안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 직거래는 보통 어떤 경우에 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 실거래 신고에서 "직거래"로 표시되는 경우는 일반적으로 중개업소를 통하지 않고 거래한 경우를 뜻합니다 그렇다고 해서 모두 가족간 거래가 되는 뜻은 아닙니다. 매도자와 매수인이 여러 다양한 루트를 통해 직접 만나 거래할 수도 있으니까요. 직거래로 하는 이유는 여러가지가 있습니다. 가장 중요한 것이 중개 수수료 절감입니다. 거래 금액이 클수록 중개수수료가 커지기 때문에 가족, 지인, 회사간 거래에서 주로 발생합니다. 또한 재건축/재개발 조합원간 거래에서도 직거래를 많이 하는 모습을 볼 수 있습니다. 이미 동네 주민끼리 협의가 끝난 경우가 많아서 그런 상황에서는 별도로 중개사가 필요가 없기 때문입니다. 마지막으로는 전문가끼리의 거래입니다. 부동산 투자를 전문으로 하는 분들은 중개사 없이도 필요한 서류와 매물에 대한 정보를 충분히 취득할 수 있기 때문에 이런 경우에 직접 거래를 하고는 합니다. 질문에 충분한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 재개발 분양권 포기하는 경우 보상이 있는가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.재개발 시 분양권을 포기하고 보상을 받는 것은 현금청산이라고 합니다. 이러한 현금청산 대상자는 감정평가금액에 따라 보상을 받게 됩니다. 즉 아파트의 시세나 공시지가가 아니라 감정평가사가 정한 금액 기준으로 받게 된다는 뜻입니다. 이렇다 보니, 감정평가 금액이 시세보다 낮아지게 되는 경우가 발생하기도 합니다. (10~30%) 특히나 노후화된 주택은 건물가치가 낮게 평가되어 토지 가격중심으로 보상이 이루어지게 되죠. 재개발 후 발생하게 될 이익은 보상금액에 포함되지 않습니다. 따라서 부득이한 사정이 아니라면, 분양권을 받아 추후 판매하는 것이 장기적으로 유리하다고 판단됩니다. 부모님과 잘 상의 하셔서 판단하시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 리모델링시 수평증축은 사업성이 낮나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 리모델링 시 구조검토를 거쳐 수직증축을 하는 것이 시행사 입장에서는 가장 많은 사업성이 나옵니다. 수평증축은 말 그대로 기존의 바닥면적에서 일부를 늘려 앞이나 뒤 양옆으로 늘리는 방식인데요. 안전진단시 C등급을 받을 경우 위로 올리는 수직증축을 하지 못하고 옆으로만 늘리게 됩니다. 이 경우엔 행정절차도 간단하고 공사도 쉽다는 장점이 있으나 면적규제로 인해 많은 면적을 증축하지 못하기 때문에 위로 몇층을 더 쌓는 수직증축보다는 사업성이 많이 떨어집니다. 그래서 사업을 하는 입장에서는 수직증축이 가능한 안전진단등급 B 이상의 단지를 선호하는 것이구요. 답변이 도움이 되길 바랍니다. 감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 전전세의 부작용으로는 어떤것이 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전전세란 기존전세 세입자가 다시 다른 세입자에게 세를 주는 구조입니다. 여기서 임대인을 A 라고 하고 , 1차 임차인을 B, 2차(전전세) 임차인을 C라고 하면, A는 B 에게 전세를 주고 B 는 다시 C 에게 전세를 주는 구조를 말합니다. 원칙적으로 이런 구조는 A 의 동의가 필요하고 만약 A 의 동의가 없이 계약되었다면 해당 계약은 무효입니다. 또한 보증금 반환 위험이 있습니다. A 는 B 에게 보증금을 돌려줬지만 B 가 C 에게 보증금을 돌려주지 않는다면, A 에게 정당하게 받을 수도 없고 B 가 사라지면 그대로 모든 피해를 떠안게 됩니다. 결론적으로 부동산 지식이 부족한 일반 임차인이나, 확실한 권리 보호가 필요한 경우는 절대 추천하지 않는 방식입니다. 전세권 설정등기를 반드시 등기부에 반영하는 방식으로 해야 그나마 보호를 받을 수 있습니다.주의하셔서 피해를 받지 않으시길 바랍니다 감사합니다.
부동산
Q. 수도권 부동산 대출을 막아놓으면 지방의 거래가 늘어날수도 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 결론부터 말씀드리면, 수도권 부동산 대출 제한은 지방 부동산 시장에 영향을 줄 수 있으며, 실제로 일부 수요가 지방으로 내려갈 수도 있어 보입니다. 하지만, 전반적인 지방의 부동산 시장 활성화와 연결될지는 미지수입니다. 일부 투자자들은 지방이 규제가 덜하기 때문에 중소도시를 눈여겨볼 가능성이 있습니다. 특히 대출레버리지를 이용할 투자자의 경우 더 그 성향이 두드러지게 됩니다. 하지만, 지방은 서울/수도권에 비해 수요 기반이 훨씬 부족합니다. 따라서 싼 값에 혹은 대출 레버리지를 활용하여 지방의 부동산을 매입한다 하더라도 이것을 제 때 좋은 금액에 판매해 금전적 이익을 보거나, 원활하게 임대해 나갈 수 있는지는 고민이 필요합니다. 질문에 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.