안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 전세대출 받았는데 계약기간이 6개월정도 남았는데 어떻게해야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세대출을 받은 상태에서 계약기간이 6개월 정도 남았을 때는, 다음 계약을 어떻게 할지 미리 준비하는 것이 매우 중요합니다. 말씀하신 것처럼 계약을 3개월 전에 연장하고 싶다면 그 시점에 할 수 있는 일들과 대출 연장 관련 내용을 정리해보면 다음과 같습니다.1. 전세계약 연장 의사: 3개월 전에 밝혀도 되는가?네, 3개월 전에 연장 의사를 밝히는 것은 전혀 문제 없습니다. 오히려 임차인(세입자)은 계약만료 1~6개월 전 사이에 갱신 요구나 종료 의사를 밝히는 것이 법적으로 보호받는 방법입니다.전월세 계약은 통상 2년 단위이고,계약만료 1개월 전까지 집주인이 별다른 통보를 하지 않으면 자동 갱신된 것으로 간주되기도 합니다.하지만 자동갱신이 아닌 명확한 서면 계약 연장을 하는 것이 전세대출 연장 등 실무 처리에 필요합니다.2. 연장계약하면 전세대출도 연장이 가능한가?전세계약을 연장하면 전세대출도 연장이 가능한 경우가 많습니다. 단, 대출 상품의 조건과 대출 은행에 따라 다소 차이가 있으므로 반드시 은행에 사전 문의해야 합니다.보통은 계약을 동일한 조건으로 연장하거나 보증금 변동이 소폭일 경우, 기존 대출을 연장(기간연장) 처리할 수 있습니다.이때 새로운 계약서(연장계약서)가 필요하며, 집주인의 서명 또는 날인이 들어간 계약서를 제출해야 합니다.보증보험(예: HUG, SGI 보증)을 이용 중일 경우, 보증 연장도 함께 진행해야 합니다.3. 언제, 어떤 절차로 움직이는 게 좋은가?다음과 같이 순서대로 준비해 보시기 바랍니다.계약만료 3개월 전쯤 집주인과 협의 → 연장 의사 확인연장 계약서 작성 (기존 계약과 동일 조건 혹은 변동사항 포함)은행 또는 대출기관에 대출 연장 요청연장 계약서, 신분증, 재직증명서 또는 소득자료 등 제출보증기관 연장 절차도 함께 진행은행에서 연장 심사 후 대출기간 연장 승인보통은 만기일 1~2개월 전부터 본격적으로 처리하는데, 미리 계약을 연장해두면 절차가 훨씬 수월해집니다.요약하면,계약 만료 3개월 전이라도 연장 의사를 밝히고 계약서를 새로 작성할 수 있습니다.그렇게 연장 계약을 맺으면 전세대출도 연장할 수 있는 경우가 많습니다.은행과 보증기관에 따라 조건이 조금씩 다르므로, 지금 시점에서 대출받은 은행에 미리 문의해 보시는 것이 가장 정확할 수 있습니다.
Q. 경제성장률 0%대인데 왜 집값은 계속 오를까요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.경제성장률은 거의 정체 상태인데 집값은 계속 오르는 현상은 사실 많은 사람들이 의문을 갖는 부분이기도 합니다. 이 현상을 이해하려면 몇 가지 경제적 요소와 사회 구조를 함께 살펴봐야 합니다.1. 경제성장률과 자산 가격은 꼭 함께 움직이지 않습니다먼저, 경제성장률이 낮다고 해서 반드시 집값이 하락하는 건 아닙니다. 경제성장률은 나라 전체의 생산 활동이 얼마나 늘어났는지를 보여주는 지표지만, 부동산 가격은 수요와 공급, 자금 흐름, 기대 심리 등 다양한 요인에 따라 결정되기 때문입니다.2. 유동성의 힘: 시중에 돈은 넘쳐난다최근 몇 년간 한국은 물론 전 세계가 코로나19 이후 금리를 크게 낮추고 돈을 풀었습니다. 그 결과, 시중에 유동성이 많이 풀려서 갈 곳을 잃은 자금이 자산시장(부동산, 주식 등)으로 몰렸습니다.지금은 금리가 다시 올랐지만, 여전히 과거에 싼 이자로 빌린 돈이 시장에 많이 남아 있고, 자산을 가진 사람들은 여전히 매물을 쉽게 내놓지 않으려는 경향을 보입니다.3. 서울과 수도권 중심의 수요 집중우리나라의 경우 서울 및 수도권에 인구, 기업, 자산이 집중되어 있습니다. 지방은 인구가 줄고 있지만, 수도권은 여전히 직장, 교육, 생활 편의성 등으로 인구가 몰리면서 수요가 꾸준합니다. 