안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
Q. 정치권이 누가 잡느냐에따라 부동산 시세가 달라지나요?
안녕하세요, 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.정치권의 변화는 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만 단순히 여당이나 야당이 집권한다고 해서 집값이 무조건 오르거나 내린다고 단정짓기는 어렵습니다. 중요한 것은 정부의 부동산 정책 방향과 경제 상황입니다.보통 보수 성향의 정권은 부동산 시장을 활성화하기 위해 규제를 완화하고 공급 확대 정책을 추진하는 경향이 있습니다. 이런 경우 부동산 시장에 대한 투자 심리가 살아나고, 집값 상승으로 이어질 가능성이 큽니다. 반면, 진보 성향의 정권은 서민 주거 안정을 위해 세금 인상, 대출 규제, 투기 억제 정책을 강화하는 경우가 많습니다. 이는 단기적으로 집값을 안정시키거나 하락시키는 효과를 낼 수 있습니다.과거 사례를 보면, 2017년 이후 진보 성향 정부는 다주택자에 대한 세금 인상, 대출 규제 강화 등 강도 높은 규제 정책을 시행했지만, 결과적으로 서울과 수도권 집값은 크게 상승했습니다. 반면, 보수 성향 정부는 규제를 완화하고 공급 확대 정책을 통해 시장 심리를 회복시키고자 했으며, 이는 일부 지역에서 집값 상승으로 이어지기도 했습니다.또한, 부동산 시장은 정부 정책뿐 아니라 금리, 경제 성장률, 글로벌 경제 상황 등 다양한 요인에 영향을 받습니다. 예를 들어, 금리가 낮을 때는 대출이 쉬워져 집값이 상승할 가능성이 높아지지만, 금리가 오르면 대출 부담이 커져 집값이 조정될 수 있습니다.결론적으로 정치권의 변화는 부동산 시장에 영향을 주지만, 단순히 여당이나 야당의 집권 여부만으로 시장을 판단하기보다는 정책 방향, 경제 상황, 시장 흐름 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 감사합니다! 😊
Q. 요즘도 빌라를 많이 매매 하지 않나요?
안녕하세요, 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.빌라는 과거부터 아파트에 비해 가격 상승률이 낮고 환금성이 떨어진다는 인식이 있었습니다. 이러한 이유로 많은 사람들이 투자나 실거주 목적으로 빌라보다는 아파트를 선호해왔습니다. 최근에도 이러한 경향은 크게 달라지지 않았습니다.특히 전세사기 문제와 같은 부정적 이슈들이 발생하면서 빌라에 대한 신뢰도가 더욱 하락한 것도 사실입니다. 다만, 모든 빌라가 외면받는 것은 아닙니다. 입지가 좋은 지역이나 신축 빌라, 대지 지분이 넉넉한 빌라는 여전히 수요가 있습니다. 서울의 인기 지역이나 수도권 핵심 입지에서는 아파트 가격이 너무 높아 상대적으로 저렴한 빌라를 선택하는 경우도 있습니다. 1~2인 가구나 신혼부부 등이 실거주 목적으로 접근하기도 합니다.하지만 요즘 같은 고금리 상황에서는 빌라 매매가 더욱 위축되고 있습니다. 아파트보다 자산 가치 상승 기대가 낮고, 대출이 까다로워지면서 매수 심리가 더욱 위축된 것입니다. 또한 빌라의 경우 대출 한도도 아파트보다 낮게 책정되기 때문에 투자자나 실수요자 모두 조심스러워하고 있습니다.결론적으로 현재 빌라 매매는 이전보다 더욱 선별적인 수요가 존재하며, 입지와 건물 상태, 대지 지분 등을 꼼꼼히 따져보고 접근하는 것이 중요합니다. 감사합니다!
Q. 소득에 맞는 집 가격은 연봉에 몇배 정도일까요?
안녕하세요, 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.소득에 맞는 집 가격은 일반적으로 개인의 연소득의 3~5배 수준이 적정하다고 평가됩니다. 이 기준은 금융기관에서 대출 심사 시 적용하는 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 기준과도 밀접한 관련이 있습니다. 안정적인 주거비 부담을 위해 연소득의 3배 정도에서 시작해 최대 5배 정도까지는 무리 없이 감당 가능한 수준으로 봅니다.예를 들어 연소득이 5,000만 원이라면 약 1억 5,000만 원에서 2억 5,000만 원 사이의 주택 구입이 적정합니다. 다만, 수도권 특히 서울과 같은 고가 주택 시장에서는 현실적으로 연소득의 7~10배 수준이 필요할 수 있습니다. 이는 지역별 주택 가격 차이와 금융환경에 따라 달라질 수 있으므로, 본인의 자금 여력과 대출 상환 능력을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.또한, 대출 비율은 자기자본 대비 70% 이하, 즉 본인 자금으로 최소 30% 이상을 준비하는 것이 안정적인 재무관리에 도움이 됩니다. 과도한 대출은 향후 금리 상승이나 경기 변동 시 상환 부담을 크게 늘릴 수 있으므로 주의가 필요합니다.집을 구입할 때는 단순히 가격만 고려하지 말고, 자신의 소득 수준, 생활비, 대출 상환 계획, 금리 변동 리스크 등을 종합적으로 검토한 후 결정하시길 바랍니다. 감사합니다!
