안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 서울 중위아파트 가격이 10년전에 5억도 안되었는데 지금은 10억이 넘어가는데 부동산가격은 왜이리 급증한걸까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 맞습니다. 서울 아파트 중위 가격이 10년전 4-5억원대였는데, 현재는 10억이 훨씬 넘어가죠.몇가지 요인이 있습니다. 가장 먼저 저금리 기조를 들 수 있습니다. 2015년 이후 한국은행의 기준금리가 인하하였습니다. 이에 따라 자산시장으로 돈이 몰리기 시작했죠.게다가 코로나 19이후에는 초저금리 +금융완화까지 더해지면서 대출이 쉬워지고 영끌 투자가 증가했습니다. 금리가 낮아지면 월세보다 이자부담이 낮아지기 때문에 부동산이 매력적으로 보였던 이유입니다. 또한 서울은 재건축이나 신축에 대한 규제가 심해 공급이 부족할 거라는 인식이 많기도 했습니다. 특히나 좋은 입지에 공급이 거의 없으니 희소가치로 가격은 매일이 다르게 오른 것입니다. 또 문재인 정부시기에 25차례 이상 부동산 대책을 바꾸어 내놓으면서 과잉규제, 보유세 인상등으로 규제를 피하려는 움직임 때문에 비강남, 외곽지역까지 가격이 오르기 시작했습니다. "지금 안사면 더 오를 것이다" 라는 패닉바잉 현상도 이때 시작했죠.이런 요인들이 모여 현재 집값을 만들어낸 것입니다. 질문에 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 6.28 부동산대책 후 아파트 매수 및 전세대출 연장 가능여부
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네 현재 상황에서 질문에 대해 하나씩 답을 드려 볼게요.우선 주택구입 이후에는 전세대출 연장이 어렵습니다. 전세대출의 기본조건은 무주택자, 1주택자(실거주요건) 인데, 새로 주택을 또 추가하시면 무주택 조건에 해당하지 않아서 연장이 제한되게 됩니다. 그래서 갱신청구권을 사용해도 금융기관은 무주택 조건 위배로 판단하기 때문에 연장이 안됩니다. 그럼 다른 전세집으로 옮겨도 신규 대출이 나오는지에 대해서는 어렵다고 답을 드릴 수 있겠습니다. 현재 이미 1주택을 보유하고 계시기 때문에 어렵고 , 기존 주택을 팔게 되면 신규 전세대출은 가능합니다. 그럼 기존 아파트를 6개월내 처분조건이라면? 이런 경우는 일시적 2주택자로서 주담대가 가능합니다. 단, 6개월 이내 처분 확약서 제출이 필요하며 지키지 않을 경우 금리가 올라가거나 일시상환해야 합니다. 일시적 2주택의 경우 기존 전세대출은 유지는 되지만 2년 연장은 어려울 것으로 보입니다. 금융/보증기관에서 1주택 초과로 판단하기 때문인데요, 갱신청구권을 쓴다 하더라도, 대출 만기 연장 조건에 해당하지 않기 때문입니다. 결론적으로 가장 좋아 보이는 방법은 기존아파트 매도계약 후 , 전세대출 정리하고 수도권 아파트를 매수하는 방법입니다. 그게 어렵다면 일시 2주택으로 주담대를 받아서 6개월내 매도하고 전입을 들어가는 방법이 있는데, 이게 가장 현실적으로 보입니다. 말씀하신 경매는 가장 위험한 방법으로 생각되는데, 자금여력이 되지 않아 매각잔금 시 전세대출 상환이나, 대출 불가 상태가 될 수 있기 때문입니다. 경매는 매각허가결정이 난 이후에 잔금을 치르지 못하면, 보증금이 몰수되는 점 참고 부탁드립니다. 문의에 답이 되었으면 좋겠습니다. ^^감사합니다.
부동산
Q. 아파트상가 관리비에 전기요금은 별도인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아파트 상가의 경우 전기요금을 따로 받지 않으신다면, 아마도 관리사무소를 통해 전기를 공급받는 간접계약일 수도 있습니다. 이런 경우는 관리비 형태에 포함되어 있는 경우가 있습니다. 별도의 한전에서 계량기를 각 점포에 달지 않았다면, 이런 상황일 가능성이 높지요.수도요금은 한전에서 부과하는 전기요금과는 달라서 개별 계량기가 없으면 방문하여 징수합니다. 그렇기 때문에 어머님께서 수도요금은 따로 내셨던 거구요.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 복비에 대해서 질문하고 싶어요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.월세의 중개보수의 경우 월세 환산액과 보증금의 합으로 구하는데요.월세 환산액 = 월세 x 100 이므로, 질문자님의 상황상 최고 중개보수 액수는 35만원입니다. 35만원이 법적 최대치이며, 이것은 양측에서 각각 지불하는 금액입니다. 갱신 계약서는 묵시적 갱신의 경우 작성하지 않아도 무방합니다. 하지만, 추후 분쟁을 피하기 위해서라면 갱신계약서를 작성해 두시는 편이 도움이 됩니다. 갱신계약시에는 다른 조건이 변하지 않고 날짜만 변하기 때문에복비를 전부 다 내지 않고, 양측에서 10만원 정도만 서류 수고비로 주고는 합니다. 갱신계약시 참고를 해주세요감사합니다.
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Q. 우리나라에 주거시설이 부족한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우리나라 전체적으로 볼 필요도 없이 수도권만 놓고 보아도 주택공급은 부족하지 않습니다. 다만, 누구나 가길 원하는 지역이 있고, 아파트가 남아돌아도 가지 않으려는 지역이 있기 때문이지요.그래서 결론적으로는 우리나라 집 공급은 부족하지 않고 오히려 남지만, 지역불균형 발전으로 인해(특정지역인기) 이러한 현상이 벌어진 것으로 보입니다.