안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 전세집 난방이 너무 안 되는데 집주인에게 말해야 할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 상황이라면 집주인에게 상황을 알리고 개선 요청을 하는 것이 충분히 정당하고 필요합니다. 전세로 거주하고 있는 경우에도, 집의 기본적인 주거 성능, 특히 단열 및 난방 상태는 집주인의 책임이 있는 부분입니다.주택의 기본적인 거주 조건 충족은 임대인의 의무입니다.《주택임대차보호법》에 따르면, 임대인은 임차인이 정상적인 생활을 할 수 있도록 쾌적한 주거 환경을 제공할 의무가 있습니다.난방이 제대로 되지 않거나 외풍이 심한 경우는 심각한 하자로 간주될 수 있습니다.난방이 되지 않는 집은 전기세·가스비 부담만 늘리고 건강에도 해로움보일러를 오래 틀어도 난방이 되지 않는다는 건 열손실이 크거나, 보일러 기능이 저하됐거나, 단열 문제가 크다는 뜻입니다.이런 문제는 단순히 생활의 불편을 넘어서 건강 문제(감기, 호흡기 질환 등)까지 야기할 수 있어 조치를 요청하는 것이 정당합니다.향후 분쟁 예방에도 도움이 됨계약이 만료된 후 보증금 반환 등에서 문제가 생겼을 때, 이전에 불편사항을 문서나 문자로 기록해두는 것은 추후 협상에서 중요한 근거가 됩니다.지금 겪고 계신 난방 문제는 충분히 집주인에게 말할 수 있는 사안으로 보여 집니다. 정중하게, 그러나 분명하게 문제를 전달하시고 조치 가능 여부를 함께 논의해보세요. 집주인도 집 상태가 너무 나빠서 후속 계약자 확보에 문제가 생기지 않도록 보통은 개선을 고려하게 됩니다.
Q. 전자기학 이론 중 가우스법칙은 무엇을 말하는건가요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전자기학의 핵심 개념 중 하나인 가우스의 법칙(Gauss's Law)은 전기장과 전하의 관계를 설명하는 매우 중요한 법칙입니다. 이 법칙은 전기장을 이해하고 계산하는 데 큰 도움이 되며, 특히 대칭적인 전하 분포가 있는 경우에 매우 유용하게 쓰입니다. 가우스의 법칙은 "전기장이 어떤 면을 통과하는 총량은, 그 면 안에 들어 있는 전하량에 비례한다"는 법칙입니다. 즉, 전기력선은 전하에서 나와 공간으로 퍼져 나가며, 이 전기력선이 폐곡면을 얼마나 많이 통과하는지는 그 안에 있는 전하량에 따라 결정된다는 것입니다.전기장은 전하에서 시작해서 밖으로 퍼져 나가는 보이지 않는 힘의 흐름입니다. 예를 들어 양전하가 있다면, 이 전하에서 나오는 전기장은 사방으로 퍼지고, 이 전기장을 둘러싸는 가상의 면(예: 구형 면)을 생각할 수 있습니다. 이때, 그 면을 통과하는 전기장의 총합은 그 면 안에 포함된 전하의 양에 정확히 비례한다는 것이 가우스의 법칙입니다.가우스의 법칙은 전기장을 직접 구하기 어렵거나 복잡한 경우, 대칭성(구형, 원기둥형, 평면형 등)을 이용하여 손쉽게 전기장을 구할 수 있도록 도와줍니다.가우스의 법칙은 전기장과 전하의 관계를 정량적으로 설명하는 법칙입니다.폐곡면 안의 전하량이 많을수록, 그 면을 통과하는 전기장(전기 플럭스)도 커집니다.대칭적인 전하 분포에서 전기장을 구하는 데 매우 유용한 도구입니다.
