안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 부동산 가격의 큰폭 하락 및 실물경제 하방곡선으로 영끌족이 힘든시기에 최근에는 투자를 받아서 아파트를 산다고 하는데, 어떤 내용인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 부동산 시장의 변화된 투자 방식과 관련된 이슈로, 특히 대출이 아닌 ‘지분 투자’를 통해 아파트를 매입하려는 흐름을 지칭하는 것으로 보입니다. 전통적으로 부동산 매입은 자기 자금 + 대출을 통해 이루어졌지만, 최근에는 ‘투자자들의 자금을 모아 부동산을 사는’ 새로운 방식이 확산되고 있습니다. 배경: 영끌족 위기와 부동산 시장의 변화영끌족의 현실코로나 이후 저금리와 유동성 확대로 많은 사람들이 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은 대출)로 부동산을 샀습니다.그러나 2022년부터 이어진 기준금리 인상과 함께 부동산 가격의 하락이 겹치면서, 매입 당시의 가격보다 집값이 낮아지고 대출 이자는 증가해 부실 위험이 커진 상황입니다.실물경제 하방부동산 시장만이 아니라, 고용·소비·투자 등 실물경제 전반도 둔화 흐름을 보이며 ‘소득으로 버티며 대출을 상환’하는 것도 어려운 환경이 되고 있습니다.정책 변화2023~2024년 들어 정부가 부동산 규제를 완화(예: 대출 한도 완화, 청약 요건 완화, 세제 혜택 등)하며 일부 지역, 특히 서울과 수도권 위주로 시장에 다시 관심이 붙는 분위기입니다.새로운 투자 방식: ‘대출 없이 투자금으로 매입’이런 상황 속에서 새롭게 주목받고 있는 방식이 바로 ‘투자자 자금으로 부동산을 매입하는 구조’입니다.구체적으로는 다음과 같은 형태들이 있습니다:1. 지분 투자 (소액 공동 투자)여러 투자자에게 소액 자금을 받아 한 채의 아파트를 공동으로 매입함각자 투자한 금액만큼 지분을 나눠서 소유하거나, 별도의 법인을 통해 지분 참여수익은 임대 수익 또는 시세차익에 따라 배분됨예: 20억짜리 아파트를 1억씩 20명의 투자자가 지분을 나눠서 매입이 방식은 개인이 대출을 받지 않아도 되며, 부동산 시장에 간접 참여할 수 있다는 장점이 있습니다.2. 부동산 조각 투자특정 부동산을 조각처럼 나누어, 증권화하거나 플랫폼을 통해 매수하는 방식주로 상업용 부동산에서 시작됐지만, 일부는 주거용 아파트로도 확대되는 추세플랫폼 예시: 카사(Kasa), 루센트블록, 펀블 등3. 개인 투자자들의 프라이빗 딜 (사모 투자 구조)법인이나 투자조합을 설립하여 고액 자산가들이 자금을 모으고 특정 아파트나 주택을 매입이 경우 일반인보다는 전문 투자자나 중개인 네트워크를 가진 사람들 중심으로 운영됨주의할 점이 방식이 최근에 다시 관심을 받는 이유는 “대출 없이도 부동산 투자 가능”하다는 점이 매력적이기 때문입니다. 하지만 다음과 같은 위험 요소도 반드시 고려해야 합니다:법적 안전성 불명확지분 투자자는 실제 부동산의 명의자가 아니거나, 권리 주장이 어려운 구조일 수 있음플랫폼이나 공동명의 계약서 구조가 법적으로 취약할 수 있음수익 배분 갈등부동산 매각이나 임대 수익 배분 시 갈등 가능성투자자 간 의견 차이로 운영에 차질이 생길 수 있음유동성 부족지분을 팔고 싶어도 사려는 사람이 없어 쉽게 현금화하기 어렵습니다.규제 리스크아직 제도화가 완전히 정착되지 않은 방식이 많아, 향후 금융감독원이나 국토부의 규제가 생길 가능성이 있음요약하자면, 최근 "대출 없이 아파트를 산다"는 건 전통적 대출 방식이 아닌, 투자금 유치를 통해 지분이나 법인 형태로 부동산을 공동 매입하는 새로운 방식을 말합니다. 이는 경기 하락기에도 자금 여력이 있는 투자자들이 기회를 엿보며 등장하는 흐름이며, 일부는 플랫폼이나 사모 펀드 형식으로도 운영되고 있습니다. 하지만 아직 법제화와 제도적 안정성이 미비한 만큼, 투자자는 신중한 판단과 계약 구조의 철저한 검토가 필요합니다.
