안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 토지는 무조건 장기간으로 보유하면 상승한다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.“토지는 무조건 우상향한다”는 말은 일반적인 현상을 단순화한 표현이지, 절대적인 진리는 아닙니다. 실제로 많은 토지가 장기적으로는 가격이 오른 사례가 많습니다. 하지만 무조건적으로 따르기보다는, 왜 상승하는지 그 배경 논리와 예외를 함께 이해하는 게 중요합니다.1. 국토의 희소성 + 인구 밀도한국은 국토의 70%가 산지이고,개발 가능한 평지는 제한적입니다.여기에 인구 밀도가 세계 최고 수준이다 보니,땅의 희소성이 높고, 수요는 꾸준히 존재합니다. 희소한 자산은 장기적으로 가격이 오르기 쉽습니다.2. 국가의 성장과 개발사업시간이 지날수록 인프라(도로, 철도, 산업단지, 신도시 등) 개발이 꾸준히 이루어집니다.개발이 이루어지면 주변 토지의 이용가치가 높아져 가격이 오릅니다. 예: 예전엔 논밭이었던 세종시나 판교 일대가 수십 배 상승한 사례.3. 세금 체계가 장기 보유를 유도토지는 단기 매매할수록 양도세율이 높고,10년 이상 보유하면 세금 감면 혜택이 많습니다.그래서 많은 사람들이 토지는 “팔지 않고 묻어두는 자산”으로 인식합니다.보유 수요가 많다 보니, 시장에 물건이 잘 안 나오고 가격은 더디지만 천천히 상승하는 경향이 있습니다.4. 심리적 인식 – ‘땅은 배신하지 않는다’땅은 없어지지 않고, 건물처럼 부식되지 않으며,오랜 세월을 견디는 자산이라는 인식이 강합니다.특히 어르신 세대에서는 은행보다 믿을 만한 재산으로 여겨지곤 하죠.하지만 "무조건 우상향"은 절대 아니며 다음과 같은 위험과 예외도 꼭 알아두셔야 합니다.1. 입지에 따라 ‘수십 년째 제자리’인 땅도 많다개발 호재가 없고, 인구 유출이 계속되는 지역은 30년을 들고 있어도 가격이 그대로거나 오히려 하락할 수 있습니다.예: 지방 농촌 외곽, 폐광 지역, 군사보호구역 등2. 개발 기대만 믿고 샀다가 수십 년 묶일 수도 있음"곧 도로 생긴다", "여기 신도시 들어온다" 같은 미확정 정보에 기대어 투자하면>> 개발이 지연되거나 무산되면서 기회비용 + 세금 부담만 발생합니다.3. 보유세, 종부세, 관리 비용 등도 무시 못 함땅은 주택처럼 임대수익이 없는 경우가 많아 세금·관리비 부담이 은근히 큽니다.결론은 대한민국 토지는 장기적으로 상승하는 경향은 있지만, 무조건은 아니다라는 것입니다.상승 가능성이 높은 토지는?수도권 또는 광역시 내 계획도시 주변도로, 철도, 산업단지, 물류시설 등 인프라 확정된 지역도시개발 구역 근처 토지 (기반시설 확충이 예정된 곳)용도지역이 바뀔 가능성 있는 땅 (예: 농지 → 주거지)조심해야 할 토지사기 또는 허위 개발 정보가 도는 곳진입로 없는 맹지농지/임야이면서 규제가 복잡한 곳실제로는 개발 가능성이 거의 없는 땅도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 시세차익투자 VS 월세투자 뭐가 더 좋을까요.?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다."시세차익 투자 vs. 월세 투자" 중 무엇이 초보자에게 적합한지는, 단순히 어떤 방식이 "더 좋은가?"보다 당신의 현재 상황과 투자 목적, 성향에 더 잘 맞는가에 따라 달라집니다. 초보자 + 계약직 = 무엇이 더 유리할까?현재 초보자이며 계약직으로 현금흐름이 중요하다면, 다음 기준을 적용해보시기 바랍니다.월세 수익 투자가 유리할 가능성이 높습니다.현금 흐름 확보가 중요한 계약직이라면, 매달 고정 수입이 있는 임대 수익 구조가 더 현실적입니다.장기 보유하면서 시세도 조금씩 오르면 복합 수익 구조도 가능하죠.초보자라면 "단기 시세 흐름 예측"보다 "임대 수익 구조 이해"가 접근하기 쉽습니다.월세 투자 시 꼭 확인해야 할 사항공실 가능성직주근접, 수요층 명확한 지역인지 확인해야 함임대 관리의 번거로움직접 관리할 것인지, 관리 업체에 맡길 것인지 미리 설정 필요수익률 계산 능력단순히 “월세 50만 원 받는다”가 아니라취득세, 보유세, 공실 리스크, 대출 이자 등을 뺀 실수익률 기준으로 판단해야 함대출 가능성계약직이라면 주택담보대출에 제약이 있을 수 있음.월세가 안정적이면 DSCR(부채상환비율)을 기반으로 대출 가능성도 생김.반면, 시세차익 투자도 이런 경우엔 고려할 수 있습니다시장이 침체기에서 상승 초입으로 전환 중이라면 (특히 갭투자 등)자금 여유가 있어서 당장 수익보다 자산 가치 상승이 중요할 때부동산 흐름에 관심 많고, 분석하는 게 재미있거나 자신 있을 때단, 시세차익 투자는 타이밍과 지역 분석이 핵심이라 초보자가 아무 준비 없이 뛰어들기엔 리스크가 더 큽니다.결론적으로는현금흐름과 안정성이 우선이라면 월세 수익형 소형 부동산 투자가 더 적합할 가능성이 높습니다.다만, 월세 수익형도 공실, 수익률 계산, 자금 구조 설계가 핵심이니 임장(현장답사), 수익률 시뮬레이션, 기본 공부는 꼭 병행하시기 바랍니다.무엇이든 투자는 철저한 사전 검토 후에 진행하는 것이 좋으니 주변에 전문가 분들과 함께 상의를 해보시길 바랍니다.
