안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 매도자가 잔금이 7월에 가능하다는데요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다."잔금 7월 가능"이라는 문구는 네이버부동산 등에서 매물 정보란에 종종 등장하는 표현인데, 말 그대로 매도자 입장에서 "7월에 잔금 지급을 받을 수 있는 상황이다" 라는 의미로 보여 집니다."잔금 7월 가능"의 의미 (매도자 관점)이 표현은 잔금을 7월에 치르는 조건으로 거래가 가능하다는 뜻입니다.매도자 입장에서는 현재 그 전까지는 잔금을 받을 수 없는 사정이 있는 경우가 많습니다.예를 들어,매도자가 새로 입주할 집이 7월에 입주 가능해서, 7월에 이사를 나가야 하는 상황이거나현재 세입자가 있어서 7월까지는 거주 중인 상태이기 때문에 그 이후에만 소유권 이전 및 인도가 가능하거나매도자가 7월 이전까지는 잔금을 받아도 집을 넘겨줄 수 없는 상황일 수 있습니다."잔금 = 소유권 이전 + 인도 시점"이라는 점에서 중요한 의미일반적으로 잔금 지급과 동시에 등기이전, 집 인도가 이뤄지기 때문에,“잔금 7월 가능” = 집을 실제로 넘겨줄 수 있는 시점이 7월부터 가능하다는 뜻입니다.따라서 이 문구는 매수자도 잔금을 그 전에 치를 수 없고, 입주도 7월 이후에 가능함을 의미합니다.“잔금 7월 가능”은 매도자가 7월 이전에는 집을 인도하거나 소유권 이전을 할 수 없는 사정이 있어서, 거래 시 잔금 지급과 인도를 반드시 7월에 맞춰야 한다는 조건으로 이해하시면 될 것 같습니다.
부동산
Q. 상상 이상의 월세 폭탄, 어떻게 대처해야 할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 상황은 임차인(세입자) 입장에서 매우 부담스러울 수 있지만, 법적으로 보호받을 수 있는 장치들이 마련되어 있습니다. 1. 계약갱신요구권 행사로 월세 인상률 제한 가능2020년 7월 31일부터 시행된 임대차3법 중 하나인 계약갱신요구권제는 다음과 같은 효과가 있습니다:임차인은 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.이 경우, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 계약 갱신을 거절할 수 없습니다.갱신 요구 시 임대료(보증금 또는 월세) 인상률은 직전 계약 대비 5% 이내로 제한됩니다. 단, 지자체 조례에 따라 5%보다 더 낮게 제한되는 지역도 있습니다.즉, 계약갱신요구권을 행사하면 월세를 5% 이상 올릴 수 없으며, 현재 시세가 아무리 높아도 법적으로 보호받을 수 있습니다.2. 계약갱신요구권 사용 조건 확인다음의 조건에 해당하면 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다:현재 2년 계약이 곧 만료되는 상황본인과 가족이 실제 거주 중계약갱신요구권을 한 번도 행사하지 않은 상태임대인이 갱신 거절 사유를 법적으로 입증할 수 없는 경우정해진 절차에 따라 갱신 요구 의사표시를 문자나 내용증명 등으로 남겨두는 것이 중요합니다.3. 집주인이 월세 폭탄을 고수하는 경우 대처법계약갱신요구권을 행사해서 5% 이내로 월세 인상을 제한하고 계약을 연장합니다.집주인이 이를 거절하거나 무리하게 인상을 고수할 경우:내용증명 등으로 갱신 의사 및 월세 인상 제한에 대한 입장을 명확히 전달하세요.이후에도 합의가 어려우면 관할 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법원에 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.4. 계약갱신요구권 행사 방법계약만료 6개월~2개월 전 사이에 임대인에게 갱신 의사를 서면(문자, 메일, 내용증명 등)으로 통보동시에 법정상한선(5%) 이상 인상은 불가함을 명확히 전달필요시 주택임대차분쟁조정위원회에 도움 요청집주인이 시세보다 훨씬 높은 월세를 요구하더라도, 계약갱신요구권을 행사하면 5% 이상 인상을 제한할 수 있으며, 이를 거부할 경우 법적으로 대응할 수 있는 수단이 있습니다. 감정적으로 대응하기보다는 서면 기록을 남기고, 필요한 경우 조정이나 소송을 통해 권리를 지키는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 신생아 주택감면에 대해 여쭙니다!!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신생아 주택 취득세 감면 제도는 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 자녀를 출산한 가구를 대상으로, 일정 조건을 충족할 경우 주택 취득세를 최대 500만 원까지 감면해주는 제도입니다.