄 보증금 6천만원 월세30만 이상( 두 기지 중 어느 한 가지라도 해당) 되면 임대인이든 임차인이든 공동으로 신고의무가 있으며 이를 어길 경우 과태료가 최고 100만원 이내 부과하기로 되었습니다 신고기간은 계약과 동시에 30일 이내 입니다 금년도는 계도기간이 6윌30일까지 종료됩니다 그러나 최근 국토부에서 계도 기간을 1년 연장 한다는 발표가 있았습니다따라서 단기 임대차 계약기간이 2024넌 6뭘30일 이내 종료된다면 다행이나 ㆍㆍㆍ?. ㆍ 그 이후라면 신고 대상이 듼 다는 것을 유념 히시기 바람니다 이번 계약건은 계약 당사자 간 신고를 하지 않기로 하셨다는데 이는 행정 위반 행위입니다 따라서 불가피한 사정으로 계약을 진행하고자 할 때는 추후 과태료가 발생될 때 누가 얼마의 비율로 부담할 것인가를 계약전 사전 협의해 놓아야 차후 분쟁요소를 제거하는 데 도움이 될 것으로 생각됩니다특별한 사유가 없다면 중개 질서를 지키는선량한 시민정신이 요구됩니다참고 되셨다면 감사드립니다
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Q. 단기임대 계약시 전입신고 미신고조건 계약관련
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 임차인의 계약관계는 거주목적으로 계약이 이루어지며 잔금 지불 후 이사(점유권발생)과 동시에 관할 주민센터에 주민등록지 변경을 신청과 동시에 계약서에 확정일자(행정기관장의 직인)를 받는 것이 일반적인 절차입니다그러나 개인 사유로 인하여 주민등록 변경 신고를 하지 않을 경우 몇가지 임차인의 밥적보호를 포기하는 결과를 초래할 수 도 있다는 것을 알아야 할 것 입니다먼저 임차인은 주민등록법 위반 될 우려가 있으며( 다만 교육 훈련 여행 출장 등 잠시 거소개념으로 주소지를 잠시 이탈 할 경우는 예외) 더구나 행정기관의 확정밀자를 받지 않을 때 경매의 경우 법적 최소보호 장치인 최우선변제 보호 대상에서 제외될 우려가 있음을 고려하여야 할 것 입니디ㅡ그러나 임대차 관계는 상대방이 이의를 제기하지 않는한 유효하게 진행 된다고 봅니다
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Q. 전세계약할때 특약사항은 임대인 임차인 모두 설정할수있나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.계약시 특약사항은 계약이행을 위한 조건에 해당되는 매우 중요한 요소입니다그러므로 계약 당사자는 본인의 의사에 따라 양자간 협의하에 특약사항을 넣을 수 있 습니다그러나 특약사항에 대하여 상호 수용이 불가하다면 그 계약은 당연히 성립할 수 없겠지요ㆍ참고비랍니다
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Q. 월세 계약 종료에 대해 누구에게 말해야하나요??
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.계약행위는 청약과 승락에 의한 당사자 끼리의 법률행위 입니다여기에서 중개사는 계약의 진행을 도와주는 조언 및 조력자이자 법규에 따른 중개행위자 일 뿐 입니다 따라서 윈래 계약 당사자인 임대인(소유주)과 모든 계약 연장 등의 협의를 진행하여 주시기 바랍니다