안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 공인중개사 월급 이거 맞는건지 조언좀부탁드립니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 따고 부동산 중개사무소에서 일하는 경우, 실제 근무 조건과 보수 체계는 매우 다양합니다. 그러나 지인의 상황은 전반적으로 볼 때 다소 부당하거나 불합리한 처우에 가까운 것으로 보입니다.공인중개사 자격증을 취득했다고 해서 자동으로 고수익을 보장받는 건 아닙니다. 특히 다른 사무소에 고용되어 일하는 경우, 일반적으로 아래 두 가지 형태로 나뉩니다:고정급 + 실적 인센티브: 기본급은 낮지만 실적에 따라 수당을 받는 방식완전 성과급제: 거래 성공 시 일정 비율(예: 중개보수의 30~50%)을 수수료로 받는 방식그러나 기본급 100만 원은 최저임금에도 미치지 못하는 수준이며, 4대보험 미가입, 격무 + 책임 중첩, 상시 근무체계까지 고려하면 부당한 근로조건이라고 판단할 수 있습니다.공인중개사 자격을 막 취득한 사람들은 경력이나 고객 인프라가 없어, 기존 사무소에 들어가 현장을 익히고 수수료 일부를 받는 구조로 시작하는 경우가 많습니다. 이런 경우는 일종의 ‘수습’ 개념으로 보시면 되는데 경력이 쌓이게 되면 직접 개업을 하게 되는 구조라고 보시면 될 것 같습니다.
Q. 재개발 구역 장기세입자인데 이런 특약적으면 불이익 발생할 수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재개발 구역 내 장기세입자이신 상황에서 말씀하신 특약 조항을 계약서에 넣는 것은 신중하게 검토해야 합니다. 장기세입자는 주거이전비와 이사비 보상 등 일정한 권리를 갖게 되기 때문에, 계약서에 어떤 문구가 들어가느냐에 따라 향후 권리 주장에 제한이 생길 수 있습니다.1. 제시한 특약 조항에 동의하면 불이익이 발생할 수 있나요?네, 불이익이 생길 수 있습니다. 제시하신 특약 문구는 아래와 같은 의미를 담고 있습니다:"이주 공고 시 임대인이 요구하면 임차인은 금전적인 요구 없이 공고된 이주기간 내에 퇴거한다."이 내용은 장기세입자로서 받을 수 있는 '이주비'나 '이사비', '주거이전비 보상' 등을 스스로 포기하는 것으로 해석될 여지가 있습니다. 비록 계약서에 쓴다고 해서 법적으로 무조건 효력을 갖는 것은 아니지만, 나중에 보상 관련 분쟁이 생겼을 때 집주인이나 조합 측에서 '계약 당사자가 자발적으로 포기했다'는 근거로 제시할 수 있습니다. 이는 보상 대상 여부나 금액에 불리하게 작용할 수 있습니다. 따라서 이 특약은 절대 넣지 않는 것이 좋습니다.2. 장기세입자가 계약서에 포함하면 유리한 특약 예시반대로, 임차인 입장에서 자신의 권리를 보호하거나 유리하게 작용할 수 있는 특약은 다음과 같습니다.- 임대차 기간 보장 특약"재개발 사업 진행과 무관하게 임대차기간 동안 계약은 유효하며, 정당한 사유 없이 중도 해지는 불가하다."→ 임대인이 재개발을 이유로 계약기간 중 임의로 해지를 요구하지 못하도록 방지할 수 있습니다.- 조합 이주비 또는 보상비 관련 보호 특약"임차인은 장기세입자로서 주거이전비 및 이사비 보상 신청을 위한 권리를 보유하며, 임대인은 이에 이의를 제기하지 않는다."→ 조합이나 지자체로부터 받는 보상 관련 권리를 보호하는 조항입니다.- 이주 시점 명확화 및 협의 특약"이주일정은 조합의 공식 공고 및 보상 확정 이후 임차인과의 협의를 통해 정한다."→ 갑작스러운 강제 이주 요구를 막고, 합리적인 협의 절차를 유도할 수 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 도시에서 사랑은 시간과 함께 변해가는 걸까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.감성적인 분인신 듯 합니다. 개인적으로 도시 시에서 사랑이 변해가는 이유를 정리해봤습니다.시간의 부족과 에너지 고갈도시 생활은 빠릅니다. 일과, 야근, 출퇴근, 사람 관계, 자기계발 등 하루 24시간이 모자랄 정도로 돌아갑니다. 그러다 보니 ‘사랑’이 자연스럽게 후순위로 밀리게 되죠. 관심과 애정은 시간과 에너지를 들여야 유지되는 감정인데, 그걸 쏟을 여유가 없는 겁니다.끝없는 비교와 유혹의 환경도시는 수많은 사람과 정보가 넘칩니다. 더 나은 사람, 더 자극적인 만남, 더 쉬운 대화… 선택지가 너무 많아 오히려 한 사람에 집중하기가 더 어려워집니다.SNS나 소개팅 앱처럼 연애를 쉽게 ‘업데이트’할 수 있는 환경이, 관계의 깊이보다 속도와 신선함을 중시하게 만들기도 합니다.현실적 문제들이 사랑보다 커질 때나이가 들고 현실이 더 무거워지면, 경제적 고민, 커리어의 불안정성, 주거 문제 등 실질적인 요소들이 관계를 더 크게 압박합니다. 이런 요소들은 종종 사랑을 사치처럼 느끼게 만들기도 합니다.정말 현실적인 문제들로 인해서 그런 것 같고 이제는 조금 자신을 되돌아보면서 살아가는 세상이 오면 좋겠습니다.