Q. 전자기유도란 무엇을 의미하는건가요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전자기유도(electromagnetic induction)는 변화하는 자기장이 도체(예: 코일이나 도선)에 전류를 유도할 수 있다는 이론입니다. 다시 말하면, 자기장이 변하면 그 주변에 있는 도체에 전압이 생기고, 그로 인해 전류가 흐를 수 있다는 원리입니다. 이 이론은 패러데이의 전자기 유도 법칙과 렌츠의 법칙이라는 두 가지 핵심 법칙으로 설명됩니다.1. 패러데이의 전자기 유도 법칙패러데이는 실험을 통해 다음과 같은 사실을 발견했습니다:도선(코일)이 자기장 속에서 움직이거나,자기장이 고정된 도체 주변에서 변하면,도체 안에 전류가 흐르게 된다.이때 전압(기전력)이 생기는 원리는 다음과 같이 설명됩니다:“코일을 관통하는 자기선속(자기장의 양)이 시간에 따라 변하면 전자기 유도가 일어난다.”2. 렌츠의 법칙패러데이 법칙만 보면 "자기장이 변하면 전압이 생긴다"는 말인데, 렌츠는 이 방향에 주목했습니다. 전압이 생기면서 흐르는 전류의 방향이 어떤지를 설명한 법칙입니다.렌츠의 법칙은 다음과 같습니다:“유도된 전류는 그 전류가 만들어진 원인인 자기장 변화에 반대되는 방향으로 흐른다.”즉, 전자기 유도에 의해 생긴 전류는 원래 자기장의 변화를 방해하는 방향으로 흐릅니다. 예를 들어, 코일에 자기장이 강해지는 방향으로 자석을 가까이 가져가면, 그 코일에 생기는 전류는 자석을 밀어내는 방향의 자기장을 만들려고 합니다.이것이 바로 자연은 변화를 저지하려는 성질을 갖는다는 물리학적인 기본 원칙입니다.전자기유도는 발전기, 변압기, 전동기, 유도 가열 등 현대 전기 기술의 핵심 원리라고 볼 수 있습니다.
Q. 소비를 촉진 시키는 방법은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘처럼 물가가 오르고 경기 불확실성이 큰 시기에는 소비자들이 자연스럽게 지출을 줄이려는 성향이 강해지기 때문에, 판매자 입장에서는 할인만으로 소비를 자극하기엔 한계가 있습니다.1. 단순 할인보다 ‘심리적 체감가치’를 높이는 전략사람들은 단순히 "싸다"보다 "싸 보인다", "가성비 있다", "득템했다"는 느낌을 받을 때 지갑을 엽니다.예시 전략들:묶음/패키지 제공 (Bundle)→ 예: "1+1", "세트 구매 시 30% 할인" 등으로 단가 할인 없이 체감 가치를 상승한정 수량, 시간제한(Scarcity 효과)→ “오늘만 할인”, “100개 한정” 등으로 구매를 유도리워드 제공→ 예: 구매 시 포인트 적립, 다음 구매 10% 쿠폰 제공 등으로 재방문 유도2. 고객을 위한 '합리적 소비 명분'을 제공소비자가 지금 이걸 사는 게 낭비가 아니라는 이유를 제시해 주면 지갑을 엽니다.실용성 강조 마케팅:“다 쓸모 있는 구성”“지금 사면 연말까지 충분히 씁니다”“비슷한 상품보다 내구성이 좋습니다”“에너지 절감형 → 전기세 절약”이런 문구들은 절약 지향적인 소비자 심리를 건드리는 효과가 있습니다.3. 할인 없이도 이익을 유지하는 ‘가격 구조 설계’많은 판매자들이 범하는 실수는 무조건 가격을 낮추면 팔린다는 고정관념입니다. 하지만 할인이 반복되면 상품 이미지가 손상되고, 마진도 무너집니다.현명한 가격 전략 예:앵커링(비교가격 설정):→ "정가 59,000원 → 29,800원" 처럼 할인율보다 ‘비교 기준’을 먼저 제시미끼 상품 (Loss Leader):→ 일부분은 원가 이하로 판매하되, 연계 구매 유도로 전체 수익 확보구간별 차등 가격 (Tier pricing):→ 기본형, 고급형으로 나눠 선택권 제공 + 객단가 상승 유도4. 브랜드/상품에 ‘스토리와 정체성’ 부여요즘 소비자들은 단순히 ‘가격’이 아닌 ‘경험’과 ‘공감’을 소비합니다.