안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
Q. 부동산 매매 시 유의해야 할 점은 무엇인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 매매는 큰 금액이 오가는 중요한 거래이기 때문에 철저히 준비하고 주의해야 할 점이 많습니다. 각 단계별로 유의사항들을 알려드릴테니 참고하세요~먼저 계약전 확인사항입니다. 가장 중요한 등기부등본으로 소유자가 실제로 누구인지 확인하세요. 가짜 소유자가 거래를 시도할 수 있습니다! 그리고 해당 부동산에 설정된 대출이나 채권, 법적 분쟁 여부를 확인합니다. 또한 등기부등본과 대장 상 용도가 실제 사용 용도와 일치하는지 확인합니다.두번째로는 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 해당 부동산의 최근 거래가를 확인합니다. 주변 시세와 비교하여 과도하게 비싸거나 싸다면 의심해볼 필요가 있습니다. 그리고 대장을 통해 불법 건축물 여부를 확인하고, 용도지역(예: 주거지역, 상업지역 등)과 개발 제한 여부를 확인합니다. 지역이 재건축 또는 재개발 구역에 포함되었는지 확인합니다.다음으로 계약 시 주의사항입니다. 계약서 작성전 계약서 조항을 사전에 확인하는 것이 좋습니다. 거래 대상(주소, 면적 등)과 거래 금액 그리고 잔금 지급일, 소유권 이전일과 같은 구체적인 일정, 특약사항(예: 매수인의 대출 조건, 추가 비용 부담 여부 등)을 꼭 확인하셔야 합니다. 그리고 계약금, 중도금, 잔금 등의 입금 내역은 반드시 기록으로 남겨야 합니다.현금을 사용하지 말고 계좌 이체로 기록을 남기세요. 꼭 금액 거래시에는 등기부등본을 확인한 후 소유주가 맞는지 확인하고 계약금을 지급합니다. 그리고 지급한 금액에 대한 영수증 또는 입금 내역은 반드시 보관합니다.마지막으로 거래 후 유의사항입니다. 잔금을 지급한 후에는 반드시 등기 이전을 완료해야 합니다. 이 등기 이전은 법무사를 통해 진행하는 것이 안전합니다. 부동산 매매 시 취득세, 농어촌특별세 등을 정확히 산출하여 기한 내 납부합니다.양도소득세가 발생할 경우 매도자는 이를 신고해야 합니다. 부동산의 하자(누수, 누전 등)가 없는지 확인하고, 문제 발생 시 계약서 특약사항에 따라 조치를 요구합니다.이러한 과정을 확인하다보면 안전한 계약을 체결하실 수 있습니다.
Q. 국민임대 예비 입주자 최소 세대원 수 질문드립니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.안녕하세요. 국민임대주택 예비입주자로 선정되신 것을 축하드립니다. 문의하신 사항에 대해 아래와 같이 답변드리겠습니다. 국민임대주택의 신청 및 입주 자격에서 언급되는 세대원 수에는 세대주가 포함됩니다. 따라서, 세대주 1명과 세대원 1명으로 구성된 2인 가구는 최소 세대원 수 2명을 충족합니다.당초 3인 가구로 신청하셨으나, 동생분의 이사로 인해 2인 가구가 되신 경우에도 최소 세대원 수 요건인 2명을 충족하므로, 계약 진행에는 문제가 없습니다. 다만, 세대원 수 변경에 따른 소득 및 자산 기준 변동이 있을 수 있으므로, 이를 확인하시는 것이 좋습니다. 본래 세대 구성에 변동이 있을 경우, LH에 즉시 신고하셔야 합니다. 필요한 서류로는 세대원 변경 신청서, 변경된 세대원의 주민등록 초본, 가족관계증명서 등이 있으며, 자세한 사항은 해당 기관에 문의하시기 바랍니다.몇가지 주의사항을 안내드리자면, 세대원 수 변경에 따라 소득 및 자산 기준이 달라질 수 있으므로, 변경된 세대원 수에 맞는 기준을 확인하시기 바랍니다. 그리고 재계약 시점에 세대원 수가 변경되었을 경우, 해당 면적의 주택에 대한 자격 요건을 충족해야 합니다. 예를 들어, 1인 세대의 경우 전용면적 40㎡ 이하의 주택만 신청 가능하므로, 현재 거주 중인 주택의 면적이 이보다 클 경우 재계약에 제한이 있을 수 있습니다. 세대원 추가 시: 만약 추후 세대원을 추가하실 경우, 해당 세대원이 무주택자이며 소득 및 자산 기준을 충족해야 합니다.세대원 감소 시: 세대원이 감소하여 1인 세대가 될 경우, 앞서 언급한 면적 제한 등의 조건을 고려하셔야 합니다.더 자세한 사항은 LH 고객센터로 문의하시면 정확한 안내를 받으실 수 있습니다. 감사합니다.
