안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
부동산
Q. 식당 세를 줬는데 묵시적계약과 2년마다 재계약에 대해 질문드려요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.묵시적 게약 관게로 게약이 지속될 대 임차인은 온제든지 게약 해제를 요청할 ㅅ 있습니다 다만 게약해지를 통보하기 위해서는 임차인은 3개월전에 하셔야합니다그리고 묵사적 게약시에는 계약서를 다시 작성할 필요가 없이 직전게역서의 효력이 그대로 유지됩니다 그러나 보증금 인상등으로 재게약시에는 계약서를 다시 작성하셔야 합니다참고하여주시기 바랍니다
부동산
Q. 아파트 매매 관련 질문입니다. 부모님
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 아파트 매매시 부모님에게서 도움 받거나 자녀가 부모남을 도움주거나 증여세 부과 대상입니다 다만 10년 범위내에서는 5천만원까지는 증여세가 공제되며 그 이상은 증여세를 감안하여 지원할 수 있습니다 참고로 부부간에는 6억이내는 증여가 가능합니다그리고 전세게약을 하실 때에는 중개사무소에서 작성하시고 자금 흐름은 계좌를 이체하여 명확히 차용근거를 증명하도록 하셔 차후 증여하지 않고 차용했다는 증거로 제시되므로 증여세 부과시 입증될 수 있습니다참고 바랍니다
부동산
Q. 전입신고 안되는 미끼 매물 활개친다고 하는데요? 전세사기 2차피해 우려가 있지 않을까요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.전입산고가 블가하다는 경우는 오피스텔을 의미하는 것 같습니다 오피스텔은 업무용과 주거용으로 아누어 지는데 긍기부상 업무용른 전압신고가 불가합니다 사그 소유자가 사기를 치고자하는 것이 아니라 업무용이 잘 나가지 않으니 차선책으로 일부 시설을 주가시설로 개조하여 임차하는 경우가 있습니다 이는 규정 위반인데 불가피하게 임대수입을 위하여 진행하는 경우가 발생합니다 따라서 등기부 등본상 주거용일 경우에 만 계약을 진행하시기 바랍니다참고 바랍니다
부동산
Q. 에어비앤비에 대한 법적 규제로 미등록 숙박시설은 이제 불법이되는건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 에이비앤비는 월세 임대에서 파생된 것으로 특정지역이나 관광지역 에서 임의로 숙박시설로 개조하여 영업행위를 하는 것으로 25년도 말까지 행정관련 기관에 신고하여 허가를 받아야 합니디 허가시 일정한 안전시설과 소방시설 에 대한 점검을 받고 세무소에 사업자신고도 하여야 하며 년간 4800만원 이상 수입시에는 세금도 납부하여야 합니다 앞으로는 양성화하여 불법적 운영에 과장금을 부과하는 등 적극 단속한다고 하니 정식 허가절차를 받아 운영하여야 합니다
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Q. 이재명 대통령이 당선 직후 자산시장이 오르는거 같네요
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 새정부 수립직 후 금융시장 및 부동산 시장이 활성화 되는 이유는 첫째는 불확실성이 제거되었다는 시장의 반응입니다둘째는 대통령의 명확한 주식시장의 투명성과 주주의 배당의 신뢰성을 주기 시작하여 상법개장까지 추진하면서 외국인 주식투자세력이 매수 우위릐 투자경향을 입촉진하였다는 점입니다그리고 부동산 투자부분은 아직 구체적인 정책을 제시하지 않았으나 26년도 주택공급량이 급감한다는 통계로 상승에 대한 기대심라가 작용하였기 때문입니다 마지막으로 내수시장의 경제 활성화를 위한 제반 정책을 추진해간다는 희망의 씨았을 엿볼수 있었기 때문이라 봅니다그러나 이러한 친 시장 유화정책이 일시적린 현상인지 지속적 발전의 계기가 될지는 시간을 두고 예의 주시해볼 필요가 있다고 봅니다
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Q. 앞으로 지방의 집값 추이는 어떻게 될까요???
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 지방의 주택가격의 상승은 일자리 창출이 조성되지 않는한 수도권으로 양질의 일자리 찾아 인구가 감소되는 관게로 크게 상승은 기대할 수가 없으리라 봅니다 다만 거점별 지방도시 육성게획이 정부차원에서 적극 추진한다면 부동산가격은 상승하겟지요 그러나 현실적으로는 수도권 인구집중현상은 어쩔수 없는 현상이므로 당분간 지방 부동산가격은 보합내지 하락추세를 유지할 것으로 분석됩니다참고 바랍니다
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Q. 집근처에 금융자사고 생기면 호재인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 금융자사고는 특성화 고등학교로서 금융에 관한 전문적 교육울 담당하는 실업계 고등학교로 생각돱나다 따라서 학교가 설립된다는 것은 지역사회 발전을 의미하는 것으로 주택가격이 크게 상승한다고는 볼 수없으나 어느정도 긍정적 영향은 미치리라고 생각합니다 안뮨계계 중심의 전통적인 학교가 설립한다면 하나의 학군지역으로 주택가격 형성에 크게 영향을 미치며 정식학교 설립뿐만 아니라 전문 학원가가 생기는 등 많은 영향울 미치겠지만 실업계의 경우는 크게 영향을 미치지 않는다고 생각합니다ㅡ참고 바랍니다
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Q. 전세 계약 중 '1년 뒤 상향' 조항에 대해 여쭙니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세 게약의 주기 기간은 1년계약도 가능하나 인성율 적용은 2년기간을 준용합니다 따라서 1년계약 후 5%인상할 것을 특약사항에 기재하였다고 하는데 이는 상위법규위반 내용이므로 취소사유가 됩니디 다시말하면 임대차 3법에서 5%인상 규정은 2년 주기를 의미함으로 법규정 위반 내용을 기재한 것으로 무시해도 가능하고 최초게약기간 이후 2년이 지나야 월세5%인상 규정을 적용할 수 있다는 의미입니다 그리고 만약 임대인이 거부하면 주민센터에 설치된 임대차분쟁조정위원회에 제소하여 해결하시기 바랍니다
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Q. 가게 월세를 안 내서 보증금으로 까이면 나가라고 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.가게 월세가 3개월이상 밀리면 내용증명서를 2차레 이상 보내고 그래도 연체가 지 속되면 게약해지를 통보하고 이사를 권하게 됩니다 그리고 지금까지 밀린 월세를 공제하고 보증금을 반환하여 계약관게를 청산하면됩니다참고 바랍니다
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Q. 전세종료기간이 다가와서 집주인한테 연락 하려고 하는데 어떤내용을 담아서 연락해야 하나요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 전세기간 만료전 묵시적계약 관게라면 연락할 필요가 없습니다 그러나 재계약관게라면 계약종료 6ㅡ2월이내에 재계약을 통보하여야 합니다 재계약시에는 임대료의 인상율은 5%이내에서 재계약이 이루어지며 새로이 계약서를 작성해야합니다 따라서 임차인 입장에서는 굳이 연락하여 재계약한다고 통보할 필요가 없습니디 임대인이 계약종료전까지 아무런 연락이 없으면 자동적으로 묵시적계약 관계가 유지되는 것으로 간주되며 새로이 계약서를 작성할 필요도 없이 직전게약서 효력이 그대로 2년 유지됩니다