예시:“지역 농부와 함께 키운 로컬푸드입니다.”“제조사의 3대째 이어온 전통 방식입니다.”“수익금 일부는 유기견 보호소에 기부됩니다.”정서적 가치와 연대감이 소비를 자극하는 경우도 많습니다.5. 가장 중요한 중간점: “고객이 ‘지불 가능한 가치’를 정확히 파악하는 것”결국 할인 여부보다 중요한 것은 소비자가 느끼는 가치 ≥ 지불한 가격이라는 심리 상태를 만드는 것입니다.이걸 위해선 단순히 가격만 조정할 게 아니라:상품의 설명 방식보여주는 방식(사진, 리뷰)경쟁 상품과의 차별성결제 방식(후불, 무이자 등)까지도 모두 구매자 관점에서 재설계해야 합니다.할인을 남발하지 않으면서 소비를 촉진하는 방법은 ‘심리적 가치’를 설계하는 데 있습니다. 그리고 그 중간점이란,고객 입장에서는 “이건 꼭 필요한 소비다”라는 느낌을 받고,판매자 입장에서는 “할인 없이도 수익이 유지되는 구조”를 만드는 것입니다.
Q. 아파트 재건축 자기부담금이 왜 이렇게
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 과거에는 "재건축=로또"라는 인식이 강했습니다. 특히 강남 등 인기 지역에서는 오래된 아파트가 재건축되면 새 아파트로 탈바꿈하면서 시세차익이 수억 원씩 생기는 경우도 있었기 때문입니다. 하지만 최근에는 재건축의 수익성이나 혜택이 예전만 못한 경우가 많아졌고, 심지어 말씀처럼 기존 조합원들의 부담이 신규 입주자와 별 차이 없는 수준까지 올라간 사례도 늘고 있습니다.과거 재건축 = 로또였던 이유낮은 조합원 부담금: 공사비 대비 분양가가 높게 책정되면서 조합원들은 기존 집값만으로도 충분히 새 아파트를 받을 수 있거나, 오히려 수익을 내는 구조가 많았습니다.규제 완화 분위기: 한때 용적률 상향, 분양가 자율화 등으로 사업성이 높았고, 속도도 빨랐습니다.주택가격 상승기: 부동산 가격이 빠르게 오르던 시기에는, 입주 전후로 시세가 크게 올라 "입주권 프리미엄"이 생기기도 했습니다.지금은 왜 예전처럼 수익이 크지 않은가?공사비 폭등자재비, 인건비, 설계비 등 전체 공사비가 매우 많이 상승해 조합원 1인당 분담금도 많이 늘었습니다.분양가 상한제 적용공공택지든 민간택지든 분양가를 제한하다 보니 분양수익이 줄고, 그 부담이 고스란히 조합원에게 돌아갑니다.이주비, 이사비, 사업비 증가조합 운영비, 금융비용(이주비 대출 이자 등), 관리비, 소송비용 등 다양한 간접비도 상승했습니다.기부채납(임대주택, 공공시설 등) 확대재건축 인허가 과정에서 지자체가 요구하는 기부채납 규모가 커졌고, 이는 사업성에 부담을 줍니다.세금 문제재건축 초과이익환수제에 따라 일정 이익 이상은 정부가 환수하기 때문에 수익성이 낮아지는 경우도 많습니다.그럼, 모든 재건축이 다 이렇냐?아니요, 모든 재건축이 그렇지는 않습니다. 조합원 부담이 크게 달라지는 건 다음 요인들에 따라 다릅니다:입지와 시세강남이나 인기 지역일수록 시세가 높기 때문에 분양가 상한제가 적용되어도 수익성이 존재할 수 있습니다.반대로 외곽 지역은 신규 분양가 자체가 낮기 때문에 조합원도 큰 이익을 보기 어렵습니다.용적률 증가 폭얼마나 더 많은 세대를 지을 수 있느냐에 따라, 분양 수익이 달라져 조합원 부담도 달라집니다.초기 취득가기존에 집을 오래전, 저렴하게 매입한 조합원일수록 상대적으로 수익이 큽니다. 최근에 고가에 매입한 경우는 거의 이익이 없거나 오히려 손해일 수도 있습니다.사업 방식과 시행사 능력어떤 건설사와 어떻게 계약을 했느냐에 따라 총 사업비가 달라지며, 이에 따라 조합원 부담금도 크게 달라질 수 있습니다.요즘에는 재건축이라고 해서 무조건 로또는 아닙니다. 오히려 “수익이 거의 없는 재건축”도 많아지고 있고, 기존 조합원과 일반 분양자 간 금전적 부담이 비슷한 수준까지 올라간 경우도 있습니다.
