안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 주택 공시지가 이의신청 및 재산세 감면신청
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.상속받은 한옥 주택에 대해 겪고 계신 상황은 충분히 재산세 감면 또는 공시지가 이의신청의 사유가 될 수 있는 사안이긴 합니다. 그러나 지방자치단체의 판단 기준이 매우 엄격하고, 절차와 증빙이 충분히 뒷받침되어야 가능한 것이 현실입니다.1. 공시지가 이의신청 가능 여부공시지가는 매년 1월 1일 기준으로 산정되며, 통상 1~2월 사이에 이의신청 기간이 주어집니다.신청 가능 기간이 지났다면 올해는 어렵고, 내년 공시가가 나왔을 때 다시 신청해야 합니다.이의신청 사유로는 다음이 해당됩니다:주변 시세와 현저히 차이가 있을 때자연재해 등으로 실질적 가치 하락이 발생했을 때실제 사용 불가능 상태에 가까운 물리적 훼손이 있는 경우현실적인 문제: 겉보기에는 멀쩡하다는 이유로 군청에서 판단을 기각한 것이며, 이는 내부 피해에 대한 증빙이 부족하기 때문일 가능성이 큽니다.건축사나 구조기술사의 진단서를 첨부하여 다음 공시지가 이의신청 시 제출하면 실효성 있는 증빙이 됩니다.2. 재산세 감면 신청 관련재산세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과되며, 감면 가능 조건은 다음과 같습니다.감면이 가능한 경우:천재지변(지자체에 재난 피해 접수가 되었을 경우)붕괴 위험 등으로 실제 사용 불가능 상태일 때무허가 건물이나 사용 승인 취소된 건물현재 상황 적용 여부:군청에서 내부 피해를 감면 사유로 인정하지 않은 것은 ‘외형상 멀쩡하다’는 판단 때문입니다.재산세 감면을 받기 위해서는 다음과 같은 자료가 필요합니다:구조안전 진단 결과서 (건축사 또는 구조기술사 발급)사진, 토사 침식 흔적, 균열 등 현장 증빙거주 불가능 판정 진단위 자료들을 준비해 재신청하거나 이의제기하시는 것이 방법입니다. 담당 부서에 “현장 조사 내용에 이의가 있다”며 공식 서면으로 민원제기를 요청하는 것도 가능합니다.3. 매매 시 양도세 문제한옥이 실제로 사용할 수 없고, 땅값 수준으로 낮게 매도할 경우에도 양도세는 다음 조건을 고려해야 합니다.취득가액이 낮고, 매도가액이 낮아 차익이 거의 없다면 양도세는 거의 없거나 없습니다.다만 실제 시세보다 지나치게 낮은 금액에 매도할 경우, 세무서에서 "부당행위계산부인"으로 간주할 수 있습니다.이는 가족 간 거래, 또는 시세보다 비정상적으로 낮은 가격 거래일 때 발생할 수 있음해결 방법: 공인중개사 확인서, 감정평가서, 또는 수차례 매매 시도 실패 자료 등을 준비해 정상 거래였음을 입증하는 것이 안전합니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 이재명 후보의 부동산 정책 공약이 모호하네요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.과거에는 강력한 규제와 세제 개편을 중심으로 한 공약이 두드러졌다면, 이번에는 공급 확대와 규제 완화에 초점을 맞추면서도 구체적인 수치나 실행 계획은 상대적으로 적게 제시되었습니다.이재명 후보의 2025년 부동산 공약 핵심공급 확대 중심의 정책 전환1기 신도시 재정비: 분당, 일산, 산본, 중동, 평촌 등 노후화된 1기 신도시의 인프라를 재정비하여 원주민 이탈과 서울 과밀을 방지하겠다는 계획입니다.4기 스마트 신도시 개발: 교통이 편리한 지역에 미래형 스마트 신도시를 개발하여 청년과 신혼부부 등 무주택자에게 주택을 공급하겠다는 구상입니다.