감면 대상 및 조건출산 기간: 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일 사이에 자녀를 출산한 가구.주택 취득 시기: 출산일 전 1년 이내 또는 출산일로부터 5년 이내에 주택을 취득한 경우.주택 가격: 취득 당시 주택의 가액이 12억 원 이하일 것.1가구 1주택 요건: 해당 주택을 취득함으로써 1가구 1주택이 되어야 하며, 주택 취득일로부터 3개월 이내에 1가구 1주택이 되는 경우도 포함됩니다.실거주 요건: 출산한 자녀와 부모가 주민등록을 같이하고 해당 주택에 거주해야 합니다.소급 적용 가능 여부감면 제도는 주택 취득 시기를 기준으로 적용되며, 출산일 전 1년 이내에 주택을 취득한 경우에도 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서, 2024년 12월에 쌍둥이를 출산하셨고, 그 이전 1년 이내에 주택을 취득하셨다면, 해당 주택에 대해 감면 혜택을 신청하실 수 있습니다.또한, 출산일로부터 5년 이내에 주택을 취득하는 경우에도 감면 혜택을 받을 수 있으므로, 향후 주택을 매매하실 계획이 있으시다면, 이 기간 내에 신규 주택을 취득하시면 감면 혜택을 신청하실 수 있습니다.주의사항전입신고: 출산 후 주택을 취득한 경우, 잔금 납부일로부터 3개월 이내에 전입신고를 하셔야 합니다.감면 신청 기한: 주택 취득 후 60일 이내에 감면 신청을 하셔야 합니다.감면 혜택 유지 조건: 감면 혜택을 받은 후, 잔금 납부일로부터 3년 내에 주민등록을 전출하거나, 주택을 매각, 증여, 임대할 경우 감면받은 세액 및 가산세가 추징될 수 있습니다.2024년 12월에 쌍둥이를 출산하셨고, 현재 1주택자이시라면, 출산일 전 1년 이내에 취득한 주택에 대해 소급 적용하여 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 또한, 출산일로부터 5년 이내에 신규 주택을 취득하시는 경우에도 감면 혜택을 신청하실 수 있습니다. 다만, 감면 혜택을 받기 위해서는 위에서 언급한 조건들을 충족하셔야 하므로, 주택 매매 및 취득 시기에 유의하시기 바랍니다.
부동산
Q. 주거급여는요 주민등록지가 내가 살고있는 곳이어야 할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주거급여는 주민등록상 주소지와 실제 거주지가 일치해야만 신청이 가능합니다. 즉, 현재 실제로 거주하고 있는 경기도 원룸에 주민등록이 되어 있어야 주거급여를 신청할 수 있습니다.핵심 요건: 주민등록지 = 실제 거주지주거급여는 현실 거주지를 기준으로 지급되는 복지 제도이기 때문에, 주민등록상 주소지가 실제 거주지와 동일해야 합니다.원룸 계약서가 있더라도, 주민등록이 다른 곳(예: 서울)에 되어 있다면 해당 주소지를 기준으로는 주거급여 지급이 불가능합니다.해결 방법 >> 현재 살고 있는 경기도 원룸 주소지로 주민등록 전입 신고를 먼저 하셔야 합니다.전입 신고 후, 주민등록상 주소지가 실제 거주지와 같아지면 그때부터 주거급여 신청이 가능해집니다.주민등록과 실제 거주지가 다른 상태에서 신청하면 신청이 반려되거나 탈락될 수 있습니다.주소이전 후에 주거급여를 신청하시면, 원룸 계약서, 임대차 계약서, 통장사본 등 입증 자료와 함께 주소지 관할 주민센터에서 접수하시면 됩니다.주거급여는 반드시 주민등록지와 실제 거주지가 같아야 신청할 수 있습니다. 현재는 신청이 어려우며, 경기도 원룸으로 주민등록 이전 후 신청하셔야 합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 전입세대열람 후 이웃에게 간단한 드로잉 선물 괜찮을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지금 시대에는 약간 민감한 부분이 있을 수도 있습니다. 처음부터 바로 선물을 드리기 보다는 어느 정도 친분을 쌓으신 후에 선물을 해주시는게 반감이 덜할 수 있습니다.조금 시간을 두고 천천히 다가가시는게 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 리츠 투자를 이제 막 시작해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 상품으로, 주식처럼 사고팔 수 있으면서도 안정적인 배당 수익을 노릴 수 있는 장점이 있습니다. 1. 최근 시장 상황2022~2023년 동안 금리 상승기에는 리츠 시장이 위축되었습니다. 이유는 리츠가 부동산을 보유하며 수익을 내는 구조이기 때문에, 금리가 오르면 조달 비용이 증가하고 수익률이 낮아지는 구조입니다.