Q. 집 계약 후 답변이 늦어지는데 괜찮을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.실제로 중개인이 바쁘거나 다른 거래 중이라 늦게 답하는 경우가 있습니다. 또는 임대인(혹은 매도인)의 확인이 지연돼서 중개인이 답을 못 주는 경우도 있습니다. 하지만, 연락이 계속 되지 않거나, 말 바꾸기/책임 회피 등의 징후가 보이면 반드시 주의해야 합니다.1. 공식적인 문자 또는 카톡으로 내용 확인 요청말이 아닌 기록이 남는 방식(문자, 카톡)으로 다음처럼 정중하면서도 단호하게 요청하시기 바랍니다."중개사님 안녕하세요. 계약 건 관련해서 잔금 일정과 명도 관련 세부 사항 안내 부탁드립니다. 계약금은 이미 입금했으며, 거래 진행상황이 궁금합니다. 혹시 일정에 문제가 생겼는지도 확인 부탁드립니다. 오늘 중으로 회신 부탁드립니다. 감사합니다. "→ 회신 기한을 명확히 적는 게 중요합니다.2. 다른 연락 수단도 시도중개업소 대표 번호나 다른 직원이 있다면 그쪽으로도 연락 시도해보세요.3. 계약서 다시 검토혹시 계약서에 잔금 기한, 특약 사항, 중개사무소 정보가 명시돼 있는지 다시 한번 꼼꼼히 보시기 바랍니다.계약서에 중개사무소 상호명, 등록번호, 대표자 이름 등이 제대로 기재되어 있다면, 관련 기관에 정상적으로 등록되어 있는 업체인지 확인해 보시기 바랍니다.4. 문제가 계속되면...중개인이 연락 두절이거나, 매도인이 계약 이행 의지가 없어 보이는 상황이 될 경우에는, 계약 해제 및 계약금 반환 등의 절차를 고려해야 할 수도 있습니다.이때는 상황을 정리해서 법률구조공단이나 소액 법률 상담을 받아보는 것도 좋습니다.[결론]지금은 “너무 초조해하는 게 아니라”, 적절하게 걱정해야 할 시점입니다.하지만 당황하지 마시고, 기록이 남는 방법으로 상황을 정리해 대응하세요.중개인의 역할은 계약 체결 이후에도 계속되며, 지금처럼 중요한 정보 전달을 소홀히 하면 책임 소재도 따져볼 수 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 분양권 보유중, 추가로 아파트 매매 가능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택담보대출 가능 여부는 보유 주택 수, 소득, DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등에 따라 결정됩니다. 1. 주택 수 기준분양권은 통상 1주택으로 간주됩니다.특히 조정지역, 투기과열지구일 경우 주택 수에 포함되어 대출 규제를 받습니다.그러나 지방의 비규제지역이라면 규제가 완화되므로 주택 수 산정과 대출 기준이 달라질 수 있습니다.지방에 있는 집이 비규제지역이라면 대출 가능성은 상대적으로 높습니다.2. DSR 규제 확인현재 전세자금대출과 분양권 중도금대출이 있기 때문에 이미 일정 수준의 DSR 한도(통상 70% 이하)를 사용 중입니다.주택담보대출을 새로 받으려면, 남아 있는 DSR 여유가 있어야 합니다.특히 분양 아파트 입주 시 잔금대출까지 고려하면, 지금 집을 구매할 때 대출을 과하게 받으면 나중에 곤란할 수 있습니다.3. 대출 전략 제안현재 집 매수 → 대출 여부 확인해당 주택이 있는 지역이 비규제지역이라면,분양권 1개 보유한 상태에서도 LTV 70%까지 가능할 수 있습니다.그러나 DSR 비율 때문에 대출 한도가 제한될 수 있습니다.반드시 은행 또는 대출 전문 상담사에게 현재 대출 현황 기준으로 추가 주담대 가능 한도를 확인받는 것이 좋습니다.분양권 잔금대출 고려나중에 분양 아파트 잔금 대출이 막힐 수 있으므로, 지금 대출을 받더라도 가능한 최소한도로 받아야 합니다.전세→매매 대안현재 집을 사지 않더라도, 단기 전세나 월세로 이전한 후 분양권 입주까지 버티는 방법도 고려해볼 수 있습니다.이 경우 이사비와 임시 거처 문제가 있으나, 대출 부담은 줄어듭니다.[결론]주택담보대출은 원칙적으로 가능할 수 있지만, 현재 보유한 대출 내역(DTI, DSR)에 따라 한도가 제한됩니다.지금 집을 사게 되면 분양 아파트 잔금 대출에 제약이 생길 수 있으므로 반드시 전체 대출 구조를 고려한 사전 상담이 필요합니다.은행에 직접 상담하시거나 KB, 신한 등 대출 비교 앱에서 사전 대출 가능성을 조회해 보시는 것도 좋습니다.도움이 되셨길 바랍니다.