서울 도심 재개발·재건축 활성화: 노후 도심의 용적률을 상향하고, 재개발·재건축의 진입 장벽을 낮추어 주택 공급을 확대하겠다는 방침입니다.세제 및 규제에 대한 신중한 접근과거에 비해 세제 개편에 대한 언급이 줄어들었으며, 이재명 후보는 "세금으로 억누르지 않겠다"는 입장을 밝혔습니다. 이는 부동산 시장의 안정을 위한 신중한 접근으로 해석됩니다. 공공주택 품질 개선 및 임대주택 비율 확대공공주택의 품질을 개선하고, 공공임대주택의 비율을 점차 높이겠다는 계획을 제시하였으나, 구체적인 공급 규모나 비율은 명시하지 않았습니다.이재명 후보의 이번 부동산 공약이 공급 확대와 규제 완화에 초점을 맞추고 있으나, 구체적인 실행 계획이나 수치가 부족하다는 점에서 모호하게 느껴질 수 있는 듯 합니다. 이는 정치적 부담을 고려하여 부동산 문제를 전면에 내세우지 않으려는 의도가 반영된 것이 아닐까 싶네요...도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 월세 재계약인데 동사무소를 가야할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세 재계약을 하실 때, 보증금과 월세 금액에 변동이 없고, 주소도 그대로 거주를 계속하는 경우라면, 동사무소(행정복지센터)에 반드시 갈 필요는 없습니다. 다만 상황에 따라 아래와 같이 구분하시면 됩니다.동사무소에 가지 않아도 되는 경우기존 집에서 계속 거주주소 변경 없음단순히 기간만 연장하는 재계약→ 이 경우에는 전입신고를 다시 하지 않아도 되며, 동사무소 방문도 불필요합니다.동사무소 방문이 필요한 경우주소가 바뀌는 경우 (다른 집으로 이사)임대차 계약서상 보증금이나 월세가 변경되어 확정일자를 새로 받아야 할 경우→ 기존에 확정일자를 받아두셨다면, 보증금이 변경된 경우에는 갱신된 계약서로 확정일자를 다시 받아야 하므로 동사무소에 가야 합니다. (확정일자는 임차인의 보증금 보호를 위한 법적 효력을 가집니다)도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 부부가 생애최초 특별공급 청약 각각 쓸수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.생애최초 특별공급과 신혼부부 특별공급은 각각 사용 주체가 누구냐, 그리고 기회를 한 번 썼느냐에 따라 달라집니다.1. 생애최초 특별공급은 ‘1세대 1회’ 원칙생애최초 특별공급은 세대 기준으로 단 1회만 신청 가능합니다.즉, 당첨이 확정된 시점부터 ‘기회 소진’으로 간주됩니다.→ 단, 당첨 전 단계에서 자진 취소한 경우는 세대 전체의 기회 소진으로 보지 않을 수도 있습니다.중요 포인트:한국부동산원 청약홈 기준으로 "당첨자 발표일 이후 당첨 취소"가 이루어진 경우라면, 그 세대 전체가 생애최초 특공 재신청 불가입니다.반대로, 신청 후 당첨 전 단계에서 스스로 취소했다면, 배우자 명의로 다시 신청하는 것은 가능할 수도 있습니다.정확한 적용 여부는 청약홈 고객센터 또는 해당 분양 공고문의 세부 자격 기준을 확인하는 것이 가장 안전합니다.2. 신혼부부 특별공급은 별도로 신청 가능생애최초 특공과 신혼부부 특공은 완전히 다른 공급 유형입니다.따라서 생애최초 특공을 썼더라도, 신혼부부 특공은 별도로 신청 가능합니다.→ 예를 들어, A배우자가 생애최초 특공으로 당첨 또는 탈락했어도, B배우자 명의로 신혼부부 특공 신청은 가능합니다.LH나 SH 분양 공고마다 세부 조건이 다르므로, 개별 공고의 자격 요건을 꼭 확인해야 합니다. 자격 여부가 애매할 경우, 분양 시행처에 유선 문의 또는 방문 상담이 가장 정확합니다.