Q. 지방 아파트 취득세 중과 제외 저가주택 기준이 상향되었나요?
안녕하세요, 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.말씀하시다시피 지방 아파트 취득세 중과 제외를 위한 저가주택 기준이 상향되었습니다.변경된 내용은 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 전용면적이 60㎡ 이하인 신축 소형주택(취득가액은 수도권: 6억 원 이하 / 지방: 3억 원 이하)이 대상으로 합니다. 여기에는 다가구, 다세대, 연립주택, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔 (아파트 제외)이 포함되는데요, 2024년 1월 10일 이후 준공된 주택을 최초 유상취득 시 주택 수에서 제외되어 취득세 중과세 완화 적용이 되는 점입니다.기존 소형주택은 면적과 취득가액, 유형은 동일하지만 조건에서 등록임대사업자가 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이에 유상취득하고, 60일 이내에 임대등록 시 주택 수에서 제외되어 취득세 중과세 완화 적용한다는 점에서 차이가 있습니다.지방 미분양 아파트에 대한 부분은 전용면적이 85㎡ 이하이며, 취득가액은 6억 원 이하로 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이에 준공된 지방 미분양 아파트를 취득 시 주택 수에서 제외되어 취득세 중과세 완화 적용이 가능합니다.이러한 조치는 주택 공급 활성화와 부동산 시장 안정화를 목표로 시행되고 있으며, 이러한 변경 사항을 고려하여 부동산 거래 시 취득세 부담을 줄일 수 있는 기회를 활용하시기 바랍니다.
Q. 부동산의 수익환원법은 언제 사용되는 방법인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.수익환원법은 부동산의 미래 수익을 현재 가치로 환산하여 가격을 산정하는 방법입니다. 이 방법은 주로 수익형 부동산이나 임대 수익이 발생하는 자산의 가치를 평가할 때 사용됩니다. 아래에서 구체적으로 언제 이 방법이 사용되는지 정리해드리겠습니다.수익환원법은 수익형 부동산 가치 평가에 사용할 수 있습니다.상업용 부동산 (예: 오피스, 상가, 쇼핑몰), 임대 아파트, 원룸, 오피스텔, 호텔, 리조트 등 숙박업 시설, 창고, 물류센터 등 수익을 창출하는 부동산과 같이 임대료 수익이 주요한 가치의 근거가 되는 경우 해당 부동산이 발생시키는 순수익을 기반으로 가치를 산정합니다.또한 투자 목적으로 부동산을 평가할 때도 사용할 수 있는데요, 부동산이 투자 자산으로 거래되는 경우에 투자자가 부동산 구매를 통해 얻을 수 있는 수익률을 계산하고, 이를 바탕으로 적정 매매가를 판단합니다. 예를 들어 투자 수익률을 기준으로 특정 상가의 구매 여부를 결정 할 수 있습니다.그리고 금융 기관의 담보 평가에 많이 사용됩니다. 부동산 담보 대출 시, 담보물의 수익성을 기반으로 대출 가능 금액을 산정할 때 이를 사용하고, 금융 기관은 부동산의 수익 잠재력을 평가하여 대출 한도를 설정하게 됩니다.또한, 법적·세무적 가치 평가에도 활용합니다. 부동산의 세금 부과 기준이나 법적 분쟁에서 가치를 산정할 때에도 활용하는데 예를 들면 상속이나 증여로 인한 부동산 평가, 법원 감정시에 이용하게 됩니다.이는 수익 기반의 평가로 투자자나 금융 기관이 선호하는 방식입니다. 이는 부동산의 실질적 가치를 반영하여 미래 수익성을 판단할 수 있게 합니다. 부동산의 장기적 수익성을 고려하여 적정 가치를 산출하기 때문이죠.하지만 NOI와 환원이율의 작은 변화에도 가치 평가가 크게 달라질 수 있습니다. 그리고 임대료 상승률, 공실률 등 미래 변수를 정확히 예측하기 어려우며, 정확한 환원이율을 산정하기 위해 지역 시장 정보와 거래 사례가 필요하게 됩니다.