월세 계약 연장 시 계약금 인상은 어떻게 계산되나요?
현재 원룸 월세 세입자입니다. 집주인이 재계약 시 계약금이 10% 내에서 인상될 수 있다고 연락을 받았습니다. 이렇게 될 경우 월세가 인상이 되나요, 보증금이 인상이 되나요?
또 알고 있기로는 법적으로 5% 내에서 인상이 이루어진다고 알고 있는데 5% 이상으로 인상 요청 시 거절할 경우 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대차의 경우 재계약을 하게되면 임대인이 마음대로 보증금과 월세를 인상할 수 있으며 10%를 인상한다고 하면 보증금과 월세 모두 인상이되는데, 보통 보증금을 고정하고 보증금 인상분을 월세인상분에 더하여 인상하게 됩니다. 계약기간이 2년인 경우 (계약기간이 1년인 경우에는 임차인은 2년 거주를 주장할 수 있습니다.) 계약종료 6개월전에서 2개월전에 임대인은 보증금 인상 등 변경된 조건과 함께 재계약을 제시할 수 있는데 동일한 기간중 임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 이전과 동일한 조건으로 계약 연장을 주장할 수 있고 이때 임대인은 5%한도에서 보증금과 월세를 인상할 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중일반적으 월세 계약에서는 보증금과 월세 둘 다 일부 조정하는 방식도 있습니다
기존: 보증금 500만 원 / 월세 50만 원
인상: 보증금 500만 원 / 월세 55만 원 (월세만 인상)
혹은: 보증금 550만 원 / 월세 50만 원 (보증금만 인상)
또는: 보증금 525만 원 / 월세 52.5만 원 (둘 다 일부씩 인상) 이런 3가지 방식이 있는데 어떤식으로 올릴지 서로 협의를 하면 됩니다
「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라, 계약갱신청구권을 행사한 경우에는 임대료(보증금·월세 합산액)의 5% 이상 인상은 불가능합니다.
다만, 해당 주택이 전월세신고 대상이 아닌 단기 임대거나 계약갱신청구권을 쓰지 않는 경우, 혹은 임대인과 임차인이 자발적으로 재계약 협의하는 경우에는 5% 이상 인상도 가능합니다.
,계약갱신청구권을 행사한 경우:
집주인이 정당한 사유 없이 거절하거나 5% 이상 인상 요구하면 법적 보호를 받아 기존 조건으로 2년 연장 가능합니다.
,계약갱신청구권을 사용하지 않고 임차인이 자발적으로 재계약 협상 중일 경우:
법적으로 보호되지 않으며, 집주인이 제시한 조건을 거절하면 계약 종료 후 퇴거해야 할 수 있습니다
만약에 계약 갱신청구권을 안썼으면 쓰겠다고 하면 5%내에서 올릴수 있으니 협의를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차보호법에 의거를 하여 첫 2년의 계약이 완료가 되면 재계약 시 1년에 보증금및월세를 모두다 5% 까지 올릴 수 있습니다. 하지만 이 것은 협의사항이고 임차인입장에서 계약갱신청구권을 행사하게 될 경우 기존 계약 조건 그대로 2년을 더 거주를 할 수 있고 그러한 2년이 지나고 나면 완전 새로운 계약이 되어, 임대인입장에서는 재계약을 하지 않을 수도, 또한 임대료는 마음대로 측정이 가능하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
월세 계약을 연장할 때의 인상 관련 사항은 임대차보호법의 적용을 받으며, "임차인의 갱신요구권"을 행사할 경우 보증금과 월세를 합한 금액 기준으로 5% 이내 인상만 가능합니다.
1. 계약금 10% 인상 언급 – 이것의 의미는?계약금 10% 인상이라고 표현한 경우, 집주인이 보증금 또는 월세를 포함한 총 금액을 기존보다 10% 올리겠다는 의미일 수 있습니다.
2. 법적 기준: 5% 인상 제한주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인이 계약갱신요구권(2년 보장)을 행사할 경우,
그러나 이 인상률이 합산 기준으로 5%를 넘는다면, 아래 조건을 충족하는 경우 법적으로 거절이 가능합니다.보증금과 월세를 합산한 전체 금액의 5% 이내까지만 인상 가능합니다.
