안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 이번에 토지거래허가구역 폐지 후 강남,잠실은 부동산이 들썩이는데 앞으로 어떻게 될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 토지거래허가구역 해제로 인해서 부동산 시장의 변화의 움직임이 조금씩 감지가 되고 있습니다. 이러한 변화에 맞추어 부동산 시장에 미칠 것으로 예상되는 내용은...일단 입주 물량의 감소와 금리 인하 가능성이 제기가 되면서 수도권 중심으로 집값이 상승할 가능성이 있을 것으로 조심스레 예상을 해봅니다. 물론 정치적인 상황이 중요한 변수 중에 하나일 수는 있지만 현재까지의 분위기로 봐서는 어느정도 상승 동력이 있다고 보여 집니다. 하반기는 정치적 상황의 안정 여부에 따라서 시장 상황이 바뀔 수도 있어서 정권 교체 이슈 등등 아직은 좀 더 지켜봐야 할 듯 합니다.실수요자 입장에서는 거주 목적을 고려하여 신중한 접근이 필요할 듯 하며, 투자자는 시장 변동성에 대비하여 시장 동향을 충분히 파악하고 분석해야 할 것으로 보입니다.
부동산
Q. 묵시적 계약 연장은 어느 상황에서 발동하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.묵시적 갱신은 임대차 기간이 끝났음에도 임차인과 임대인이 별다른 의사표시 없이 계속 거주하는 경우에 자동으로 계약이 연장되는 제도 입니다.임대인은 임대차 기간이 끝나기 최소 6개월 전부터 1개월 전까지 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 서면으로 통보해야 하며 이 기간 내에 통보하지 않으면 묵시적으로 계약이 연장디 됩니다. 임차인도 계약 만료 전까지 이사를 나가겠다는 의사를 명확히 해야 하나 별다른 의사표시 없이 거주를 지속하면 계약이 자동으로 연장이 됩니다. 임대인과 임차인이 새로운 조건으로 계약을 다시 체결하지 않고 기존 계약 상태로 유지되면 묵시적 갱신이 적용이 됩니다. 2년 계약이었다면 동일하게 2년 연장이 됩니다.묵시적 갱신은 임대인 또는 임차인이 계약 종료 의사를 명확히 밝히지 않은 경우 자동으로 발생하는 것으로 임차인에게 유리한 보호 장치 중이 하나 이기도 합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험은 1년에 몇번 시행하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 1년에 한번 시행이 되며,같은날 1차, 2차로 나누어 시험을 치루게 됩니다.본인의 선택에 따라 1차 시험에만 응하실 수도 있으며, 1차 합격 후 차년도에 2차 시험에 응시하실 수 있습니다.1차에 합격하셨다면 다음해에 한해서 1차 시험이 면제가 되며 만약 2차 시험에 불합격 하셨다면 그 다음 년도에 1차 부터 다시 시험에 응하셔야 합니다.
공인중개사 자격증
Q. 부동산 관련해서 계약을 끝까지 지키지 못하고 나가게 되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약서에 중도 해지 관련 조항이 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 대부분의 월세 계약에는 2년 계약이 원칙이나 임대인과 협의하여 중도 해지가 가능하다라는 조항이 있을 수 있습니다. 일단 임대인 분께 중도 퇴실과 관련하여 통보를 해보시기 바랍니다. 새로운 세입자를 구하는 조건으로 중도 해지를 허용할 가능성이 있습니다. 협의가 잘된다면 별도의 위약금 없이 계약을 종료할 수도 있습니다. 새로운 세입자를 구해야 보증금을 돌려줄 수 있다라고 한다면 적극적으로 새로운 세입자를 구하는게 빠른 해결책이 될 수 있습니다. 그리고 부동산 중개업소를 통해서 세입자 승계가 가능한지 확인해 보시기 바랍니다.
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Q. 임대차 계약 시 보증금 반환을 안전하게 보장받는 방법을 설명해주세요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보증금은 안전하게 돌려받기 위한 기본적인 법적 조치로는 전입신고 + 확정일자가 있습니다. 전입신고와 확정일자는 임차인의 보증금 반환 순위를 보호하는 핵심 조치로 이미 계약 기간 중이라면 확정일자가 있는지 체크를 해보시기 바랍니다. 추가적으로 집주인의 경제적인 상황을 체크해 보시기 바랍니다. 계약 종료 전에 해당 주택이 경매 또는 가압류에 걸려 있는지 확인하는 것이 중요 합니다. 근저당이 너무 많거나 경매가 진행 중이라면 혹시 모를 법적 대응을 준비해 두시게 좋을 수도 있습니다.집주인이 보증금 반환을 미루거나 불확실한 태도를 보이면 계약 만기 전에 내용증명을 보내 반환 기한을 명확히 통보하기 바랍니다. 계약 종료일 이후에도 보증금 반환이 안되면 임차권 등기명령을 신청해 법적으로 보호받을 수 있습니다.