안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 전세계약 연장하려고 하는데 집주인이 5%인상이(계약갱신청구권) 마음에 안든다고 자꾸 협의하자고 하는데 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이런 부분은 정말 현실적인 문제인데요...집주인(임대인)은 5% 인상에 대해 불만을 표하며 협의를 요구하고 있으나, 계약서 서명을 미루고 있어 전세대출 연장에 지장이 생기고 있는 상황에서는 아래와 같이 조언을 드릴 수 있을 것 같습니다.1. 계약갱신청구권 행사 시 법적 효과2020년 7월부터 시행된 「주택임대차보호법」 개정안에 따라, 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있고, 집주인은 특별한 사유(직접 거주 등 법정 사유가 있는 경우)를 제외하면 이를 거부할 수 없습니다.이 경우, 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 연장되며, 임대료 인상은 최대 5%까지 가능합니다. (지방자치단체 조례로 인상률이 더 낮게 제한되기도 함) 즉, 집주인이 동의하지 않더라도 법적으로는 기존 계약 + 최대 5% 조건으로 2년이 자동 연장되는 구조입니다.2. 계약서 서명 없이도 연장 효력은 있나요?네, 효력은 있습니다.계약갱신청구권을 행사한 뒤 임대인이 정당한 거절 사유 없이 계약서에 서명을 하지 않더라도, 계약은 자동으로 동일 조건(혹은 5% 이내 인상 조건)으로 연장된 것으로 간주됩니다.이때의 효력 발생 시점은 기존 계약 만료일 다음 날부터 자동 적용됩니다. 단, 실제 생활이나 대출 연장 등 실무에서는 "계약서 서류"가 필요하므로 문제가 됩니다.3. 대출 연장에 필요한 계약서 문제은행에서 전세대출(특히 청년 전세자금대출) 연장을 위해서는 갱신된 계약서가 필요합니다. 그런데 집주인이 계약서 서명을 미루는 상황에서는 실제 대출 연장 절차에 차질이 생길 수 있습니다. 이러한 경우 다음과 같이 대응을 해보시기 바랍니다. 1) 문자나 내용증명 등 증거 확보이미 계약갱신청구 의사를 문자나 카톡 등으로 명확히 전달했다면,그 스크린샷을 보관해두시고 가능하면 내용증명 우편으로도 재차 통보해두는 것이 좋습니다.이로써 "계약갱신 의사"와 "임대인의 미응답" 사실을 증거화할 수 있습니다. 2) 은행에 상황 설명 + 갱신청구 증빙 제출은행에 현재 상황(갱신청구를 했으나 임대인이 계약서를 안 써주고 있음)을 설명하고,문자 내용이나 갱신청구 이력을 근거로 임시 연장 절차가 가능한지 문의해보시기 바랍니다.은행에 따라서는 "임대인의 연서가 없더라도", 법적으로 갱신된 사실을 입증할 수 있으면일시적인 서류 보완으로 처리해주는 경우도 있습니다. 3) 협의 가능성에 따라 유연한 대응 검토만약 집주인이 "5% 이상 인상"을 고집하지 않고, 소폭 인상(6~7%) 수준에서 빠르게 계약서를 써준다면,실익을 따져 유연하게 협상하는 것도 한 방법입니다.특히 대출 연장이 중요하다면, 몇 십만 원의 인상보다 금융 일정 안정성 확보가 더 중요할 수 있습니다.4. 현실적인 대응 정리법적으로는 계약서 없이도 갱신 효력은 발생합니다.하지만 대출 연장 등 현실 문제를 고려하면, 집주인과 빠른 합의가 필요합니다.5% 초과 인상 요구는 불법은 아니지만, 임차인이 수용하지 않으면 효력 없음 → 그러나 현실에선 "협의"가 중요한 상황입니다.[결론]계약갱신청구권을 행사했으므로, 계약은 자동으로 연장되고 보증금도 최대 5%까지만 인상 가능합니다.계약서를 집주인이 써주지 않더라도, 법적으로는 연장된 것으로 간주됩니다.다만 전세대출 연장을 위해선 실제 계약서가 필요하므로, 집주인과의 협상, 은행과의 협조, 증거 확보가 중요합니다.소폭 인상으로 빠르게 계약서 체결 후 안정적으로 대출 연장하는 것도 고려할 수 있는 현실적인 전략입니다.최대한 집주인과 협의를 해보시는 것이 가장 현실적인 대안이니 최대한 조정하는 방향으로 진행해 보시길 추천 드립니다.