공급이 제한된 지역에서는 경제 전체가 어려워도 가격이 쉽게 꺾이지 않습니다.4. 심리와 기대: '지금 안 사면 더 오른다'는 불안집값은 단순한 숫자 이상의 기대 심리에 크게 영향을 받습니다. 특히 전세가격이 다시 오르기 시작하거나, 정책 변화가 예상될 때, 사람들은 "지금 안 사면 더 비싸질 수 있다"는 불안심리로 인해 매수에 나섭니다.5. 정부 정책의 방향성도 영향을 준다정부가 부동산 규제를 완화하거나 세금 부담을 줄이는 쪽으로 정책을 바꾸면, 그 자체가 시장에 긍정적인 신호로 받아들여져 매수세가 살아납니다. 최근 몇 년 사이 규제 완화 기조가 이런 영향을 주고 있죠.요약하자면,경제성장률이 낮아도, 부동산 시장은 자금 흐름, 수요 구조, 정책, 심리에 따라 움직입니다.특히 수도권은 수요가 계속 존재하는 반면, 공급이 제한적이라 가격이 쉽게 떨어지지 않습니다.경제가 안 좋을수록 오히려 실물보다 자산에 돈이 몰리기도 하며, 이 역시 집값을 지지하는 요인이 됩니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 부동산 가격이 정치권에 따라 영향이 큰가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 가격은 정치권의 정책 방향에 따라 일정 부분 영향을 받지만, 단순히 어느 정당이 집권했느냐만으로 부동산 가격의 상승·하락을 단정하기는 어렵습니다. 부동산 시장은 금리, 경제성장률, 인구 구조, 공급 상황, 유동성 등 여러 복합 요인에 의해 움직입니다. 하지만 정권의 부동산 정책 방향은 시장 심리에 영향을 미치고, 단기적으로 가격 흐름에 일정한 방향성을 줄 수는 있습니다.정책 성향보수 정권은 규제 완화 → 시장 부양 기조진보 정권은 투기 억제와 보유세 강화 등 → 규제 강화 기조결과는 항상 의도대로 움직이지 않음. 예를 들어, 문재인 정부는 규제 강화에도 불구하고 집값이 폭등함.결국, 정권의 성향이 직접적인 원인은 아니고, 그 정권 시기의 금리, 공급 상황, 유동성 등 경제 전반 환경이 더 중요한 요소로 작용합니다.
Q. 아파트 등기 전 매도 가능한지(잔금대출이 있는 상황)
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재개발 아파트를 분양권 상태에서 매수해 입주까지 완료했지만, 등기 전이고 잔금 대출이 일부 남아 있는 상태에서 매도를 해야 하는 경우, 결론부터 말씀드리면 등기 전에도 매도는 가능합니다. 다만 몇 가지 절차적 제약과 조건이 따릅니다.1. 등기 전 매도는 ‘분양권 전매’ 또는 ‘입주권 양도’로 간주됨등기가 완료되지 않은 상태에서는 해당 부동산의 실소유권이 아직 등기부에 귀속되지 않은 상태입니다. 따라서 이 시점에서 매도하는 것은 '완성된 부동산 매매'가 아니라, 분양권(또는 입주권)의 권리 양도에 해당합니다.이때 중요한 것은 재개발 아파트의 전매 제한 여부입니다. 많은 재개발 아파트는 정비사업의 관리처분인가 시점 기준으로 전매가 제한되며, 입주 전후 일정 기간 동안 전매 제한이 유지되는 경우가 많습니다.→ 따라서 전매 제한이 해제되었는지 여부를 먼저 확인해야 합니다.→ 전매 제한이 아직 있다면 실질적으로 매도는 불가능합니다 (조합이나 지자체에서 막음).2. 전매 제한이 해제되었다면 매도는 가능하나 절차가 필요함전매가 가능한 상태라면, 다음과 같은 방식으로 거래가 이루어집니다.(1) 분양권 명의 변경 방식아직 등기 전이라면 시공사나 조합을 통해 명의 변경을 진행해야 합니다.이 경우 매수인은 시공사 또는 조합과 재계약을 하는 형식이 되며, 이전 매도인의 계약을 매수인이 그대로 승계합니다.(2) 대출이 있는 경우잔금 대출이 남아 있다면, 매수인이 해당 대출을 승계하거나 상환하고 신규로 대출을 받는 방식이 필요합니다.보통은 매수인이 자기 자금 또는 신규 대출로 기존 대출을 일괄 상환하고 명의 변경 후 새롭게 대출을 받는 방식이 일반적입니다.