안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 농지 경매는 농업인이 아니더라도 할 수 있나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.농지 경매는 일반 부동산과는 약간 다른 법적 제한이 있어서 반드시 "농지법"을 이해하고 접근하셔야 합니다. 여기서 중요한 키워드는 바로 "농지취득자격증명" 인데요. 줄여서 우리가 "농취증" 이라고 부르는 것이에요.농취증은 농지를 직접 경작 또는 농업 경영 할 목적이 있어야 발급 됩니다. 다만, 농업경영계획서를 제출하는 것만으로도 받을 수 있기는 합니다. 여기서 하나의 팁이있는데요, 도시 거주자라면, 주말농장 용도로 계획서를 충실히 작성해 보세요. 그러면 농취증 나올 확율이 많이 올라갑니다. 또는 농지크기 1000m2(약 300평) 이하일 경우는 비교적 잘 나오니, 이점 참조하세요.이 농취증이 없으면 경매에 낙찰되더라도 등기이전이 안되어 매각불허가 처분이 되고, 보증금은 돌려받지만, 여러 손해가 생기겠지요.(보증금 환불 절차 동안 보증금 묶임, 여러가지 행정서류 제출 등)이런 점 양지하시어 성공적인 농지 취득 되시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 이번 부동산 정책의 풍선효과가 생길까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이번 부동산 대책의 핵심 중 하나인 주담대 6억 제한조치는 10억 안팎 중저가 아파트에 수요가 쏠리는 현상이 발생할 것으로 예상됩니다. 6-9 억대 아파트는 규제를 피하는 안전지대로, 실 수요자들이게 가장 인기가 많을 것으로 예상됩니다. 9-12억대 아파트의 경우 대출이 약간 부족해지므로, 대략 10억 안팎의 아파트가 인기가 높아질 것으로 예상됩니다. 마지막으로 12억 이상의 고가 아파트의 경우 현금이 많이 있는 투자자외에는 접근이 어려운 부분이라서 거래가 위축될 것으로 예상됩니다 감사합니다.
부동산
Q. 지방에 부동산 향후 어떤방향으로갈까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 우리나라는 수도권 쏠림 증세가 심한 국가입니다. 그래서 서울에 이번에 6/27 일 심한 규제를 가한 것과 반대로, 지방은 규제를 완화했습니다. 투기과열지구, 조정대상지역 등이 대부분 해제되고, LTV 도 80% 까지로 상향했지요.그러나 , 지방 투자에 대해서는 여전히 부정적인 시각입니다. 우리나라 인구 절벽이 10년 안에 다가오기 때문입니다. 고령인구가 늘고 , 젊은층이 적어지는데, 젊은 층은 서울 및 수도권에서 일하고 싶어하고, 고령층은 그동안 살던 곳을 벗어나지 않는 습성이 있으니, 서울이나 수도권에서 지방으로의 인구유출은 없을 것이기 때문입니다. 그런점에서 지방 투자는 보류하시고, 가능한한 확장이 예상되는 수도권 주변에 대한 투자를 하심이 좋겠습니다. 질문에 답변이 되었으면 좋겠네요.감사합니다.
부동산
Q. 공인중개사 개업 사무실이 4년5개월만 최저라는데요. 부동산이 지금 폭등중인데 왜 그럴까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 보시기에는 오히려 거꾸로 된 것처럼 보일 수도 있지만, 그럴만한 이유가 있습니다.먼저, 사실상의 부동산중개업의 활황과 불황을 결정하는 주요 요소는 부동산의 가격상승이 아니라 , 거래량 상승입니다. 그러나 2023년 이후 거래량이 절벽이었다가 최근의 가격상승으로 인해 일부 지역만 거래량이 늘고 있는 실정입니다. 그래서 공인중개사 개업은 늘어나지를 않는 것이지요.또 하나의 이유로는 중개수수로 인하로 인한 공인중개사의 매력이 저하되는 것입니다. 누구나 직업을 선택할 때, 조금이라도 더 벌 수 있는 직업을 선택하고 싶어할 것인데요. 고가 주택의 중개보수가 2021년 이후 거의 절반 수준이 되는 등, 수익성이 많이 악화되었습니다. 그리고 우리나라는 국민 수 대비 공인중개사 수가 너무 많습니다. 이미 시장이 포화상태인 것입니다. 시험이 쉽고, 노후 직업으로 도전하시는 분들이 많으니 예비 공인중개사 분들이 개업해도 돈이 안되겠다는 예상으로 시작하지 않는 것입니다. 또한 비대면 플랫폼의 등장 또한 공인중개사의 생계를 위협하는 주요 요소입니다. 직방, 다방, 네이버페이부동산 등 여러 앱들에서 직접거래가 가능한 수준으로 정보를 공유하다보니, 공인중개사의 입지가 많이 약해진 것은 사실이지요.이러한 이유로 중개업 개업이 많이 줄고 있고, 폐업률도 높지요.중개사 인원을 줄이고, 전문성을 높여야 할 때라고 생각합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 안녕하세요. 부동산 증여 관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.어머님 명의의 토지를 질문자님 명의로 증여받은 후에 현물(대토)보상 받으시려고 하시는 군요. 기본적으로 공익사업법상 현물보상은 현 소유자에게 지급이 되기 때문에 등기 이전까지 마치셔야 대토보상 신청 자격을 얻으실 수 있습니다.단, 사업인정고시일 이후 증여는 부정보상으로 간주될 수 있어서 주의하셔야 합니다. 이처럼 중요한 기준일은 "사업인정고시일" 인데요, 고시일 이전에 증여등기가 완료되어야 합니다. 해당 지구의 "사업인정고시일"을 LH 나 사업시행자에게 반드시 확인하셔서 고시일 이전에 증여등기까지 마무리 하셔야 합니다. 증여세와 취득세는 합해서 약 600 만원정도 발생할 것으로 예상이 됩니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.