Q. 1000만원 정도의 소자본으로 부동산을 구입할 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1000만 원 정도의 소자본으로 토지를 구입해 집을 짓고자 하는 계획은 매우 신중하게 접근해야 합니다. 결론부터 말씀드리자면 현실적으로 매우 제한적인 조건에서만 가능할 수 있습니다.1. 1000만 원으로 토지 구입이 가능한가요?가능은 하지만 매우 제한적입니다. 다음 조건에 부합할 경우에만 일부 가능성이 있습니다.위치가 매우 외곽(지방 산간, 농촌, 오지)에 있는 땅도시계획 구역 밖이거나 개발이 제한된 지역농지, 임야, 도로 접근이 어려운 땅건축이 바로 어려운 비도시지역 토지(예: 맹지, 지목이 전·임·임야 등)이런 땅은 단가가 평당 2만~10만 원 정도로 매우 저렴한 곳도 있습니다. 따라서 1000만 원으로 50~100평 정도의 땅을 구할 수 있는 사례는 존재합니다. 다만, 이런 땅은 바로 집을 짓기 어려운 경우가 대부분입니다. 건축 허가, 진입로, 상하수도 등 추가 비용이 큽니다.2. 집을 짓기 위한 최소 토지 크기집을 짓기 위한 땅의 최소 평수는 용도와 방식에 따라 달라지지만, 일반적인 단독주택 기준으로 보면 다음과 같습니다.최소 20평(약 66㎡) 정도는 확보되어야 1층 작은 주택(약 10평 규모)을 지을 수 있습니다.주차장, 마당, 정화조 등 설치를 고려하면 30~40평 이상이 현실적인 최소 기준입니다.다만, 건폐율이라는 개념이 중요합니다. 예를 들어, 건폐율이 60%라면 100평의 땅에 건물 바닥면적은 최대 60평까지만 지을 수 있습니다.즉, 집을 짓기 위해서는 단순히 땅이 있는 것만으로는 부족하고, 건폐율, 용도지역, 지목, 도로와의 접합 여부 등 건축 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.3. 현실적인 조언1000만 원으로 당장 집을 짓는 것은 매우 어렵습니다. 구입 가능한 땅도 대부분은 추가 비용(전기, 상하수도, 도로 개설 등)이 많이 드는 곳이 많아 현실적인 주거지로 활용하기 어렵습니다.가능한 시나리오로는 다음과 같은 형태가 있습니다:소액 경매를 통해 시골의 농가주택이나 소형주택 매물을 찾는 것임야나 농지를 먼저 매입한 뒤, 장기적으로 개발 가능성을 염두에 두고 보유하는 것최근 주목받는 이동식 주택(타이니 하우스, 모듈러 하우스)를 염두에 두고, 간이 용도로 사용할 토지를 찾는 것또는 소형 지분 투자나 공유형 부동산 펀드 등 간접투자 방식도 고려해볼 수 있습니다. 실제 부동산을 소유하지는 않지만, 자산 축적을 위한 수단으로 활용하는 방법입니다.[결론]1000만 원으로 건축이 가능한 땅을 매입하고, 바로 집을 짓는 것은 현실적으로 매우 어렵지만, 장기적인 계획이나 제한적인 조건을 감안하면 가능성은 있습니다. 특히 목표가 ‘내가 지은 집에서 자급자족하며 살겠다’는 것이라면, 비용보다는 인프라, 허가, 생활 환경까지 종합적으로 고려해야 합니다.