부동산
Q. 월세 계약 도중 중도파기 보증금 받을수있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세 계약 도중에 중도 퇴거(중도 해지)를 하게 될 경우, 보증금을 먼저 돌려받고 남은 월세를 대신 납부하는 방식은 원칙적으로는 임대인(집주인)의 동의 없이는 불가능합니다. 이건 임대차 계약 내용과 실무 관행에 따라 다르기 때문입니다.기본 원칙: 중도 해지 시 보증금 반환은 원칙적으로 계약 종료 후임차인이 일방적으로 계약을 중도 해지할 수는 없습니다.계약서에 특별한 조항이 없다면, 중도 해지는 임대인과의 합의가 필요합니다.임차인이 일방적으로 나간다고 해도 임대인은 계약기간 동안 월세를 요구할 권리가 있습니다.보증금은 계약이 종료된 뒤 반환됩니다.즉, 남은 계약기간이 5개월 남았으면 그 기간이 끝난 후에 반환하는 것이 원칙입니다.다만, 새로 입주할 사람이 바로 구해지면 조기 반환도 가능해요."5개월치 월세 미리 낼 테니 보증금 먼저 주세요" 가능한가?이건 임대인이 동의하면 가능합니다. 하지만 임대인 입장에서는 보증금을 가지고 있어야 계약 종료 시의 미납 월세, 원상복구 비용, 관리비 정산 등을 보전할 수 있는 안전장치가 됩니다. 그래서 일반적으로는 보증금을 먼저 돌려주지 않으려는 경향이 많습니다.현실적인 방법임대인과 합의 시도"5개월치 월세를 미리 드리고, 그 대신 보증금을 먼저 돌려받고 나가겠다"는 식의 합의를 요청해보세요.계약서에 조기 해지나 위약금 관련 조항이 있다면 그것도 확인해야 합니다.새 임차인을 구해주는 방식보통 중도 퇴거 시 가장 많이 쓰는 방법입니다.새로 들어올 세입자를 임차인이 직접 구해주고, 임대인이 그 세입자와 바로 계약을 이어가게 하면 보증금을 돌려받기 쉬워집니다.계약서 확인계약서에 조기 해지나 위약금 조항이 있다면 그 기준을 따르게 됩니다.예: "중도 해지 시 1개월치 월세를 위약금으로 낸다" 같은 조항이 있을 수 있음.보증금은 계약 종료 후에 반환하는 것이 원칙이지만 지금과 같은 상황에서는 임대인과 협의가 핵심입니다.
부동산
Q. 전입신고 에대해서 궁금해서여쭤봐요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전입신고를 본가로 미리 옮기는 것 자체는 가능하지만, 몇 가지 중요한 주의사항이 있으니 신중하게 판단하시는 게 좋습니다.현실과 일치하지 않더라도 전입신고를 미리 본가로 옮기는 것 자체는 가능합니다. 다만 전입신고는 원칙적으로 실제 거주지를 기준으로 해야 하며, 허위로 신고할 경우 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다. 하지만 현실적으로는 다음과 같은 상황에서는 유예나 관용이 있는 편이기도 합니다:이미 계약이 종료되었거나 곧 이사 예정인 경우보증금 반환이 보장된 상황 (예: 본인이 집주인과 원만히 협의 중이거나 보증금 규모가 작고 분쟁이 없을 가능성이 높을 때)주의해야 할 점전입신고를 옮기면 확정일자와 대항력이 소멸될 수 있습니다.→ 보증금을 지킬 수 있는 가장 중요한 법적 보호 장치인 대항력이 전입신고 + 실거주가 있어야 성립되기 때문입니다.→ 전입을 빼면 ‘실거주’ 요건도 사라지기 때문에 이론적으로 보증금 반환 우선순위가 밀릴 수 있습니다.집주인과의 보증금 반환 약속이 확실하다면 위험은 줄어듭니다.→ 이미 퇴거일 협의가 끝났거나, 입주자가 없어 공실이 될 가능성이 낮고 집주인도 신뢰할 수 있다면 실무상 큰 문제는 없는 경우도 많습니다.이런 상황이라면 상대적으로 괜찮습니다보증금 규모가 크지 않고집주인과 분쟁 없이 퇴거 일정이 협의되어 있으며계약 만료일이 가까운 상황이 경우에는 전입신고를 미리 본가로 옮기더라도 위험이 크지 않으며, 실제로도 많은 분들이 이렇게 처리하곤 합니다.참고 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 국민임대주택신청하고싶은데요.궁금증