Q. 주거급여수급자 기준이 궁금해요~~
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용 기준으로 보면, 주거급여 수급자로 신청 가능한 가능성은 충분히 있습니다.다만 주거급여는 본인의 소득, 재산뿐 아니라 부모(부양의무자)의 경제상황도 일정 부분 고려될 수 있으므로, 구체적인 조건을 단계별로 살펴보는 것이 중요합니다.1. 주거급여란?주거급여는 기초생활보장제도 중 하나로, 저소득층이 안정된 주거생활을 할 수 있도록 정부가 임대료(월세)나 주택수선비 등을 지원해주는 제도입니다.2. 신청 자격 요건 요약 (2025년 기준)- 소득인정액이 기준 중위소득 47% 이하인 경우단독가구 기준 중위소득 47%: 약 월 1,027,000원 이하→ 소득뿐 아니라 재산도 포함한 소득인정액 기준입니다.→ 현재 무소득이고 재산도 많지 않다면 이 기준은 충족 가능성 높습니다.- 무소득 + 단독세대주 가능 여부질문자께서는 혼자 살고 있고, 취업준비 중인 무소득 단독세대주라고 하셨으니 ‘세대주 요건’ 및 ‘자격요건’ 자체는 갖추고 계신 상태입니다.3. 관건은 부양의무자 기준 (아버지 관련)현재 주거급여는 부양의무자 기준이 대부분 폐지되었지만, 다만 아버지가 소득이 높거나, 부동산 등 자산이 많을 경우 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.단, 아래와 같은 경우에는 부양의무자 기준을 넘더라도 신청은 가능합니다.부양의무자와 실제로 같이 살고 있지 않고,경제적 지원을 받고 있지 않으며,아버지의 소득이 일정 기준 이하면 무관하게 인정됨즉, “아버지 명의의 자가가 있으나, 질문자 본인은 거기 거주하지 않고 따로 세대 분리되어 있고, 경제적 지원도 없다”면,부양의무자 기준에 큰 영향 없이 주거급여 신청이 가능할 수 있습니다.신청은 충분히 가능할 것으로 보이며 실제 심사에서 소득, 재산 상황을 바탕으로 급여 수급 여부가 결정이 된다고 보시면 될 것 같습니다.