Q. 분당의 재개발 선도 지구가 어디인지 알려주실분.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.분당신도시의 재건축 선도지구로 선정된 지역은 다음과 같습니다.분당 재건축 선도지구 선정 단지 (2024년 11월 기준)샛별마을동성, 라이프, 우방, 삼부 등으로 구성총 2,843가구양지마을금호, 건영, 청구, 대림 등으로 구성총 4,392가구시범단지우성, 현대, 장안타운, 건영3차 등으로 구성총 3,713가구분당에서는 총 1만948가구가 선도지구로 지정되었습니다. 또한, 연립주택 단지인 목련마을 빌라단지(1,107가구)도 별도의 정비 물량으로 선정되어 선도지구에 준하는 수준으로 지원 및 관리될 예정입니다.향후 일정 및 유의사항착공 목표: 2027년입주 목표: 2030년그러나 일부 단지에서는 통합 재건축 추진 과정에서 예상보다 높은 추가 분담금(가구당 최대 5억~7억 원)이 발생할 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다 . 이에 따라 주민들 사이에서 사업 조건 완화와 공공기여금 축소를 요구하는 움직임도 나타나고 있는 것으로 알려져 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 항공 관련 학과 졸업 후 희망을 찾을 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.먼저 스스로에게 던져야 할 질문을 해보시기 바랍니다. 진로를 결정하려면, 무작정 직무를 고르기보다 ‘나는 어떤 방식으로 일하고 싶은가?’**를 먼저 스스로 물어보는게 필요 합니다.예를 들어 이런 식이에요:나는 현장형 사람인가, 아니면 사무 중심이 더 편한가?정해진 루틴이 좋은가, 아니면 자율성이 많은 일이 더 끌리는가?사람과 많이 부딪히는 일(서비스/운영)을 좋아하는가?기술 기반(정비, 분석)에 흥미가 있는가?이런 기준으로 스스로를 구체적으로 파악해야 단순히 “항공사냐 아니냐”라는 좁은 시야에서 벗어날 수 있습니다.항공 관련 학과 졸업생이 갈 수 있는 현실적인 진로들1. 항공사 및 관련 기업 (직접 연관 진로)객실승무원, 지상직, 운항관리사, 항공정비, 화물 운송, 예약 발권, 운항통제장점: 전공 활용도 높고, 익숙한 영역단점: 좁은 채용문, 고용 불안정성(특히 팬데믹 이후 회복 더딤)▶ 현실 조언:취업이 어려운 상황에서 자격증(운항관리사, 정비사 자격) 취득과 병행하거나, LCC, 물류사, 협력업체까지 범위를 넓히는 전략이 필요해요.2. 공항 및 항공 인프라 분야공항 운영사(인천공항공사 등), 공항 보안, 항공관제 보조 업무물류/화물 터미널 운영▶ 현실 조언:공기업 취업이 목표라면 NCS + 전공 적합성 + 직무 경험이 핵심입니다. 공항 아르바이트나 인턴도 진로 탐색에 도움이 될 수도 있습니다.3. 여행/물류/운송 산업으로 확장항공과는 다르지만, 여행사, 국제물류, 운송관리는 관련성이 높아요.최근엔 크루즈, 고속철, 국제배송 스타트업 등으로도 확장 가능▶ 현실 조언:전공은 그대로 살리되, 항공만 고집하지 않으면 진입 문이 넓어질 수 있습니다. 예: CJ대한통운, 우아한형제들 물류팀, 카카오모빌리티 등4. 국제업무 기반 사무직 or CS 관련항공 전공은 국제감각과 커뮤니케이션 역량이 좋다는 평가를 받아요.해외영업, 무역보조, 고객서비스, 교육/상담 분야로도 전환 가능▶ 현실 조언:엑셀, 영어, 커뮤니케이션 능력을 키우면 문과-이과 경계 없는 직무도 가능5. 