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.국민임대주택은 주거 취약계층을 위한 공공임대주택으로, 1세대 1주택 원칙이 중요한 기준 중 하나입니다. 즉, 같은 세대 내에 이미 주택을 소유하고 있다면 국민임대주택 신청 자격에 제한이 생길 수 있습니다.1. 1세대 1주택 원칙의 의미국민임대주택은 무주택 세대주 또는 일정 기준 이하의 주택을 보유한 세대에게 우선 공급됩니다.보통 주택을 소유한 세대는 신청 대상에서 제외되거나, 주택 규모나 가격 등에 따라 제한이 있을 수 있습니다.2. 빌라 1실 구입 후 국민임대 신청 가능 여부현재 빌라 1실을 소유하고 있고, 그 빌라에서 거주하고 있다면 일반적으로 1세대 내 주택이 있는 상태로 간주됩니다.따라서 원칙적으로 국민임대주택 신청이 어렵습니다.단, 아래와 같은 예외 사항이나 조건이 있을 수 있으니 반드시 확인해야 합니다.3. 예외 사항 및 확인할 점주택 규모나 가격 기준: 소유 주택이 일정 기준 이하(예: 주택 가격이나 면적 제한)에 해당하면 신청 가능할 수 있음.세대 분리: 현재 소유 주택과 별도의 세대로 분리할 경우, 각 세대별로 신청 가능할 수도 있음.기타 자격조건: 소득, 자산 수준, 무주택 기간 등에 따라 다르게 적용될 수 있음.4. 권장 사항거주 지역의 LH(한국토지주택공사)나 지자체 공공주택 담당 부서에 직접 문의하여 내 상황에 맞는 정확한 안내를 받는 것이 가장 확실합니다.온라인으로 LH 청약센터 홈페이지에서 자격 조건을 꼼꼼히 확인해 보시는 것도 도움이 됩니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 세계 경제 침체기에 나무 심기가 도움이 될 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.세계 경제가 침체기에 접어들었을 때, 나무 심기와 같은 환경사업이 경제적으로 긍정적인 영향을 줄 수 있는지에 대한 질문은 단순히 환경을 넘어서 사회적 투자와 경제 회복 전략 측면에서 중요한 논의입니다. 결론부터 말하자면, 세계 경제 침체기에도 나무 심기 사업은 경제에 실질적이고 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 1. 단기적으로는 일자리 창출경제가 침체되면 가장 먼저 타격을 받는 것이 일자리입니다. 나무 심기 사업은 상대적으로 기술 수준이 높지 않아도 가능하고, 인력 수요가 많은 노동집약적 사업이므로 다음과 같은 점에서 도움이 됩니다.지역사회 중심 일자리 창출: 조림, 묘목 재배, 유지관리, 간벌 등 다양한 업무가 발생저숙련·중숙련 노동자에게 적합: 대규모 실업 문제 완화임시직이라도 생계 유지에 도움: 재정지출로 사회 안전망 강화 가능2. 중장기적으로는 지역 경제와 산업 활성화단순히 나무를 심는 데서 끝나지 않고, 조림과 관련된 다양한 산업의 활성화로 이어질 수 있습니다.산림 자원을 활용한 가공 산업: 목재, 펄프, 바이오에너지 등농촌 인프라 개발 및 관광 활성화: 생태 관광, 산림휴양시설도시 녹지 조성사업: 부동산 가치 상승 및 도시 내 미세먼지 감소이처럼 나무 심기는 지역경제 순환 효과를 가져올 수 있습니다.3. 정부의 재정지출 대상 사업으로 적합침체기에는 정부가 경기부양을 위해 재정지출을 늘리는 정책(확장적 재정정책)을 펼치게 되는데, 나무 심기 사업은 이에 매우 적합합니다.사회적 가치와 경제 효과가 동시에 있음탄소중립 목표와 연계해 국제적 지원이나 투자 유치 가능도심·농촌 어디서든 가능하여 균형발전 효과4. 기후 위기에 대응하면서 경제 전환 유도경제 침체가 닥쳤을 때, 단순히 "옛 방식으로" 산업을 되살리는 것은 장기적으로 한계가 있습니다. 이럴 때 탄소중립 시대를 준비하는 녹색 투자로 나무 심기는 전략적인 해법이 될 수 있습니다.탄소흡수원 확보: 온실가스 감축 목표에 기여녹색금융 유치: ESG 투자 확대 흐름에 적합국제협력의 기반: 기후 대응 국제기구와 협업 가능세계 경제가 침체기에 접어들었을 때, 나무 심기 사업은 단순한 환경 보호가 아니라 사회적 일자리 창출, 지역경제 회복, 녹색산업 육성이라는 종합적인 경제 회복 전략으로 작동할 수 있습니다. 국가 차원에서는 물론, 지방자치단체나 국제기구가 협력하여 녹색 경제 전환을 위한 유효한 정책 수단으로 삼을 수 있는 매우 유망한 분야라고 생각 됩니다.