Q. 아파트는 각 층별로 높낮이는 몇 m인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.1. 아파트의 일반적인 층고 높이아파트의 층고(層高)란 바닥에서부터 위층 바닥까지의 높이를 말합니다. 즉, 하나의 층을 구성하는 전체 높이로, 이 안에는 천장 높이(실내 높이), 슬라브 두께(바닥 구조물), 천장 마감재, 그리고 간혹 설비 배관 등이 포함됩니다.일반적으로 우리나라의 아파트 층고는 약 2.8m 전후입니다. 이 중 실제 사람이 생활하는 천장 높이는 약 2.3~2.4m 정도로 마감되는 경우가 많습니다.하지만 건축 시기, 아파트의 등급(보급형, 중상급, 고급형), 설계 기준 등에 따라 조금씩 차이가 있습니다.2000년대 이후 아파트: 층고 약 2.8m 이상, 실내 천장 높이 약 2.3~2.4m고급형 아파트(펜트하우스, 테라스하우스 등): 층고 3.0m 이상도 흔함2. 층고는 임의로 설정 가능한가?층고는 단순히 건축가의 선택으로만 정해지는 것이 아닙니다. 건축법, 구조적 안정성, 예산, 설비 구조, 단열 성능 등을 모두 고려해야 하기 때문에 임의로 자유롭게 조정하기는 어렵습니다.다만, 설계 단계에서 건축주(시행사)가 어떤 수준의 주거 품질을 제공할지에 따라 층고를 높게 설계할 수는 있습니다. 예를 들어, 고급 브랜드 아파트는 입주자의 쾌적함을 중시하여 층고를 2.9m 이상으로 설정하는 경우도 있습니다.층고를 높이게 되면 건물 전체 높이가 올라가게 되고, 그에 따라 다음과 같은 제한에 영향을 받을 수 있습니다.건축법상 용적률 및 건폐율 제한건물 높이 제한(일조권 확보 등)공사 비용 증가(자재, 단열, 냉난방 등)그래서 대부분의 아파트는 비용과 법적 기준 사이에서 균형을 잡아 평균 2.8m 내외로 층고를 정하는 것이 일반적입니다.3. 층고가 주는 체감 차이말씀하신 것처럼 층고가 낮으면 답답함을 느끼기 쉽고, 반대로 층고가 높으면 공간이 탁 트이고 개방감을 느끼는 경우가 많습니다. 특히 거실이나 주방 같이 가족이 함께 사용하는 공간의 경우, 층고가 높을수록 쾌적한 느낌이 커집니다.요즘 일부 고급 아파트에서는 이러한 수요를 반영해 거실만 층고를 더 높게 설계하는 사례도 있으며, 복층 구조나 천장고를 활용한 인테리어 연출도 많이 시도되고 있습니다.요약하자면, 아파트의 일반적인 층고는 2.7~2.9m 사이로 설계되며, 구조적, 법적, 비용적 제약이 있어 자유롭게 조정하기는 어렵습니다. 다만, 고급형 아파트나 특별한 설계가 반영된 경우에는 층고를 높게 잡을 수 있고, 그에 따라 보다 넓고 여유로운 공간감을 느낄 수 있습니다.
