안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 상가 투자 ,경매에 대한 이야기가 많이 나오고 있는데, 공실이 실제로 많은지요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공실이 장기화되는 이유는 1. 입지 선정 실패 2. 공급 과잉 3. 상권 분석 부족 4. 경기 악화 및 온라인 쇼핑 증가 를 원인으로 들 수 있습니다. 최근 혼란스러운 국가 상황에 더불어서 이러한 침체 상황이 장기화되어가고 있습니다.월세 수익으로 대출 이자를 갚으면서도 수익을 낸다라는 생각으로 투자를 하게 될 경우 공실로 인해 3~6개월만 가도 무너져 버릴 수 있습니다. 그럼에도 계속해서 반복이 되는 건 매월 월세받는 안정적인 수익이라는 말에 혹해서 계약을 하게 되기 때문이지 않을까 합니다.
부동산
Q. 월세 계약 연장 시 계약금 인상은 어떻게 계산되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집주인이 말한 "계약금이 10% 인상될 수 있다"는 말은 보증금+월세를 합친 전체 계약금액의 총액 기준으로 말하는 듯 하며, 이걸 환산보증금이라고 부릅니다. 예를 들어, 현재 계약 조건이보증금 500만 원 + 월세 35만 원일 경우환산보증금 계산은 아래와 같습니다.500만 + (35만 × 100) = 4,000만 원 (이게 총 계약금액이에요)여기서 10% 인상이라면: 4,000만 원 × 10% = 400만 원을 보증금에 더하거나, 월세로 일부 나누거나, 보증금과 월세를 둘 다 조정해서 올릴 수 있습니다. 즉, 월세만 인상될 수도 있고, 보증금만 인상될 수도 있고, 둘 다 조금씩 인상될 수도 있어요. 이 부분에 대해서는 집주인에게 정확히 "보증금과 월세 중 어느 쪽이 인상되는지"를 문의해 보시는게 좋을 듯 합니다.집주인이 5% 넘게 인상을 하자고 하면 계약갱신요구권을 행사하여 법적으로 5% 까지만 인상 가능하다고 말씀을 하시고 5% 를 초과하는 인상에 대해서는 거절할 수 있습니다.
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Q. 펜트하우스라는 말은 정확히 어떤 집을 뜻하는 말일까요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말 그대로 고층 건물의 최상층(혹은 상위 몇 층)에 있는 고급 주거 공간입니다. 원래는 맨 꼭대기 층에 독립적으로 지어진 럭셔리 하우스였는데, 요즘은 꼭 "단 하나의 집"이 아니어도, 최상층에 위치한 고급 아파트를 다 펜트하우스라고 부르기도 합니다. 일반 아파트보다 가격이 배 이상 차이가 나고, 강남구 삼성동 '래미안 라클래시' 펜트하우스는 100억 원 이상에 거래된 적도 있어요.팬트하우스는 프라이버시를 중시하고, 뷰가 엄청 좋아 그 희소성이 높습니다.
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Q. 은마아파트 재건축 한다고 결과가 나왔는데 서울 집값에 영향을 주는가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대표적인 재건축 단지인 은마아파트가 최근 최고 49층, 5962가구 규모로 재건축 추진이 본격화되면서 서울 부동산 시장에 적잖은 영향을 미치고 있습니다.은마아파트를 비롯한 강남권 재건축 단지들은 최근 가격 상승세를 보이고 있습니다. 예를 들어, 은마아파트 전용면적 84m2는 지난 1월 거래가보다 5억원 상승한 35억 5천만원에 거래 되었으며 잠신 5단지와 목동 등 다른 재건축 단지들도 신고가 행진을 이어가고 있습니다.은마아파트 재건축의 가시화는 강남권을 넘어 서울 전역의 재건축 시장에도 영향을 미칠 것으로 전망이 됩니다. 특히, 과거 최대 가구수나 충수 제한 등의 규제로 인해 지연되었던 재건축 사업들이 이번 은마아파트 사례를 계기로 속도를 낼 가능성이 있습니다.다만 재건축 사업은 장기적인 프로젝트로 실제 입주까지는 상당한 시간이 소요가 됩니다. 금리 인상, 공사비 상승, 정부 정책 변화 등 다양한 외부 요인에 따라 시장 상황이 달라질 수 있으므로 투자가 매수 시에는 신중한 판단이 필요 합니다.
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Q. 지방에는 현재 빈집들이 점점 많아지고 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.실제로 통계청과 국토부 자료를 확인해 보면 지방 중소도시나 농촌 지역의 빈집은 꾸준히 증가하고 있고 2020년 기준 전국 빈집은 약 155만호, 그 중 대부분이 지방에 집중이 되어 있습니다. 특히 인구가 줄어드는 지역은 청년층 유출 및 고령화로 집은 남고 사람은 없는 상황이 가속화되고 있는 실정 입니다.지방의 집값은 2022년 2023년에 걸쳐 하락세가 시작이 됐고, 신축이나 핵심지의 경우 그나마 버티는 경우도 있지만 노후 주택이나 외곽 지역은 급락하거나 거래 자체가 거의 없는 경우도 많습니다. 반면에 서울은 여전히 수요가 많고 공급이 제한적이기 때문에 강세를 보이고 있습니다. 잠시 주춤하기는 했지만 2024년 하반기부터는 재건축 기대감, 학군, 교통 호재 등으로 다시 상승세를 타고 있고 서울과 인접한 1기 신도시, GTX 노선 예정지도 동반 강세를 보이고 있습니다.