Q. 청약 당첨후 기존 주택 주담대 문의드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.청약에 당첨된 경우, 기존에 보유한 주택(예: 6억 원 상당의 서울 비조정지역 빌라)을 담보로 주택담보대출(주담대)을 받아 청약 계약금을 납부할 수 있는지에 대한 질문은 다음과 같은 요소들을 고려해야 합니다.기본적으로는 기존 주택을 담보로 주택담보대출을 받아 자금을 마련하는 것은 가능합니다. 그러나 실제 실행 여부는 대출 심사 요건, DSR(총부채원리금상환비율), 청약 주택의 유형, 무주택 여부 요건 충족 여부에 따라 달라질 수 있습니다.주요 고려사항 정리1. 기존 주택 담보로 주담대 실행 가능 여부비조정지역(현재 서울은 대부분 조정대상지역 해제됨)이므로 담보인정비율(LTV)은 최대 70%까지 대출 가능합니다.→ 6억 원 기준으로 최대 4.2억 원 정도까지 대출 가능다만, 대출 가능 여부는 본인의 신용점수, 소득, 기존 대출 현황, DSR 규제에 따라 달라집니다.2. 주담대를 ‘청약 계약금’으로 활용하는 경우의 유의점청약 당첨 후 계약금(통상 분양가의 10%) 납부 시점은 대체로 당첨 후 약 1~2주 이내로 빠릅니다. 그런데 일반 주담대는 심사와 승인까지 시간이 소요되므로 신속한 자금 조달 수단으로는 적합하지 않을 수 있습니다.따라서 아래 두 가지 방안 중 하나를 고려해야 합니다:- 사전에 한도 대출 형태로 마련해 두기 (예: 한도형 주담대 또는 담보대출 승인 받아두기)- 계약금은 일단 다른 자금으로 충당하고, 중도금 납부 전까지 대출 실행하기3. 청약 자격 및 입주 가능성에 미치는 영향만약 청약 당첨 후에도 기존 주택을 그대로 소유한 상태로 입주까지 유지한다면, 무주택자 요건이 요구되는 특별공급/신혼부부/생애최초 등의 조건을 충족하지 못할 수 있습니다.또한 계약 후에도 기존 주택 처분 조건이 붙은 경우(예: 처분 조건부 청약)에는 일정 기한 내 기존 주택을 매각해야 잔금 납부 및 소유권 이전이 가능합니다.기존 주택을 담보로 대출 받아 청약 계약금을 납부하는 것은 가능합니다. 다만, 실행 속도, 심사 조건, 청약 유형에 따른 무주택 요건 영향 여부를 반드시 고려해야 하며, 필요하다면 계약금은 일단 급전으로 마련하고 대출은 중도금 또는 잔금 시점에 맞춰 진행하는 전략이 현실적입니다. 참고 하시기 바랍니다.
Q. 우리나라에서 큰 이슈였던 전세사기의 유형과 피해를 본 사람들의 유형은 어떤 것이고, 피해보상이 이루어졌는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세사기는 최근 몇 년간 한국 사회에 큰 충격을 준 사건으로, 수천 명의 서민·청년들이 삶의 기반을 송두리째 잃는 피해를 입었습니다. 이 사건은 단순한 사기 수준이 아니라, 제도적 허점과 악의적인 투기 세력, 그리고 정부 대응의 미흡함이 복합적으로 얽혀 발생했다고 볼 수 있습니다.전세사기의 주요 가해 유형전세사기를 저지른 사람들은 단순한 집주인이 아니라 조직적이고 계획적인 사기 수법을 동원한 투기 세력인 경우가 많았습니다. 이들이 보인 대표적인 유형은 다음과 같습니다:1. ‘갭투자형’ 전세사기매매가와 전세가의 차이가 거의 없는 아파트나 빌라를 집중적으로 매입전세금을 이용해 집을 사들인 후, 시세 하락이나 세금 체납 등으로 전세보증금을 돌려주지 못함일명 "깡통전세" 구조가 대표적인 형태2. 허위 계약형/위장 임대인명의를 도용하거나 차명 거래를 통해 실제 소유자가 아닌 사람이 임대인으로 계약또는 다른 세대에 중복 전세계약을 체결하여 이중 삼중으로 보증금을 받아 챙김3. 법인을 통한 조직적 사기부동산 법인 여러 개를 만들어 수백 채의 빌라를 매입하고, 전세 계약을 체결함보증보험 가입도 하지 않고, 보증금을 수천만~수억 원씩 받아 챙긴 후 법인 파산피해자는 보증보험도 가입 못 하고 손해만 입게 됨4. 