안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울)입니다.
Q. 만약에 5억짜리 새아파트 살려고하면 아파트대출나오나요? 분양권사야되나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.5억 새 아파트를 구매하려고 할 때, 아파트 대출 가능 여부와 분양권 구매 절차를 이해하는 것이 중요합니다. 아래에서 부동산 대출의 절차와 분양권 구매 여부, 그리고 집 구매 과정에서 필요한 내용을 단계별로 설명하겠습니다.아파트의 대출 가능 여부는 LTV(Loan-to-Value Ratio)와 DSR(Total Debt Service Ratio)를 기준으로 판단해볼 수 있습니다.LTV는 담보인정비율로, 주택 매매가 대비 대출 가능한 금액 비율입니다. 투기과열지구나 조정대상지역에서는 LTV 비율이 낮게 적용됩니다. 예를 들어 9억 원 이하 부분은 60%, 9억 초과는 50% 등, 비규제 지역에서는 LTV가 70~80%까지 적용될 수 있습니다.DSR은 총부채원리금상환비율로, 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 초과하지 않아야 합니다. 소득 증빙(직장 소득, 사업소득 등)과 신용 점수에 따라 대출 한도가 결정됩니다. 은행에서 대출 심사 시 이를 가장 중요하게 봅니다.분양권은 아직 입주하지 않은 상태에서 아파트 분양받은 권리를 사고파는 것을 의미합니다. 새 아파트를 구매하려는 경우, 입주 전 분양권 상태일 수도 있고, 입주 후 일반 매매일 수도 있습니다. 분양권 구매 시 중도금 대출이 이미 실행 중인 경우가 많습니다. 대출 승계 여부를 확인해야 하며, 대출 승계 시 소득과 신용을 기준으로 추가 심사가 필요합니다. 그리고 분양권에는 분양가 외에 추가로 지불해야 하는 프리미엄(피)이 있을 수 있습니다.부동산 대출 절차를 간단히 설명드리자면 집 구매 계약서 작성 전 대출 한도를 사전 문의해보셔야 합니다. 소득, 신용도, 부채 상황 등을 제출하면 대출 한도를 알려줍니다. 그리고 디딤돌대출, 보금자리론, 시중은행 대출 등 다양한 상품 중 본인 상황에 맞는 대출을 선택합니다. 이후 자금계획이 세워졌다면 아파트 매매 계약서를 작성한 뒤 은행에 대출 신청을 합니다. 이때 계약금 납부(매매가의 10% 정도)한 후 계약서 사본, 인감증명서, 주민등록등본 등을 준비해서 심사를 신청하면 심사가 정상적으로 완료되면 잔금일에 맞춰 대출금이 집주인 계좌로 송금됩니다. 일반적으로 대출 실행은 잔금일 2~3일 전에 진행됩니다.😊
Q. 농업인 주택의 요건은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.안녕하세요! 농업인 주택은 일정 요건을 갖춘 농업인이 농지 인근에 건축하여 거주할 수 있는 주택을 의미합니다. 이러한 주택은 농업인의 주거 안정과 농업 환경을 고려한 제도적 지원을 받습니다. 먼저 농업인의 조건에 맞아야 하는데요, 농업 경영체에 등록된 자이거나 실제 농업에 종사하면서 연간 90일 이상 농업 활동을 하는 자 혹은 농업을 주업으로 하며 농업 소득이 주요 소득원인 자를 농업인이라고 합니다.농업인 주택은 농업 활동을 위해 농지나 농업 시설 인근에 거주하는 것을 목적으로 합니다. 건축 후 실제 농업인이 거주하지 않거나 농업 활동을 중단할 경우, 주택의 농업인 전용 요건이 충족되지 않게 됩니다. 그리고 농업인 주택은 농업진흥지역 또는 농지법에 따라 농업 목적으로 허용된 지역에 건축할 수 있습니다. 농지의 전용 허가를 받아야 하는 경우도 있으므로, 사전에 관할 관청(시·군·구청)에서 허가 여부를 확인해야 합니다.농업인 주택은 농업인과 가족이 거주하는 주택으로, 농업 활동에 필요한 규모와 설비를 갖추어야 합니다. 통상적으로 주택 규모에 대한 명확한 제한은 없으나, 농업과 연관된 부속 시설(창고, 작업 공간 등)을 포함하는 경우가 많습니다. 농업인 주택 건축 시, 정부나 지자체로부터 융자나 보조금을 받을 수 있는 경우, 해당 사업의 요건에 따라 농업인 자격, 소득 수준, 지역 등이 검토됩니다.
Q. LH임대아파트 자격조건이 어떻게되나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.노후 주거 안정을 위해 LH 임대아파트 입주를 고려 중이시군요. 만 65세 이상의 무주택 세대구성원을 대상으로 하는 고령자 매입임대주택에 대해 안내해 드리겠습니다.먼저 입주 자격으로는 모집공고일 기준으로 해당 지역에 거주하는 만 65세 이상의 무주택 세대구성원이며, 소득 및 자산 기준을 충족하면 지원할 수 있습니다. 1순위: 생계·의료급여 수급자, 지원대상 한부모가족, 주거지원이 시급한 가구, 저소득 고령자, 월평균 소득 70% 이하이며 영구임대 자산 기준을 충족하는 장애인.2순위: 월평균 소득 50% 이하이며 영구임대 자산 기준을 충족하는 자, 월평균 소득 100% 이하이며 영구임대 자산 기준을 충족하는 장애인.※ 자세한 소득 및 자산 기준은 LH공식 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.임대 조건으로는 시중 시세의 40% 수준으로 저렴하게 제공되며, 제한 없이 안정적으로 거주하실 수 있습니다.신청 방법은 LH 공식 홈페이지나 마이홈 포털에서 지역별 모집 공고를 확인하시면 되는데요, 모집 공고에 따라 해당 지역 주민센터나 LH 지사를 통해 신청하실 수 있습니다.유의 사항을 말씀드리자면 신청 전에 소득, 자산, 연령 등 자격 요건을 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 그리고 신청서 작성 시 모든 정보를 정확하게 기재해야 하며, 허위 정보 제공 시 불이익이 있을 수 있습니다. 고령자 매입임대주택은 저소득 고령자분들이 현 생활권에서 안정적으로 거주할 수 있도록 지원하는 제도입니다. 자세한 내용은 LH고령자 매입임대주택 안내를 참고하시기 바랍니다.추가로 궁금하신 사항이 있으시면 언제든지 문의해 주세요.