Q. 보금자리론 소유권이전 법무사 직접 알아보는게 좋을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 소유권이전 등기를 담당할 법무사를 미리 예약해두는 것은 전혀 문제 없습니다.오히려 미리 예약해두는 것이 더 안전하고, 경제적이며, 계획적인 선택입니다.왜 법무사를 미리 예약해도 되는가?1. 등기는 ‘잔금일’ 기준으로 진행되며, 준비는 미리 해둘수록 좋음소유권 이전등기는 잔금일에 잔금 지급, 소유권 이전 서류 교환, 등기 접수까지 한꺼번에 이루어져야 안전한 거래입니다.하지만 잔금일 당일은 정신 없고 절차가 빠듯하기 때문에, 등기 준비는 최소 3~5일 전에 착수하는 것이 일반적입니다.법무사 입장에서도 미리 계약서를 보고 준비할 수 있고, 서류 누락이 없도록 점검할 수 있어 오히려 더 선호합니다.2. 법무사를 미리 정하면 견적도 비교 가능하고, 유리한 조건으로 진행 가능잔금일 임박해서 법무사 연락을 기다리면 시간이 부족해 법무사 선택권이 없고, 비용 협상도 어렵습니다.미리 몇 군데 견적 문의해보고 정해두면 수수료, 대행료, 등기세 계산 등을 비교해보고 더 합리적인 선택이 가능합니다.‘법무사 사무실 선택 + 서류 준비 + 일정 조율’까지 여유 있게 할 수 있어 전체 일정이 안정적으로 운영됩니다.주의할 점: 은행과 법무사 사이 협의는 필요함보금자리론 등 정책자금 대출을 받는 경우, 은행에서 지정한 제휴 법무사가 있는 경우도 간혹 있습니다. 하지만 대부분의 경우 법무사는 개인이 선택 가능하다고 안내받으셨다면, 본인이 고른 법무사와도 진행이 가능합니다.단, 은행에 “법무사 정해졌고, 등기 대행 맡길 예정”이라고 미리 알리면, 은행에서도 등기용 서류를 해당 법무사에게 직접 전달하거나 협조해줍니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 기존 집 담보대출로 새 집 구매 가능할까요? (각 집의 명의는 다름)
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부모님 명의의 기존 집을 담보로 대출을 받아, 그 돈을 자녀인 본인이 새 집을 구입하는 데 사용하는 방식은 원칙적으로 가능합니다. 다만 몇 가지 중요한 조건과 제한사항이 있을 수 있습니다.1. 부모님 집을 담보로 대출받아 자녀가 사용하는 것: 가능 여부가능합니다.부모님이 소유한 부동산을 담보로 금융기관에서 담보대출(주택담보대출)을 받고, 그 대출금을 자녀에게 증여하거나, 빌려주는 형태로 자금 지원하는 것이 일반적인 구조입니다.단, 대출 자체는 부모님 명의로 실행되어야 합니다. 즉, 담보 제공자 = 대출자가 동일해야 하며, 부모님이 소득 조건을 충족해야 하고, 신용 평가도 통과해야 대출이 승인됩니다.2. 문제는 ‘한도’입니다: 부모님이 연금 소득만 있는 경우부모님이 직장 소득 없이 국민연금이나 공무원연금만 받는 경우, 대출 한도는 매우 낮을 수 있습니다.은행은 담보물의 가치뿐 아니라 소득 대비 상환 능력(DSR)을 함께 보기 때문에 연금소득만 있을 경우, 일반적으로는 집값의 30~40% 수준 이하의 한도가 나올 수 있습니다.예를 들어, 담보가 되는 집의 시세가 5억 원이라도 연금소득 수준에 따라 대출 한도는 5천만 원에서 1.5억 원 사이로 제한될 수 있습니다.3. 자녀 명의 집 구입에 쓰는 경우 유의할 점부모님이 대출받은 자금으로 자녀가 집을 사면, 금전 소비 계약이 명확히 되어 있지 않으면 '증여'로 간주될 수 있습니다. 따라서 아래 중 한 가지 방식으로 정리하셔야 합니다:증여 방식: 자녀에게 돈을 그냥 주는 형태→ 이 경우 5,000만 원 이상(성인 기준)은 증여세 대상이 될 수 있으니 신고 필요차용(빌림) 계약서 작성: 자녀가 부모님에게 빌린 형태로 자금 사용→ 이자 약정 포함된 차용증, 상환 계획서 등을 명확히 작성해두면 증여세 문제를 피할 수 있음4. 더 나은 방법이 있을까?부모님이 담보대출이 어려울 정도로 소득이 낮다면, 아래 대안도 고려할 수 있습니다:부모님이 담보 제공만 하고 대출은 자녀 명의로 실행 (제3자 담보 제공)→ 일부 금융기관에서는 가능합니다. 다만 상당히 까다롭고, 추가 보증 요구나 제한이 있을 수 있습니다.자녀가 전세자금 대출 등 다른 정부지원 상품 활용→ 자녀의 소득 조건에 따라 청년 전세자금대출, 보금자리론, 디딤돌대출 등도 검토 가능참고로만 봐주시고, 자세한 내용들은 세무사와 상담을 받아 보시길 바랍니다.