Q. 내일 자격증 시험인데, 벼락치기 말고 팁이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.시험 전날에는 기출문제들 중에서 본인이 틀렸던 부분들을 중심으로 한 번 더 체크를 해보는 시간을 가지시는게 좋습니다. 요약본을 보는건 크게 도움이 되지 않는다고 생각을 하고 문제들을 위주로 정리를 해주시게 좋습니다.무언가 다시 정리는 하면서 보기가 어렵다고 하시면 일단 문제>답 을 반복적으로 외워서 시험장에 가시는것도 방법입니다. 기출문제가 잘 맞아도 합격선에 이르는 경우가 많이 때문 입니다.이제는 새로운 것을 보기 보다는 이전 기출문제들을 보면서 감각을 익히는 것이 더 중요한 시점 입니다.
Q. 금리는 낮아지는데 주담대 대출받았던 아파트 경매가 왜 많이 나오나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.표면적으로는 금리가 낮아지고 있다면 이자 부담이 줄어들어 주택담보대출 상환이 쉬워질 것 같은데, 왜 경매 물건이 늘어나고 있는지 의아하실 수 있습니다. 실제로는 현재의 경제 상황과 시장 흐름을 종합적으로 보면, 단순한 금리 인하만으로는 이 현상을 설명하기 어렵습니다. 1. 금리는 '낮아지고 있는 중'이지, 여전히 '높다'먼저, 현재 금리는 '고금리 정점에서 점차 낮아지는 국면'일 뿐이지, 대출자 입장에서 체감할 수 있는 수준으로 충분히 낮아진 건 아닙니다.예컨대 코로나 당시에는 주담대 금리가 2~3%대였지만, 2022~2023년에는 6~7%대까지 올라갔습니다.최근에는 4%대까지 떨어지고 있는 흐름이지만, 당시 대출받은 사람 입장에선 여전히 부담이 큰 수준입니다.특히 변동금리 대출자들은 기준금리 상승기에 매달 상환 부담이 가중되어 이미 연체 상태가 되었을 수 있고, 그 영향이 지금 경매물건으로 현실화되고 있는 것입니다.2. 주택 가격 하락으로 인한 역전세·역마진 현상금리가 오르면서 집값은 하락하거나 정체되었습니다. 그 결과, 주담대로 구매했던 집의 시세가 대출금보다 낮아지는 ‘깡통주택’ 상태가 되었습니다.이 경우, 집을 팔아도 대출을 다 갚지 못하니 매도도 어렵고, 전세를 놔도 역전세가 나서 전세금 돌려주기조차 어려운 상황이 됩니다.결국 상환 능력을 상실하고 경매로 넘어가는 사례가 늘어난 것입니다.3. 소득 대비 대출 상환 부담이 커진 구조적인 문제주담대는 일반적으로 수억 원 규모이기 때문에 금리 1~2%만 올라도 연간 수백만 원의 이자 부담 증가가 생깁니다.동시에 최근 몇 년간 물가상승, 실질소득 감소, 소비 심리 위축으로 인해 생활비는 오르고 실질소득은 줄어드는 가정이 많습니다.일부 자영업자나 비정규직 종사자들은 코로나 이후 회복이 되지 않아 상환이 어려워진 경우도 많습니다.4. 정부의 지원 제도 종료와 연착륙 실패코로나 시기에는 연체 이자 유예, 상환 유예, 각종 보조 정책이 많았는데, 2023~2024년 들어 점차 유예 조치들이 종료되었습니다.유예 기간 동안 버티던 가구들이 제도 종료와 함께 연체로 전환되고, 결국 경매로 이어지는 경우가 많아졌습니다.5. 금리 인하의 효과는 ‘시간차’가 있다금리가 인하되면 대출 부담이 줄어들 수는 있지만, 대부분은 기존 대출에 바로 반영되지 않거나 수개월 뒤에 적용됩니다.특히 고정금리 상품으로 대출받은 경우에는 금리 인하의 체감 효과가 거의 없고, 연체 상태인 경우는 이미 회복이 어려운 경우도 많습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.