단, 대출 승계가 가능한 금융기관의 조건에 따라 승계 방식이 허용되는 경우도 있으니, 금융기관과 협의가 필요합니다.3. 매도 방식 선택: 확정계약 후 등기 후 이전 or 입주권 양도계약실무적으로는 다음 두 가지 중 하나의 방식으로 매도가 이루어집니다.방법 A: 등기 이후 매매를 전제로 한 예약 계약 (통상적인 매매계약)매수인과 매도인이 매매계약을 체결하되, 소유권 이전 등기가 나온 뒤에 실제 잔금과 소유권 이전을 진행하는 조건으로 합니다.이 경우 계약금 + 중도금 정도를 받고, 등기 후 잔금을 받고 소유권 이전.방법 B: 입주권 양도 계약 (분양권 매매 계약)매도인이 입주권(분양권)을 매수인에게 양도하는 계약을 체결.시공사나 조합을 통해서 명의변경 승인을 받아야 하며, 승인 요건이 까다로운 경우도 있습니다.조합원 지위나 분양자격에 따라 양도세나 기타 비용이 발생할 수 있으니 확인 필요.4. 참고사항 및 유의점전매 제한 여부는 반드시 확인하세요. 이를 어기면 계약 무효는 물론 과태료 및 처벌 대상이 될 수 있습니다.세금 문제도 있습니다. 입주 전 양도 시 양도소득세 중과, 특히 분양권으로 간주되면 비과세 혜택 적용 불가 등의 문제가 발생할 수 있습니다.대출 승계 여부는 금융기관과 직접 확인하셔야 하며, 승계가 어려울 경우 매수인의 부담이 될 수 있습니다.[정리]등기 전에도 전매 제한이 해제되었다면 매도는 가능합니다.절차는 분양권(입주권) 명의변경 또는 예약계약 후 등기 이전 방식 중 택할 수 있습니다.잔금 대출은 매수인이 승계하거나 상환 후 새로운 대출을 받아야 합니다.시공사/조합/금융기관과의 협의가 필수이며, 세무적인 검토도 필요합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 호텔의 경우 매일 어느정도 객실이 운영되어야 회사에 수익이 나는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.호텔 사업에서 어느 정도의 객실 가동률(Occupancy Rate)이 되어야 수익이 발생하는지는, 해당 호텔의 규모, 고정비·변동비 구조, 객단가(1인당 매출), 운영방식(직영/위탁/프랜차이즈) 등에 따라 다를 수 있습니다.일반적인 손익분기점 객실 가동률중소형 호텔(비즈니스 호텔, 관광호텔 등)대략 50~60% 정도의 객실 가동률이 되어야 고정비(인건비, 유지관리비, 임대료 등)를 커버하고 손익분기점(BEP)에 도달한다고 봅니다.대형 호텔(5성급 이상 고급 호텔)운영비가 크기 때문에 일반적으로 60~70% 이상의 가동률이 되어야 수익이 발생합니다. 특히 고급 호텔은 객실 외 부대시설(레스토랑, 연회장, 스파 등)도 매출의 중요한 부분을 차지합니다.실제 예시로 보는 수익구조예를 들어 100실 규모의 호텔이 있고, 1박당 평균 객단가가 10만 원, 하루 운영 고정비와 기타 비용이 500만 원이라면, 하루에 최소 50실 이상(=50% 가동률)이 운영되어야 비용을 맞출 수 있습니다.객실 수익 외 부대수익 고려호텔은 단순히 객실 매출만이 아니라 아래와 같은 부가수익으로 전체 수익구조를 만듭니다.레스토랑·카페 매출룸서비스부대시설 이용료(피트니스, 수영장 등)컨퍼런스룸·웨딩홀 등 임대장기 투숙객이나 단체 예약 (단가 낮지만 안정적 수익원)이런 요소가 잘 작동하는 호텔은 객실 가동률이 낮아도 적정 수익을 낼 수 있고, 반대로 부대시설이 거의 없는 숙박 특화 호텔은 객실 매출이 절대적이기 때문에 더 높은 가동률이 요구됩니다.결론 요약중소형 관광호텔 기준, 수익이 발생하려면 객실의 최소 50~60% 이상이 매일 운영(투숙)되어야 합니다.고급호텔이나 부대수익 비중이 큰 호텔은 가동률이 다소 낮아도 수익 가능하지만, 대부분 60~70% 이상을 목표로 합니다.위탁운영 호텔은 오너와 운영사의 수익 배분 구조에 따라 가동률 기준이 다를 수 있으니 구체적 계약조건에 따라 달리 봐야 합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.