안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
Q. 공인중개사가 되면 반드시 사무실을 내고 영업을 해야 하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사 자격을 취득하셨다고 해도, 공식적으로 ‘중개업’을 하기 위해서는 반드시 사무실(중개사무소)을 등록해야 합니다. 즉, 단순히 자격증만 가지고는 부동산 중개 영업을 할 수 없고, ‘사무실 등록’이 법적 요건입니다.공인중개사가 영업을 하려면 다음 요건이 필요합니다:1. 중개사무소 개설 등록이 필수공인중개사법 제9조에 따라, 중개사무소를 설치하지 않고는 중개업 등록 자체가 불가합니다.온라인 영업이든 오프라인 영업이든, ‘중개사무소 주소지 등록’은 반드시 해야 합니다.요약: 재택 중개업은 불가합니다. 반드시 독립된 사무실을 마련해야 해요.주소만 등록해놓고 실제 사무실이 없으면 불법 중개 행위(무등록 중개업)으로 처벌받을 수 있습니다.온라인 영업은 못 하나요?할 수 있습니다. ‘중개사무소는 물리적으로 존재하되, 영업은 온라인 중심’으로 운영 가능중개사무소를 최소 비용으로 등록(예: 소형 오피스텔, 공유 오피스 중 중개업 가능 건물 등)실제 영업 활동은 카카오톡, 블로그, 유튜브, 부동산 플랫폼(직방·다방·호갱노노 등)에서 진행고객은 대부분 온라인에서 유입, 계약은 중개사무소 혹은 현장에서 진행최근에는 1인 부동산, 비대면 중심 부동산도 많아졌습니다.오프라인 사무소는 최소화하고,마케팅, 상담, 광고는 전부 온라인으로 진행하는 형태입니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 요새 신축아파트에 게스트 하우스도 있던데 왜 그것을 짓는거죠??
신축 아파트에 ‘게스트하우스’가 생기는 이유를 설명 드리면 아래와 같습니다.1. 방문객을 위한 실질적인 필요자녀의 결혼, 명절, 가족모임, 친구 방문 등으로 손님이 집에 머물 일이 생길 경우, 집 안에 손님방이 없거나 좁아서 불편한 경우가 많습니다.게스트하우스는 입주민의 지인이나 가족이 1~2일 머무를 수 있는 공간을 제공하여, 프라이버시도 지키고, 공간 부족도 해결해 주는 현실적인 해결책이에요.2. 장거리 가족 방문에 유리특히 지방에서 서울·수도권 아파트에 자녀나 부모를 방문하는 경우 호텔 잡기에는 부담되죠.입주민들이 저렴한 비용으로 아파트 내 숙소를 제공받는 셈이니 만족도가 높습니다.게스트하우스가 아파트의 ‘가치’를 어떻게 높일까요?공동시설로서 경쟁력 상승 - 카페, 피트니스, 도서관 외에 ‘게스트하우스’는 프리미엄 커뮤니티 시설로 인식되어 분양 매력 상승프라이버시 보장 - 손님이 와도 개별 세대의 공간을 침범하지 않음, 갈등 줄어듦비용 절감 - 호텔이나 외부 숙소보다 훨씬 저렴하고, 관리비 수준에서 운영 가능이웃 간 공유 문화 확산 - 공동체 기능을 간접적으로 살리는 장점도 있음앞으로 게스트하우스는 더 많아질 가능성이 높습니다!고급 아파트, 브랜드 단지를 중심으로 차별화된 커뮤니티 시설이 계속 강조되고 있고,1~2인 가구, 맞벌이 가정, 방이 적은 구조의 아파트가 늘면서, 손님을 위한 공용 숙박 공간의 수요는 더 커질 전망이에요.특히 호텔형 관리와 예약 앱 도입 등 스마트화되면서 활용률도 높아지고 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 월세 집 명의변경 시 비용이 드나요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세 계약의 명의 변경(예: 남자친구에서 사용자 본인으로 변경)은 법적으로 ‘신규 계약 또는 계약 변경’에 해당할 수 있어서, 경우에 따라 부동산 중개인이 비용을 요구할 수는 있습니다. 