즉, 보증금만 올리든, 월세만 올리든, 합산 기준으로 5% 이내여야 합니다.예를 들어:
기존 계약: 보증금 500만 원 + 월세 40만 원
월세 40만 원 × 100 = 4,000만 원 (월세 환산 보증금 기준, 연 12% 적용)
합산 총액 = 500만 원 + 4,000만 원 = 4,500만 원인상 가능한 한도: 4,500만 원 × 5% = 225만 원 이내
즉, 보증금 + 월세 환산액 합산이 기존보다 225만 원을 넘게 인상될 경우,
3. 5% 이상 인상 요구를 거절하면?
임차인은 법적으로 이를 거절할 수 있습니다.계약갱신요구권을 행사하는 경우에는,임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
임차인이 계속 거주하길 원하고, 전세금이나 월세를 5% 이내로 조정하겠다고 하면,
임대인은 이를 거절할 수 없고 계약은 자동 연장됩니다.임대인이 "그럼 계약 안 하겠다"고 할 경우, → 이는 법적 정당성이 없는 해지 시도로 간주되어,
임차인은 계속 거주할 수 있습니다.그러나 이미 계약갱신청구권을 사용하여 총 4년을 거주한경우 5%인상의 한도가 없습니다.
이러한 경우는 10%인상도 가능하며 임대료 협의가 불가능한 경우 임대인은 임대차계약을 해제할수도 있습니다.
참고하세요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
계약금이 아니라 현재 임대차 조건 또는 보증금, 월세가 10%인상될수 있다고 통보한게 아닐까 싶습니다. 계약금이라는건 사실상 최초 계약시에 지급하는 것이고 이미 계약중으로써 거주하는 경우 계약금이라는게 나올 이유가 없습니다.
일단 연장시 5%이내 인상의 경우는 무조건 그런게 아니라 크게 현 임대인이 등록된 임대사업자일 경우이거나, 본인이 계약갱신청구권을 사용하여 연장을 하실떄 적용이 가능합니다. 그에 따라 본인이 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하여 연장하겠다는 의사를 밝히신다면 현 계약조건에서 5%이내 인상만 가능할수 있습니다, 만약 임대인이 이에 대해 거부를 하더라도 법에 따른 강행규정이기 떄문에 퇴거를 하지 않아도 되고, 임대인이 무조건 따라야 합니다.
5%인상의 경우 보증금, 월세에 대해서 각각 5%가 인상되는 것이면 동일 보증금을 할 경우 보증금 5%인상분을 전환율에 따라 월세로 전환하여 추가로 더하게 됩니다.
현재 원룸 월세 세입자입니다. 집주인이 재계약 시 계약금이 10% 내에서 인상될 수 있다고 연락을 받았습니다. 이렇게 될 경우 월세가 인상이 되나요, 보증금이 인상이 되나요?
==> 주임법에 따르면 질문자님께서 임대인과 계약갱신 청구권에 의하여 갱신하는 경우 기존 보증금 또는 월세 중 5% 범위 내에서 만 인상 가능하니다. 이 범위를 초과하는 것은 무효, 취소를 주장할 수 있습니다.
또 알고 있기로는 법적으로 5% 내에서 인상이 이루어진다고 알고 있는데 5% 이상으로 인상 요청 시 거절할 경우 어떻게 되나요?
==> 정중히 관련 법령을 들어 거절하시기 바랍니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
집주인이 말한 "계약금이 10% 인상될 수 있다"는 말은 보증금+월세를 합친 전체 계약금액의 총액 기준으로 말하는 듯 하며, 이걸 환산보증금이라고 부릅니다. 예를 들어, 현재 계약 조건이
보증금 500만 원 + 월세 35만 원일 경우
환산보증금 계산은 아래와 같습니다.
500만 + (35만 × 100) = 4,000만 원 (이게 총 계약금액이에요)
여기서 10% 인상이라면: 4,000만 원 × 10% = 400만 원을 보증금에 더하거나, 월세로 일부 나누거나, 보증금과 월세를 둘 다 조정해서 올릴 수 있습니다. 즉, 월세만 인상될 수도 있고, 보증금만 인상될 수도 있고, 둘 다 조금씩 인상될 수도 있어요. 이 부분에 대해서는 집주인에게 정확히 "보증금과 월세 중 어느 쪽이 인상되는지"를 문의해 보시는게 좋을 듯 합니다.
집주인이 5% 넘게 인상을 하자고 하면 계약갱신요구권을 행사하여 법적으로 5% 까지만 인상 가능하다고 말씀을 하시고 5% 를 초과하는 인상에 대해서는 거절할 수 있습니다.