하지만 2024년 후반부터 금리 인하 기대감이 형성되면서 일부 리츠는 다시 저점 대비 반등하는 추세입니다.이 시점은 상대적으로 가격이 조정된 상태일 수 있어, 중장기적으로 접근하기에는 나쁘지 않은 타이밍입니다.2. 리츠의 장점과 단점장점정기적인 배당 수익: 리츠는 법적으로 순이익의 90% 이상을 배당해야 하므로, 배당금이 꾸준히 나옵니다.소액 투자 가능: 부동산 직접 투자보다 훨씬 적은 자금으로 부동산 시장에 간접 참여 가능유동성 확보: 일반 주식처럼 사고팔 수 있어 현금화가 용이함분산 투자: 다양한 리츠에 나눠 투자함으로써 리스크 분산 가능단점금리에 민감: 금리가 오르면 수익성이 떨어져 주가 하락 우려시장 상황에 따라 배당 변동 가능: 예컨대, 공실률이 늘거나 수익이 줄면 배당도 줄 수 있음가격 변동성 존재: 주식처럼 등락이 있으며, 단기적으로는 손실 가능성도 있음3. 어떤 리츠에 투자할까?리츠도 종류가 다양합니다:오피스 리츠: 오피스 건물에 투자 (예: 마스턴프리미어리츠)물류 리츠: 창고, 물류센터에 투자 (예: ESR켄달스퀘어리츠)리테일 리츠: 상가, 쇼핑몰 등 (예: 이리츠코크렙)호텔/숙박 리츠: 관광산업과 연관 (예: 신한서부티엔디리츠)혼합형 리츠: 여러 자산을 함께 포함 >> 요즘은 물류 및 리테일 리츠가 꾸준한 배당을 제공하는 유형으로, 개인 투자자들에게 인기가 많습니다.4. 초보 투자자라면 이렇게 접근하세요소액부터 분산 투자: 10만30만 원 단위로 23개 리츠를 나눠서 투자해보세요.배당수익률 확인: 최근 1년간 배당 수익률(예: 5~7%)을 기준으로 비교해 보세요.ETF 활용도 고려: 개별 리츠를 고르기 어렵다면, 리츠 ETF(예: TIGER 부동산인프라고배당 ETF)를 통해 간접 투자도 가능합니다.장기 투자 관점 유지: 리츠는 단타보다 배당과 자산가치 상승을 통한 장기 수익을 노리는 것이 유리합니다.지금도 리츠 투자를 시작하기엔 충분히 괜찮은 시점입니다. 단, 단기 차익보다 꾸준한 배당 수익과 장기적 자산 운용을 목표로 하신다면 더욱 적합합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 사이버먼데이에 수채화 물감 무이자할부 행사 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.사이버먼데이 기간에는 다양한 온라인 아트 용품 쇼핑몰에서 수채화 물감과 관련된 할인 및 무이자 할부 혜택을 제공하는 경우가 많습니다. 특히, 해외 쇼핑몰에서는 이러한 프로모션이 활발하게 진행되므로, 관심 있는 제품을 미리 확인하고 구매 계획을 세우는 것이 좋습니다.Natural Earth Paint – Natural Watercolor Kit가격: $49.95할부 혜택: 2회 무이자 할부 가능 (15일 간격으로 $24.98씩 결제)특징: 천연 성분으로 제작된 수채화 키트로, 독성 보존제나 중금속이 포함되지 않아 안전하게 사용할 수 있습니다.자세한 정보: Natural Watercolor KitNatural Earth PaintJerry's Artarama – 사이버먼데이 아트 용품 세일다양한 수채화 물감 세트 및 관련 용품을 할인된 가격에 제공하며, 일부 제품은 무이자 할부 옵션도 제공됩니다.예: SoHo Urban Artist Heavy Body Acrylics Value Set 24색 – $17.09 (정가 $36.20에서 할인)자세한 정보: Cyber Monday Week Deals - Jerry's ArtaramaJerry's Artarama+1Jerry's Artarama+1Stockmar Watercolor Paints Set – Supplementary Colors가격: $64.50할부 혜택: 4회 무이자 할부 가능 (각 $16.13)특징: Waldorf 교육에서 사용되는 고농축 아티스트 등급의 수채화 물감 세트입니다.자세한 정보: Stockmar Watercolor Paints SetBella Luna Toys도움이 되셨기를 바랍니다.
전기기사·기능사
Q. 기내 수하물 PD충전기 반입해도 괜찮을까요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.일반적으로 충전기 자체에 배터리가 없기 때문에 반입에는 제한이 없으나 수하물칸에 보관은 못하고 소지를 하고 탑승을 하셔야 하는 걸로 알고 있습니다. 최근 배터리 화재로 인해서 수하물 칸에 보관은 안되는 것으로 알고 있습니다.대부분의 항공사(대한항공, 아시아나, 제주항공, 진에어 등 포함)는 PD 충전기를 제한하지 않으며, 기내 전원(USB-C 혹은 좌석 콘센트)에 연결해 사용하는 것도 가능합니다.단, 특정 저가 항공사(LCC)는 좌석 전원 자체가 없을 수도 있으니, 미리 확인하시면 좋습니다.