Q. 부동산 중개사무소와 부동산 중개법인은 형태가 어떻게 다르고 중개사는 각각 몇 명까지 두고 운영이 되고 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.부동산 중개사무소와 부동산 중개법인은 형태, 운영 방식, 책임 범위에서 차이가 있습니다.부동산 중개사무소는 개인 공인중개사가 개업공인중개사로 등록하여 운영합니다. 개인 명의로 사업을 운영하며, 규모가 작고 한 명 또는 소수의 소속공인중개사와 중개보조원을 둘 수 있습니다. 소속공인중개사는 최대 수는 정해져 있지 않으나 자격증을 못갖춘 중개보조원은 해당 자격증을 취득한 공인중개사의 최대 5배까지 둘 수 있습니다.개인 사업자이므로, 중개사고가 발생했을 경우 개업공인중개사가 모든 책임을 집니다. 중개사무소는 개인적이고 밀접한 상담이 가능하고, 고객 맞춤형 서비스를 제공할 수 잇습니다. 단, 법적·재정적 책임이 개인에게 집중되므로 신뢰성과 안정성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.부동산 중개법인은 법인 형태로 등록된 부동산 중개 사업체입니다. 법인은 규모면에서 더 많은 소속공인중개사를 두고 운영할 수 가능성이 있습니다. 그리고 인원이 많아 중개 서비스의 범위가 넓고 규모가 큰 경우가 많습니다. 법인으로 등록되었기 때문에, 중개 사고 발생 시 법인 자체가 책임을 집니다. 조직적이고 체계적인 서비스 제공하고, 대규모 거래나 복잡한 계약에 적합하다고 말씀드릴 수 있지만, 상담과 서비스가 다소 형식적일 수 있다는 점이 있습니다.공인중개사를 신뢰할 수 있는지 여부는 사무소 형태와는 다른 문제인데요. 중개사무소의 신뢰성과 공인중개사의 윤리성에 따라 달라집니다. 부동산 중개사무소와 중개법인 모두 장단점이 있으므로, 거래의 성격과 규모에 따라 선택하세요. 중요한 것은 공인중개사나 법인의 신뢰도를 확인하고, 계약 과정을 철저히 검토하는 것입니다. 부동산 거래에서 공인중개사를 이용하는 것은 법적·계약적 안전장치를 확보하는 데 효과적입니다. 그러나, 항상 세심히 확인하고 대비책을 마련하는 것이 중요합니다. 😊
Q. 중기청 대출 연장하려하는데 진행순서가 궁금해요!!(급)
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.문의주신 내용에 대해서 답변드려보겠습니다.1. 만기 한 달 전 대출 연장 신청 가능 여부대출 만기일이 2025년 2월 9일인 경우, 만기 한 달 전인 2025년 1월 8일~10일에 대출 연장 및 목적물 변경 신청을 하시는 것은 일반적인 절차로 가능합니다. 다만, 은행마다 내부 규정이 다를 수 있지만 사전에 해당 은행에 문의하여 정확한 내용과 일정을 확인하셨다니 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.2. 목적물 변경 신청 후 심사 기간목적물 변경 심사 기간은 보통 1~2주 정도 소요됩니다. 그러나 은행의 업무 처리 속도나 제출 서류의 완비 여부에 따라 변동될 수 있습니다. 이사 갈 집의 잔금일이 2025년 1월 24일로 예정되어 있으므로, 충분한 시간을 두고 해당 일정에 맞추어 신청하시는 것이 바람직합니다.3. 대출 연장 및 목적물 변경 절차현재 거주 중인 전세집의 보증금이 9,500만 원이며, 중기청 대출 80%를 이용 중이시군요. 새로 계약한 집으로 대출을 이전하실 경우, 대출 금액의 증액이 없고 전세권 설정이 되어 있다면, 전세권 말소 증서 등을 제출하여 목적물 변경 심사를 진행하게 됩니다. 은행에서 대출 연장에 문제가 없다고 안내받으셨다면, 해당 절차대로 진행하시면 됩니다. 다만, 기존 전세집의 새로운 세입자가 구해지지 않아 보증금 반환에 차질이 생길 수 있으므로, 이 부분도 함께 고려하셔야 합니다.4. 잔금일 이후 이사 및 확정일자 받는 시기잔금일인 2025년 1월 24일에 잔금을 치른 후, 즉시 이사하여 전입신고와 확정일자를 받으시는 것이 좋습니다. 확정일자는 전입신고와 동시에 받는 것이 일반적이며, 이를 통해 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 확정일자는 주민센터에서 임대차계약서를 제출하여 받을 수 있으며, 계약일 이후 언제든지 받을 수 있지만, 보증금 보호를 위해 입주일 전까지 받는 것이 안전합니다.중기청 대출의 목적물 변경과 연장을 원활하게 진행하시길 바랍니다.
Q. 19층 아파트에 10층은 로얄층으로 보는지요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.로얄층인지 여부는 개인의 선호와 아파트 단지의 특성에 따라 달라질 수 있습니다. 통상적으로는 건물 중간층이 로얄층으로 간주됩니다. 저층의 도로 소음, 고층의 바람 소음에서 벗어나며, 저층은 채광 조망등에 있어 가림이 있고, 고층은 지나치게 높아 뷰가 답답할 수 있습니다. 만약 19층 기준이라면 일반적으로 8~12층이 로얄층으로 평가됩니다.그리고 산, 강, 바다와 같은 자연환경이 있는 지역에서는 조망권이 더 중요한 로얄층 판단 기준이 됩니다. 그리고 최상층에 펜트하우스가 있으면 중상층이 로얄층으로 분류됩니다.일반적으로는 19층 아파트에서 10층은 일반적으로 로얄층으로 간주될 가능성이 크지만, 조망권, 채광, 시장 수요 등 구체적인 조건에 따라 평가가 달라질 수 있으므로, 매도 시 실거래가와 입지 조건을 참고하는 것이 중요합니다.😊