안녕하세요 법무법인(유한) 시그니처 장주석 변호사입니다.
Q. 채권추심 인용 후 결정문 송달 언제 되나요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.채권자 2인이라면 각각 집행문을 발급받아야 하는데 사건 검색에 인용으로 나온거 보면 나머지 1인에 대한 집행문을 제출하면 바로 결정문을 보내겠다는 취지로 보입니다. 나머지 채권자의 집행문을 발급받아서 제출하시면 수일 내에 제3채무자에게 결정문을 송달할 것입니다.
Q. 가족으로의 명의변경 전월세 인상 가능여부 질문입니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.기존 임차인의 명의가 아닌 가족의 명의로 임대차계약을 변경하는 경우에는 이는 새로운 계약에 해당될 것입니다. 따라서 기존 전세계약의 대항력 및 우선변제권을 유지하고자 한다면 임대차계약자의 명의를 변경할 필요 없이 가족들이 계속 거주하면서 가족들의 주민등록을 유지하면 될 것입니다.
Q. 부동산 가계약금 지급 후 임차인이 말을바꾼경우
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.가계약 내용상으로는 잔금일자를 정하긴 했으나, 임차인의 이사일에 따라 조정될 수 있음은 당사자들 사이에 합의가 된 것으로 보입니다. 다만 이는 당사자들이 어느 정도 예상하고 감수할 정도의 일자 조정을 의미하는 것으로 보아야지 어느 일방 당사자가 도저히 수용하기 어려운 일자 조정까지 감내하겠다는 것으로 보기는 어려울 듯 합니다. 특히 중도금 일자를 5월 15일로 정했음에도 기존 잔금일인 8월 15일보다 잔금 지급기일을 4개월 앞당긴다는 것은 매수인이 받아들이기 어려운 수준의 조정이라 할 것이므로 만약 매도인이 이를 고집함에 따라 계약이 파기된다면 이는 매도인의 귀책사유로 보아야 할 것 같습니다. 이 역시 기존 잔금일보다 2년 이상 연장해야한다면 매수인으로서는 받아들이기 어려운 상황으로 보입니다. 다만 매도인이 잔금지급기일 전후로 임차인과 임대차계약을 해지한 상태로 주택을 인도하기로 하였는지 여부가 중요해보이는데 만약 그러한 의사였다면 매도인은 임차인과 계약을 해지하여 임차인이 없는 상태에서 주택을 인도할 의무를 부담하게 될 것이고, 임차인과의 임대차계약을 2년 이상 연장한 경우 이는 매도인이 자신의 의무를 이행하지 않은 것으로 보아야 하므로 매수인은 이를 이유로 계약을 해제할 수 있을 것입니다. 구두로 이야기했다 하더라도 이를 증명할 방법이 있다면 효력이 있습니다. 다만 임차인은 주택 매매계약의 당사자가 아니므로 임차인과의 문제는 매수인이 아니라 매도인이 해결할 문제로 보입니다.
Q. 전세집에 살고 있는데 보증금을 받기 힘들어 보입니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.근저당권을 설정하게 되면 근저당권을 설정한 날을 기준으로 근저당권 피담보채권의 배당순위가 결정됩니다. 임차권등기는 신규 세입자와 관련없습니다. 임대차기간이 종료되었음에도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 할 수 있고, 그 후에는 이사를 가더라도 보증금을 지급받을 때까지 순위보전효력이 유지됩니다. 다른 건물이 팔려서 6월경에는 보증금 전액을 반환할 수 있다고 했다면 그때까지 임대차관계를 유지하는 것이 현실적인 방법이 아닐까 생각됩니다. 만약 그 전에 이사를 가야한다고 한다면 임차권등기를 하고 이사를 하시는게 좋을 듯 합니다.
Q. 전세사기 당했는데 경매 절차와 방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.경매에 참여하실 경우에는 감정가가 아니라 낙찰금액이 중요합니다. 예를 들어 감정가가 2억으로 나왔으나 여러번 유찰되어 선생님이 1억 원에 입찰하여 낙찰되었다면 낙찰금액만 납부하시면 됩니다(물론 감정가보다 높은 가격으로 낙찰할 수도 있습니다). 물론 임차인이 직접 경매를 신청했다면 경매비용(감정수수료 등)을 법원에 우선 납부해야하고 위 경매비용은 배당절차에서 우선적으로 돌려받게 됩니다. 그리고 낙찰금액을 납부하기 전에 못돌려받은 보증금으로 채권상계신청(차액지급신고)을 하시게 되면 낙찰금액에서 보증금을 제외한 금액만 납부하고 해당 부동산을 낙찰받게 됩니다.