Q. LH 주공임대아파트 문의드립니다.~
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해 답변 드립니다.1. LH 임대주택이란?LH(한국토지주택공사)에서 공급하는 임대주택은 정부가 무주택자와 저소득층의 주거 안정을 돕기 위해 제공하는 공공임대주택입니다. 대부분 시세보다 훨씬 저렴한 임대료로 살 수 있으며, 장기적으로 안정적으로 거주가 가능합니다.2. 혼자 사는 경우 가능한 임대주택 유형이혼 후 혼자 거주하시는 경우, 일반적으로 신청 가능한 주택은 다음과 같습니다.국민임대주택:무주택 저소득 가구를 위한 가장 일반적인 임대주택입니다.보증금과 월세가 낮고, 최대 30년까지 거주할 수 있습니다.영구임대주택:기초생활수급자, 한부모가족, 장애인 등을 대상으로 하며임대료가 매우 낮고 평생 살 수도 있습니다.매입임대/전세임대:LH가 기존 주택을 매입하거나 전세로 계약해 대신 빌려주는 형태입니다.3. 신청 자격대부분의 LH 임대주택은 다음 기준을 충족해야 신청할 수 있습니다.무주택자본인뿐만 아니라 주민등록등본에 같이 올라 있는 사람도 주택을 소유하고 있지 않아야 합니다.소득 기준국민임대의 경우, 도시근로자 평균 소득의 약 70% 이하인 가구가 대상입니다.예를 들어 2025년 기준으로 1인 가구는 월 160만 원 내외가 기준이 될 수 있습니다.자산 기준총 자산이 2억 9천만 원 이하자동차는 시가 3,500만 원 이하우선 순위이혼 후 혼자 사는 경우, 한부모가족, 저소득층, 취약계층 등에 해당된다면우선 공급 대상이 될 수 있습니다.4. 신청방법신청은 온라인과 오프라인 두 가지 방식으로 가능합니다.온라인 방법LH 청약센터 접속 → https://apply.lh.or.kr상단 메뉴에서 “임대주택 > 모집공고” 클릭내가 사는 지역의 국민임대 혹은 영구임대 공고를 확인본인 인증 후 청약 신청오프라인 방법고령자이거나 온라인이 어렵다면, 방문 접수도 가능하며 LH 고객센터에 전화해 예약하거나 도움을 요청할 수 있습니다. LH 고객센터: 1600-1004도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 도시 커뮤니티 활동, 어디서 정보를 얻을 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.도시 커뮤니티 활동에 관심이 많으시다니 정말 멋진 시작입니다. 생각보다 다양한 활동이 주변에 존재하는데, 잘 모르면 접근하기 어렵죠. 정보를 얻는 주요 경로 안내 드립니다.1. 구청/시청 공식 홈페이지 또는 SNS 채널정보 예시자원봉사, 환경정화, 주민자치 프로그램평생교육, 마을 축제, 예술체험, 공공강좌 등찾는 방법구청/시청 홈페이지 접속 → [소식] / [주민 참여] / [강좌 안내] / [행사 알림] 메뉴 확인공식 블로그 / 인스타그램 / 페이스북 / 카카오톡 채널 구독도 유용예:서울시 자원봉사센터서울시 평생학습포털부산시민참여플랫폼 ‘바로톡’2. 자원봉사센터(시/구 단위)각 지역에는 공식 자원봉사센터가 있고, 이곳을 통해 청소년, 성인, 시니어, 기업형 등 다양한 봉사 활동 정보를 얻을 수 있습니다.예:1365 자원봉사 포털VMS 사회복지자원봉사 인증관리이 플랫폼에서는 본인 지역 설정 후 바로 신청도 가능하고, 봉사시간 인정도 받습니다.3. 지역 도서관·문화센터 프로그램공공도서관, 주민센터, 문화원 등에서는 예술, 글쓰기, 그림, 독서 모임, 토론회, 환경 캠페인 등 주민 참여형 프로그램을 자주 운영합니다.“○○도서관 문화행사”, “○○문화원 프로그램”으로 검색해보세요.“○○구 평생학습관” 등으로도 확인 가능4. 커뮤니티 활동 플랫폼아래 플랫폼들은 민간이 운영하는 도시 커뮤니티 허브로, 모임, 클래스, 행사, 봉사활동 등 다양한 분야의 정보를 지역 기반으로 찾을 수 있습니다. 탈잉 - 예술·취미·공예 등 소규모 오프라인 클래스 많음온오프믹스 - 세미나·봉사·환경·문화 활동 등 다양한 행사 모음모임하는 사람들 - 지역 기반 소모임 플랫폼마을in - 서울시 중심의 마을공동체 커뮤니티 정보위즈돔 - 지식 나눔형 모임 정보 (운영 불규칙적이지만 참고 가능)도움이 되셨기를 바랍니다.