부동산 브로커·컨설팅업자 연계형신뢰를 주는 컨설턴트·공인중개사와 공모하여 피해자에게 “안전하다”고 강조가짜 감정가나 허위 정보로 전세금을 과다하게 책정피해자 현황 및 정부 보상 실태피해자 수국토부 발표에 따르면 2024년까지 약 2만여 명 이상이 전세사기 피해자로 확인됨특히 수도권 빌라 밀집 지역(인천 미추홀구, 부천, 서울 강서·중랑구 등)에 집중보상 및 구제 제도정부는 여러 대책을 통해 피해 구제를 시도하고 있지만, 완전한 보상은 어려운 상황입니다.1. 전세사기 특별법 (2023년 제정)전세사기 피해자로 인정되면, LH 등 공공기관이 우선 매입 후 공공임대 전환또는 경매 진행 중인 집을 피해자가 우선매수권으로 살 수 있도록 허용긴급 주거지원, 이주비 대출, 보증금 일부 선지급 제도 등 포함2. 보증보험 제도HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증) 등을 통해 보증금 보장을 약속하지만 사전 가입 안 된 계약은 보상 제외, 실제로는 가입 거절 사례도 많았음3. 경매 배당금 회수일부 피해자는 전세보증금을 경매 낙찰금에서 돌려받고 있지만,근저당이 우선인 경우 보증금을 거의 회수하지 못하는 사례도 많음피해자들의 일부는 공공임대주택에 입주하거나 선지급 보증금을 통해 일정 부분 회복 중이지만 다수는 여전히 부채에 허덕이며 신용불량자가 된 상태라고 합니다. 계약 당시에 "사기라는 것을 몰랐다"고 입증하는 것도 쉽지 않아, 특별법의 보호 대상조차 못 되는 경우도 존재한다고 합니다.향후 과제로는...사전 예방을 위한 임대인 정보 공개 제도 강화전세 계약 시 자동으로 보증보험 가입이 되도록 제도화깡통전세 가능성이 높은 지역 및 건물의 정보 제공법인 다주택자·임대사업자에 대한 실거래 조사 강화전세사기는 ‘부동산 투기와 금융 허점’을 악용한 조직적인 범죄였습니다. 가해자들은 갭투자·명의 위장·법인 파산 등을 동원했고, 피해자들은 주로 사회 초년생이나 서민층이 많았습니다. 정부는 특별법과 보상제도를 도입했지만, 완전한 복구는 이뤄지지 않았으며 여전히 많은 피해자들이 경제적 어려움을 겪고 있는 안타까운 실정이네요...
Q. 토지허가제를 정부에서 완화시키게 되면 실물경제와 금리는 어떤 방향으로 흘러가나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.정부가 토지거래허가제(토허제)를 완화하면, 특히 서울과 경기 지역의 부동산 시장에 단기적인 활기를 불어넣을 수 있습니다. 그러나 이러한 조치가 실물경제 전반의 회복으로 이어질지는 여전히 불확실합니다.토지거래허가제 완화의 영향2025년 2월, 서울시는 강남구 대치동, 청담동, 삼성동과 송파구 잠실동 등 일부 지역의 토지거래허가구역 지정을 해제했습니다. 이로 인해 해당 지역의 아파트 거래량이 증가하고, 일부 단지에서는 가격이 상승하는 등 시장이 반응했습니다. 예를 들어, 잠실 트리지움 전용 84㎡ 아파트는 일주일 만에 1억 원 이상 가격이 올랐습니다. 그러나 이러한 상승세는 단기적인 현상으로, 전문가들은 금리 인하, 공급 부족 등 다른 요인이 더 중요하다고 지적합니다.실물경제 흐름한국은행은 2025년 국내 경제 성장률을 1.5%로 전망하며, 이는 전년 대비 둔화된 수치입니다. 수출과 내수의 하방 압력이 증가하고 있으며, 특히 제조업과 건설업의 고용 부진이 지속되고 있습니다. 경기 지역의 실물경제 동향을 살펴보면, 소비와 고용 지표가 개선되고 있으나, 수출과 생산은 여전히 부진한 상태입니다. 이는 경기 회복이 아직 불균형하게 진행되고 있음을 나타냅니다.금리 방향한국은행은 최근 기준금리를 2.75%로 유지하고 있으며, 향후 금리 인하 가능성도 열어두고 있습니다. 기준금리 인하는 대출금리 하락을 유도하여 소비와 투자를 촉진할 수 있으나, 현재의 경제 상황에서는 그 효과가 제한적일 수 있습니다. 토지거래허가제 완화는 서울과 경기 지역의 부동산 시장에 단기적인 활력을 줄 수 있으나, 이는 실물경제 전반의 회복으로 이어지기에는 부족합니다. 금리 인하와 같은 통화 정책이 병행되어야 하며, 실물경제의 근본적인 회복이 이루어져야 부동산 시장의 안정적인 성장이 가능하다고 볼 수 있습니다.