전환 진로: 교육, 홍보, 콘텐츠, 행정 등항공 관련 경험을 살려 강사, 유튜브, 블로그, 강의 콘텐츠 제작자도 있어요.항공학과 출신이 진로 멘토, 교육 강사로 활동하는 경우도 꽤 많아요.행정직 공무원, 기업총무, HR, 기획 등으로 전환하는 사람도 많아요.▶ 현실 조언:전공과 무관한 직무라도 논리적 설명력과 서비스 마인드는 강력한 무기예요.지금 무엇을 해야 할까?자기 이해 먼저:“무엇을 잘하고, 좋아하는지”를 구체적으로 적어보세요.혼자 어려우면 커리어 진단 검사(워크넷, 커리어넷 등) 활용도 좋아요.짧은 경험 만들기:단기 아르바이트, 체험형 인턴, 단기 교육 등을 통해 감을 잡으세요.특히 공항 현장 경험은 모든 방향 결정에 도움이 돼요.시야 넓히기:“나는 항공 전공자”가 아니라, “국제적 감각을 가진 사람”이라고 스스로 정의하세요.그걸 기반으로 다양한 분야에서 자기 강점을 녹여내면 됩니다.혼자 하지 않기:커리어 상담(청년센터, 잡코리아, 워크넷 등 무료 상담) 받아보세요.실제 종사자 인터뷰 콘텐츠도 큰 도움이 됩니다.마지막으로 드리고 싶은 말은 당신의 혼란은 ‘방황’이 아니라 ‘방향을 다시 찾는 과정’입니다. 진로는 일직선이 아니고, 커브와 후진이 있기에 더 현실적이고 탄탄해지는 것입니다. 마음이 급하시겠지만, 한 걸음만 천천히 옮겨도 길은 만들어집니다. 당신이 어떤 선택을 하든, 전공은 사라지는 게 아니라 밑바탕이 되어줄 겁니다.
Q. 실천을 돕는 데일리 트래킹 앱 추천해주실 분 계실까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.몇 가지 앱을 추천받아 안내 드립니다.1. Habitify깔끔한 UI + 강력한 분석 기능장점:직관적이고 미니멀한 디자인습관별 성공률, 달성률, 연속 일수 등을 차트로 보여줌습관을 "아침/점심/저녁" 시간대별로 정리할 수 있어서 루틴화에 강함단점:무료 버전은 트래킹 가능한 습관 개수가 제한됨다크모드 사용하려면 유료추천 대상:보기 좋은 디자인 + 습관 통계를 꼼꼼히 보고 싶은 분에게2. TickTick할 일 + 습관 트래킹을 동시에장점:To-do 리스트와 습관 체크를 함께 할 수 있어서 생산성 관리에 강력함알림이 꼼꼼하게 잘 와서 깜빡하기 힘듦캘린더 기능과 위젯도 편리단점:설정이 많아서 초반에는 약간 복잡할 수 있음UI가 아주 감성적이진 않음 (실용 중심)추천 대상:습관 + 할 일을 함께 관리하고 싶은 사람3. Habitica게임처럼 습관을 키운다! (RPG 스타일)장점:습관을 지킬수록 캐릭터가 성장함 (게임 보상 시스템)길드/파티 같은 커뮤니티 기능도 있음지루하지 않고 동기부여가 확실하게 됨단점:인터페이스가 약간 복잡함영어 기반 (하지만 금방 익숙해짐)추천 대상:지루한 건 싫고, 재밌게 습관 만들고 싶은 분4. Streaks아이폰 사용자라면 최고의 습관 앱장점:iOS에 최적화, 위젯도 잘 됨앱 이름 그대로 연속성(Streak) 을 중시해서 "끊기지 않게 하자"는 동기부여가 큼Apple 건강 앱과도 연동 가능단점:유료 (한 번 구매 방식, 구독 아님)안드로이드는 지원 안 됨추천 대상:아이폰 사용자 + 미니멀하고 빠릿한 습관 앱을 원하는 분5. DailyBean감정 + 습관을 함께 기록하고 싶은 사람에게장점:하루를 감정 + 간단한 습관으로 정리 가능감성적인 디자인 + 다이어리 느낌너무 복잡하지 않고 부담 없이 꾸준히 쓰기 좋음단점:습관 관리 기능은 상대적으로 단순함자세한 분석 기능은 약함추천 대상:귀엽고 감성적인 기록 앱을 원하면서 습관도 함께 챙기고 싶은 사람도움이 되셨기를 바랍니다.