부동산
Q. 월세 내고 스노보드 타는게 사치일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현실적인 조언을 드리자면 겨울 스포츠 등에 비용을 투자하는 건 조금 뒤로 미루시는게 좋지 않을까 합니다. 지금 월세도 내기 빠듯한 현실에서 취미 활동에 비용을 더 투자를 한다는 것은 개인적으로 봤을 때 조금 무리하는 듯한 모습이 보입니다. 지금 당장은 즐기지 못하더라도 참고 견디다 보면 언젠가는 그러한 취미 생활들을 충분히 즐기면서 살 수 있는 그런 날이 오게 될 겁니다. 그런것들은 그 때가서 시작해도 늦지 않다고 생각이 되네요.지금 당장은 힘들지만 행복한 미래를 그리다 보면 그렇게 변해 있는 본인의 모습을 볼 수 있을 거에요.
부동산
Q. 매매가 9억집에 2.5억대출이 있어요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매매가 9억 원짜리 집에 2.5억 원의 대출이 있는 상태에서, 세입자의 전세보증금으로 이 대출을 모두 상환할 계획이시라면 이론적으로는 괜찮을 수 있지만 현실적으로는 중개사 및 법무사의 도움을 받아 처리하는 것이 좋습니다.전세 세입자 입장에서 중요한 판단 기준세입자가 전세로 들어오기 위해 가장 중요하게 보는 것은 본인의 보증금이 ‘안전하게 회수 가능한 구조’인지입니다. 그 기준은 다음과 같습니다:1. 선순위 채권보다 후순위이면 위험세입자 보증금이 들어가기 전에 이미 2.5억 원의 대출이 있다면,세입자는 후순위 채권자가 되어버립니다.이런 경우, 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 온전히 못 돌려받을 수 있다는 점 때문에 세입자는 꺼리게 됩니다.2. 전세보증금으로 기존 대출을 ‘즉시 상환’할 수 있는 구조여야 함만약 세입자 보증금이 들어오자마자 기존 대출을 말소하고, 세입자가 1순위로 등기되도록 처리된다면, 안전성이 확보됩니다.이건 실제 계약과 동시에 은행 대출 말소 + 전세권 설정 + 확정일자 등의 절차가 즉시 함께 진행되어야 합니다.현실적인 판단 기준괜찮을 수 있는 조건:세입자 보증금 ≥ 기존 대출액전입과 동시에 대출 말소 처리세입자 보증금이 대출보다 선순위가 되도록 보장 (즉, 등기부상 대출을 없앤 상태에서 전세권이나 전입신고+확정일자 부여) >> 이 조건이 충족되면 세입자 입장에서도 "이 집은 빚 없는 집"이 되어 전세로 들어올 수 있습니다.주의할 점:만약 대출이 말소되지 않은 상태에서 전세계약을 먼저 체결하면,세입자는 후순위자가 되므로 위험하다고 판단해 입주를 꺼릴 수 있습니다.실제로 "빚이 있는 집에는 전세를 잘 안 들어간다"는 말은, 선순위 채권이 있는 상태를 의미하는 것이지, 대출이 있지만 즉시 상환되거나 말소되는 구조라면 괜찮습니다.아래와 같이 준비를 해보시는 건 어떨까 합니다.등기부등본에 있는 근저당권(대출)의 말소 계획을 명확히 준비→ 대출금 상환자금이 전세보증금으로 들어오고, 그 즉시 말소한다는 것을 계약서나 특약사항에 명시하세요.공인중개사와 협력해, 전세 계약 시점에 ‘말소 → 전입신고 → 확정일자’가 연이어 이뤄지도록 절차 조율→ 특히 요즘 세입자들은 보증보험 가입도 많이 하므로, 보증보험이 가능한 조건인지도 확인해야 합니다.세입자에게 투명하게 설명하고 신뢰를 주는 것이 중요→ "현재 대출이 있지만, 전세보증금으로 즉시 상환할 예정이고, 등기 말소와 동시에 전입신고와 확정일자까지 진행됩니다."라는 식의 설명이 있으면 신뢰를 얻을 수 있습니다.세입자 보증금으로 기존 대출을 전액 상환하고, 등기부에서 말소까지 확실히 처리된다면 전세를 놓는 데 큰 문제는 없습니다. 다만 중요한 것은 이 모든 절차가 계약과 동시에 명확하고 안전하게 실행되도록 조율되어야 한다는 점입니다. 공인중개사와 사전에 이런 구조를 잘 상의하시면 전세를 놓는 데 어려움은 크지 않을 겁니다.도움이 되셨기를 바랍니다.