안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 미래도시 공간구조 가치공유관점에서 궁금해
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다."미래도시의 공간구조 변화"와 "Capital에서 Value 중심 사회로 전환될 때 미래 도시는 어떤 모습일까?"라는 근본적 문제는 도시계획, 부동산, 사회학, 기술 등 다양한 영역이 맞물리는 거시적 문제라고 볼 수 있습니다.[미래도시 공간구조 변화]핵심 키워드: 스마트시티, 공유경제, 토지공개념기존 도시구조: 자본에 따라 결정되는 공간배치토지는 사적 소유를 전제로 시장논리에 의해 활용됨도심 = 자본 집중 / 외곽 = 자본 배제 → 공간의 불평등변화 요소 1: 스마트시티 기술의 공간 중립화원격 근무, AI기반 행정, 디지털 헬스 등 → "장소 구속력" 감소중심상업지구(CBD)의 해체 → 다핵 구조로의 전환 (polycentric city)변화 요소 2: 공유공간 확대와 커먼즈 강화공유오피스, 공유주거, 공유차량 등 공간의 소유→사용 전환개인보다는 공동체의 가치가 중요 → 도시공간의 커뮤니티화변화 요소 3: 토지공개념과 가치 재분배공공이 토지에서 발생하는 초과이익을 회수 (예: 개발이익환수)이는 공공공간(공원, 공공임대, 복지시설 등)으로 환원됨→ "사적이익"보다 "공공가치"가 도시의 기초 단위가 됨[결론] 공간구조 변화는 이렇게 전개됩니다:중심집중형(CBD 중심) - 다핵분산형 (Polycentric City)소유 기반 도시 - 사용 기반 공유도시부동산 중심 자산 축적 - 공유자산(Common Assets) 중심 도시인프라 중심 도시계획 - 데이터와 알고리즘 중심 공간 운영도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. GTX 노선 개통 예정 지역의 부동산 가격 예상이 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.GTX 노선 개통 예정 지역의 부동산이 한때 크게 주목받다가 최근 주춤한 이유, 그리고 앞으로 반등 가능성은 시장 심리, 금리, 정책, 기대감 선반영 정도가 복합적으로 작용한 결과입니다.1. 기대감이 너무 일찍 선반영됨 (피로감)GTX는 수년 전부터 테마로 주목을 받음하지만 실제 착공 지연/일정 변경이 이어지면서 "말만 많고 진척이 없다"는 인식 확산초기 상승폭이 큰 지역은 지금 조정 국면2. 고금리 부담 + 대출 규제GTX 예정지는 외곽지/신도시가 많음 → 실수요보다 투자 목적 수요가 많음금리 상승기엔 대출 레버리지 투자자 이탈 → 가격 하락 압력3. 지연되는 착공·노선 변경 불안일부 구간은 사업 지연 또는 노선 축소 이슈로 “불확실성”이 커짐예: GTX-B 인천 송도~마석 노선, GTX-C 일부 연장 검토 무산 등그럼 앞으로 반등 가능성은?중·장기적으로는 반등 가능성 매우 큼, 다만 시기와 지역별 온도차는 큼반등의 근거:교통 개선 효과- 서울 접근성이 혁신적으로 개선되는 지역 → 실질 수요 유입 기대착공 본격화- 2025~2027년 사이 GTX-A, B 일부 구간 착공/개통 예정공급 제한 - 일부 지역은 규제 완화로 신규 공급 억제 → 기존 아파트 가치 상승주요 GTX 노선별 지역별 현황 및 전망GTX-A (수도권 핵심 라인) / 노선: 파주 운정 ~ 서울역 ~ 삼성 ~ 동탄개통 예정: 2024년~2025년 일부구간 (시운전 중)동탄- 과거 기대감 상승 → 최근 하락세 / 개통 가시화 시 반등 기대운정- 교통외엔 메리트 부족, 조정 중 / 실질 개통 후 전세 수요 유입 가능삼성~서울역 - 이미 고가, 가격 둔화 / 영향 적음 (이미 반영됨)GTX-B (인천 송도~남양주 마석)개통 예정: 2030년 전후 (지연 중)송도 - 기대 선반영 + 송도 내 미분양 존재 / 지연 변수 존재 → 관망세 지속남양주 별내 - 투자 수요 유입으로 상승 → 현재 조정 중 / 실거주 인프라 확충 필요GTX-C (양주~수원)개통 예정: 2030년 전후핵심 지역: 덕정, 의정부, 금정, 수원양주·덕정 - 기대감 크지만 아직 기반시설 부족 / 착공 본격화 시 반등 가능성 있음수원·금정 - 호재 선반영 후 조정 중구 / 도심 재개발 연계되면 상승 여지 있음조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
Q. 장기전세주택 신청하려고 하는데 월소득에 육아휴직 수당도 포함되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.1. 육아휴직 수당, 소득에 포함되나요?>> 포함됩니다. 육아휴직 중 고용보험에서 지급하는 육아휴직급여(수당)도 ‘근로소득의 일환’으로 간주되어 장기전세주택 신청 시 소득에 포함됩니다.🔹 즉, 육아휴직이라고 해서 “소득이 0으로 처리되진 않는다”는 뜻입니다.다만, 실제 수령액(고용보험 수당) 기준으로 반영되며회사의 급여를 계속 받는 경우엔 그 급여액이 반영됩니다.2. 소득 산정 기준 시점은?장기전세주택은 SH나 LH 등 공급 주체의 공고문에 따라 달라지지만, 보통은 아래와 같이 산정됩니다.소득 - 공고일 기준 전년도 소득 (종합소득 + 근로소득 기준)납부 확인용 - 국세청 소득금액증명원 (전년도) 기준예:2025년 5월에 공고가 나왔다면 → 2024년 소득 기준 적용다만, 최근 소득 상황 반영 필요 시 → 건강보험료 납부액이나 급여 명세서로도 판단 일부 공급처(LH 등)는 건강보험료 부과액을 기준으로 소득환산하기도 합니다.[ 소득 기준 초과 판단 방식]부부 합산 기준으로 적용되며, 육아휴직 중인 배우자도 포함됩니다.소득이 낮아도 재산 기준(예: 차량, 부동산, 금융자산 등) 초과 시 탈락할 수 있으니 재산 기준도 반드시 확인하시기 바랍니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 전기공학에서 가장 중요한 개념은 무엇?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전력공학 과목을 이야기하는 거라고 생각이 되어 지는데요...전력공학은 3상 교류 시스템, 발전, 송배전 시스템, 전압강항, 전력손식, 부하, 송전선로의 인덕턴스, 정전용량 등이 주요한 내용으로 반드시 내용을 이해하고 암기를 해두시는 것이 필요합니다. 전력 공학의 경우 실무 전기설계, 감리, 공사, 시공까지 모든 분야의 기반이니 공부를 하실 때 제대로 이해를 해두시면 향 후 도움이 많이 되실 겁니다.
Q. 개인 주택에 어떤 시설물을 설치할 때는 항상 허가를 받아야 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀 하신 농구대의 경우 허가가 필요없고, 작은 연못 같은 경우 경우에 따라서 달라질 수는 있습니다. 단순 조경용 이라면 문제가 안되지만 깊거나 콘크리트 등에 고정을 하는 경우에는 건축 신고 대상 가능성이 될 수도 있습니다.그리고 정자, 데크, 벤치, 파고라 등 고정 조경 구조물의 경우 건축물 연면적에 포함되는 경우도 있어 주의를 하셔야 합니다. (바닥 면적 0.3 제곱미터를 초과하는 경우)불법 시설물로 판단이 되는 경우 철거 명령 또는 이행강제금이 부과될 가능성이 있으니 설치 관할 시군구청에 사전 문의해 보시는게 필요합니다.