부동산
Q. 전세 아파트 매매 시 장기수선충당금 질문
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세로 거주하던 아파트를 본인이 매입하게 되는 경우, 전세 기간 동안 납부했던 장기수선충당금에 대해 집주인에게 돌려달라고 요구할 수 있는지에 대한 질문은 꽤 복잡할 수 있습니다.1. 장기수선충당금이란?장기수선충당금은 아파트의 공용시설을 보수·교체하는 데 필요한 비용을 장기적으로 대비하기 위해 각 세대가 매달 관리비와 함께 납부하는 적립금입니다.사용 목적: 엘리베이터 교체, 지하주차장 보수, 옥상 방수공사 등 공동시설 수선소유자의 재산적 가치와 관련된 비용입니다.2. 장기수선충당금의 납부 책임은 누구에게?법적 책임자는 소유자(=임대인)입니다.하지만 실무적으로는 세입자(전세·월세 거주자)가 매달 관리비를 부담하며, 그 안에 장기수선충당금도 포함되어 있는 경우가 많습니다. 즉, 실제 납부는 세입자가 했지만, 법적으로는 소유자 부담인 셈입니다.3. 전세 후 매매 시, 장기수선충당금 돌려받을 수 있나?결론적으로 말씀드리면 전세 기간 중 납부한 장기수선충당금을 임대인(전 집주인)에게 돌려달라고 요구할 수는 있지만, 반드시 돌려받을 수 있는 법적 권리는 없습니다.법적으로 임대인의 몫이지만, 세입자 시절에 스스로 관리비 명목으로 냈다면 돌려달라고 해도 강제할 수는 없습니다.전세 계약 시 특약에 포함되어 있지 않았다면 이를 근거로 환급을 요구하기는 현실적으로 어렵습니다.다만, 이런 상황이라면 고려해볼 수 있습니다:이번에 매수하면서 잔금 정산 전에 이전 집주인과 협의해보는 방식으로 일부 반환을 요구해볼 수 있습니다.“전세 기간 동안 낸 장기수선충당금은 실제로 귀하의 자산에 대한 적립이었는데, 제가 실질적으로 부담했으니 일부 반환해줄 수 있겠느냐”고 부드럽게 요청하는 식입니다.강제는 아니지만, 협의 가능성은 개인 관계에 따라 열려 있습니다.장기수선충당금은 법적으로는 집주인 부담이지만, 세입자가 관리비에 포함해 납부하는 경우가 일반적입니다. 전세 종료 후 그 집을 직접 매입한 경우, 이전까지 냈던 장기수선충당금은 이미 그 아파트의 향후 유지보수 비용에 쓰이는 적립금이므로, 돌려받기 어렵습니다. 강제 반환은 불가능하지만, 매매 과정에서 협의를 통해 일정 부분 반환을 요청해볼 수는 있습니다.
부동산
Q. 봄에 어울리는 퍼스널컬러 분석 받아보는게 좋을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.퍼스널컬러 진단은 특히 봄이나 가을처럼 계절이 바뀌는 시기에 받아보기에 아주 좋은 선택일 수 있습니다. 지금처럼 옷차림이 화사하게 바뀌는 시점에 퍼스널컬러를 파악해두면, 옷이나 메이크업, 액세서리 등을 고를 때 훨씬 더 조화롭고 세련된 느낌을 낼 수 있기 때문입니다.퍼스널컬러 진단을 받는 것이 도움이 되는 경우옷을 살 때 유난히 어떤 색은 얼굴이 칙칙해 보이고, 어떤 색은 화사해 보인다고 느낄 때퍼스널컬러는 단순히 취향이 아니라 피부, 눈동자, 머리색과의 조화를 분석합니다.본인 톤(예: 봄웜, 여름쿨 등)을 알면 실패 없는 쇼핑이 쉬워집니다.메이크업 제품 선택이 늘 고민일 때립 컬러 하나에도 퍼스널컬러의 영향이 큽니다. 쿨톤이 웜톤 립을 바르면 피부가 누래 보이거나, 반대로 혈색이 사라져 보일 수 있어요.이미지 변화를 시도하고 싶은 시기일 때봄은 새로운 스타일을 시도하기 좋은 때입니다. 컬러를 바꾸는 것만으로도 큰 변화가 가능하죠.셀프 브랜딩이나 직업상 외모 이미지가 중요한 경우퍼스널컬러는 단순한 '예쁜 색 고르기'가 아니라 본인의 분위기를 극대화하는 전략입니다.굳이 안 받아도 되는 경우이미 자신에게 잘 어울리는 색을 직감적으로 알고 있는 경우자신만의 확고한 취향과 경험이 있다면, 퍼스널컬러 진단이 꼭 필요하지 않을 수도 있습니다.색보다는 핏, 질감, 스타일 위주로 옷을 고르는 스타일일 때어떤 사람은 색보다는 실루엣이나 무드에 더 중점을 두기 때문에, 진단이 도움이 덜 될 수도 있습니다.스타일링에 고민이 많고, 계절에 맞게 새로운 이미지를 시도하고 싶다면 퍼스널컬러 진단은 분명 도움이 됩니다. 단순한 ‘색 정리’가 아니라, 앞으로 패션, 메이크업, 액세서리 선택에 기준이 생기기 때문에 실용성도 높습니다. 요즘은 간단한 앱 진단이나 셀프 진단 키트, 1:1 오프라인 진단 등 다양한 방식이 있으니, 예산과 시간에 맞춰 접근해보시는 것도 좋습니다.