Q. 부동산시장에서 실거래가 하락은 진짜 하락신호인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 뉴스에서 자주 언급되는 ‘실거래가 하락’은 시장에서 실제로 체결된 가격이 떨어졌다는 의미이지만, 그 자체가 반드시 전체 시장의 전반적인 하락 신호라고 단정지을 수는 없습니다. 실거래가 하락은 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과일 수 있고, 해석에 신중함이 필요합니다. 1. 실거래가 하락은 ‘일부 거래의 결과’일 수 있음실거래가는 실제로 매매가 이루어진 건의 가격을 말합니다.하지만 거래량이 적은 시기에는 일부 저가 거래 몇 건이 평균을 왜곡시킬 수 있습니다.예: 급매물(빨리 팔기 위한 저가 매도)이 시장에 나왔을 때, 그 거래 하나만으로도 하락처럼 보일 수 있음특히 부동산은 동일 단지, 같은 평형대라도 층수, 방향, 리모델링 여부 등에 따라 가격이 크게 달라집니다.2. 시장 전반의 흐름을 보려면 ‘거래량’과 ‘호가’도 함께 봐야 함실거래가 하락이 일시적인 조정인지, 전체 시장의 추세인지를 알려면 다음을 함께 확인해야 합니다:거래량: 실거래가가 하락하면서 거래량도 감소하고 있다면, 시장 전반의 하방 압력을 반영한 것으로 볼 수 있음.호가 추이: 아직 호가(팔려는 사람의 부르는 가격)는 유지되는데 실거래가만 내려간다면 수요자의 협상력이 커졌음을 의미합니다.금리와 정책 환경: 고금리 유지, 대출 규제, 경기 둔화 등은 실수요자 위축으로 이어져 실거래가 하락 압력의 근거가 됩니다.3. 지역별로 하락과 상승이 동시에 존재할 수 있음대한민국 부동산 시장은 지역 간 온도 차가 큽니다.수도권은 하락, 지방은 상승 또는 그 반대도 가능합니다.일부 지역은 재건축 호재, 교통 개발 등으로 상승하는 반면, 인구 유출 지역은 하락세가 장기화됩니다.따라서 특정 지역의 실거래가 하락이 나왔다고 해서 전국적 하락 흐름이라고 단정할 수는 없습니다.4. 실거래가 지수 또는 추세선으로 보는 것이 더 정확국토교통부나 한국부동산원에서 발표하는 실거래가 지수는 지역, 면적, 유형 등을 고려해 일정 기준으로 집계되므로, 단일 건의 가격 변동보다 훨씬 더 신뢰도 있는 지표입니다.또한 단기 하락보다는 3개월~6개월 이상 연속 하락 추세가 나올 때, 진정한 하락장 진입으로 해석할 수 있습니다.실거래가 하락은 시장 흐름을 읽는 하나의 ‘단서’일 뿐, 그것만으로 전체 시장의 하락을 단정할 수는 없습니다.이를 올바르게 해석하려면:거래량, 호가 추이, 지역별 상황, 거시경제 요인,그리고 무엇보다 지속적인 흐름(추세)을 함께 살펴봐야 합니다.즉, 실거래가가 내려갔다는 뉴스 하나만으로 ‘이제 하락장이구나’라고 판단하기보다는, 여러 지표와 함께 종합적으로 해석하는 것이 중요합니다.