Q. 임대료 규제가 장기적으로 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.임대료 제한은 주로 세입자 보호와 임대료 안정화를 목적으로 시행되며, 세입자와 집주인에게 각기 다른 영향을 미칩니다. 또한, 이로 인해 임대 시장이 침체되거나 왜곡될 가능성도 존재합니다. 문의주신대로 임대료 제한의 세입자에 대한 영향을 먼저 살펴보자면 제한된 임대료 덕분에 시장 가격보다 낮은 임대료로 주거를 유지할 수 있습니다. 이는 임대료 급등으로 인해 주거지를 떠나야 하는 상황을 방지하여 장기 거주자들에게 특히 유리하며, 커뮤니티와의 연계 유지에 기여할 수 있습니다. 하지만 제한된 임대료로 인해 세입자들이 기존 주택에 오래 머물게 되면서, 시장에 나오는 매물이 줄어듭니다. 또한 집주인이 수익성이 낮아져 주택 관리나 수리를 소홀히 할 가능성이 있습니다. 따라서 집주인이 선별적으로 세입자를 고를 가능성이 높아져, 저소득층이나 신용도가 낮은 사람들에게 불리하게 작용할 수 있습니다.임대료 제한의 집주인에 대한 영향을 보자면 직접적으로 임대료 제한으로 시장 가격보다 낮은 수익을 얻으면서 투자 수익률이 떨어질 수 있습니다. 제한된 임대료로 인해 유지·보수 비용을 감당하기 어려워질 수 있으며 부동산 시장에서 임대주택 투자 매력이 줄어들어 신규 주택 공급이 감소할 가능성이 있습니다. 그럼에도 안정적인 임대료로 인해 세입자 이탈률이 낮아질 수 있다는 점과 제한된 임대료 정책에 협력함으로써 사회적 신뢰를 얻거나 지역 사회의 호응을 받을 수 있다는 점은 장점이라고 할 수 있습니다.임대료 제한 정책은 주택 부족이나 부동산 가격 급등 상황에서 서민들의 주거 안정성을 높이는 데 기여하고, 특정 지역에서의 임대료 폭등을 막아 시장의 균형을 유지할 수 있지만, 임대료 제한으로 인해 임대 수익이 낮아져 주택 공급이 줄어드는 경우가 많습니다. 세입자가 낮은 임대료 혜택을 놓치지 않으려고 이동을 꺼리면서 매물 부족 현상이 발생하거나 임대료 제한을 피하기 위해 보증금을 높이거나 추가 비용(이른바 ‘전대료’를 요구)을 요구하는 등의 불법 관행이 생길 수 있습니다. 그리고 개발업자가 제한된 임대료 정책을 적용받는 지역에 신규 주택을 건설하지 않으려는 경향이 생길 수 있습니다. 😊
Q. 건물표시의 변경등기의 변경은 어떤것을 변경할수 있나요?
안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.건물 표시 변경 등기는 건물 등기부 표시란에 기재된 사항 중 변경이 발생한 경우 이를 수정·갱신하는 등기를 말합니다. 이는 건물의 물리적·법적 상태가 바뀌었을 때 등기부를 현실에 맞게 정정하기 위한 것입니다. 질문주신 건물 표시 변경 등기로 변경할 수 있는 사항에 대해서는 아래 말씀드리겠습니다.건물의 구조 변경 :건물의 주요 구조부가 변경된 경우(예: 목조에서 철근콘크리트 구조로 변경)와 용도 변경(예: 주택에서 상가로 변경).건물의 용도 변경 : 법적으로 건축물대장에서 인정된 용도가 변경된 경우(예를 들면 주거용에서 업무용으로 변경, 또는 공장에서 창고로 변경)건물 면적 변경 : 건물의 면적이 변경된 경우. 예를 들어 신축 건물의 면적을 다시 측정했을 때 면적이 달라지는 경우이거나 건물의 증축 또는 일부 철거로 면적이 달라진 경우.층수 변경 : 건물이 증축되거나 일부 층이 철거되어 층수가 변경된 경우.주소 또는 건물 명칭 변경 : 도로명 주소로 변경되었거나, 행정구역 개편으로 주소가 변경된 경우 혹은 건물의 명칭(건물명)이 바뀐 경우. 부속 건물 변경 : 주 건물과 관련된 부속 건물의 신축·철거·이전 등으로 기재 사항에 변경이 필요한 경우.건물 일련번호 변경 : 건축물대장에서 관리 번호가 변경된 경우.건물 표시 변경 등기는 건축물대장과 등기부 간의 일치가 필수입니다. 그리고 변경 사항 발생 후 법정 기한 내(대개 1개월 이내)에 등기를 신청해야 과태료 등의 불이익을 방지할 수 있습니다. 실제 변경 사항과 등기 내용이 일치하지 않으면 건물 매매, 담보 설정 등에서 법적 문제가 발생할 수 있습니다! 😊