하지만 그 금액이 정해진 법적 기준은 없고, 상황에 따라 부당하거나 과한 요구일 수도 있습니다.명의 변경 시 부동산 비용이 드는 경우다음과 같은 경우에 중개 수수료가 일부 발생할 수 있습니다:기존 임대차 계약을 해지하고 새로운 계약서를 작성하는 경우 - 중개 행위로 간주되어 비용 청구 가능 (단, 금액은 합리적이어야 함)기존 계약은 유지하고, 단순히 명의만 변경하는 경우 (임대인의 동의하에) - 일반적으로 중개 수수료를 받을 사유가 없음공인중개사가 새 계약서 작성 + 임대인과 조율 등을 새로 진행한 경우 - 실비 또는 소액 수수료 청구 가능10만 원이 적정한가요?10만 원은 다소 과한 경우일 수 있습니다, 특히 명의만 바꾸는 간단한 작업이라면요.실제로는 5만 원 이하 또는 무료로 해주는 경우도 많습니다.법적으로 명의 변경 수수료가 정해져 있는 것은 아니므로, 부동산 중개업소의 재량에 따르지만, 부당하게 높은 금액이면 협상 또는 이의 제기가 가능합니다.어떻게 대처할 수 있나요?정확한 업무 범위를 확인하세요:“단순 명의변경만인데 왜 비용이 발생하나요?”라고 물어보고 어떤 서류나 절차를 진행하는지 확인하세요.비용 산정 기준 요청:중개수수료가 아니라면 ‘행정 처리 비용’인지 ‘새 계약에 따른 수수료’인지 구체적인 설명을 요구할 수 있습니다.임대인에게 직접 문의:부동산을 통하지 않고 임대인과 직접 합의해 명의변경이 가능할 수도 있습니다. 이 경우 수수료 없이 변경하는 사례도 많습니다.조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다.
Q. 1가구주택수기준이어떻게되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아들이 단순히 주소만 옮기고, 실제로 부모님과 같이 거주(동거)한다면 '1가구 1주택'으로 간주될 수 있습니다. 하지만 아들의 명의로 주택이 있고, 별도 거주(또는 실거주 판단이 가능)한 상황이라면 1가구 2주택이 될 수 있습니다.1. “1가구 1주택” 판정 기준‘1가구’란 보통 세대별 주민등록표상 하나의 세대를 말하며, 이 기준은 주민등록상 주소지 + 실제 생계 여부(실거주)를 함께 봅니다. 세법상이나 복지제도에서는 “주소지만 옮긴다고 자동으로 같은 세대가 되는 건 아니다”는 점이 핵심입니다.2. 아들이 주택을 소유하고 있을 때현재 아들의 명의로 주택이 1채 있고,직장 수당 등의 이유로 부모님 주소지(주택)로 전입신고를 하게 되면,다음과 같은 상황으로 구분됩니다:실제 부모님과 함께 거주함 - 전입신고 + 실거주 / 1가구 2주택 아님 (세대 합가) 가능주소지만 옮기고, 실거주 X (다른 집 거주) - 세대분리로 간주 / 1가구 2주택 가능성 높음1가구 2주택이 되면?종합부동산세, 양도소득세 등에서 불이익이 발생합니다.예: 아들이 가진 주택을 양도할 때 1가구 2주택자로 판단되면 비과세 혜택이 사라지거나, 중과세율이 적용됩니다.아들이 실제로 부모님 집으로 이사 와서 같이 산다면 1가구로 인정될 수 있습니다. 하지만 아들이 소유한 기존 주택이 실거주용이거나, 세대 분리가 명확하면 1가구 2주택이 될 수 있습니다.
Q. 220볼트 전선에는 열이 어느정도나 나오나요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전선에 열이 나는 건 전압이 결정하는 것이 아니라, 중요한 요소는 전류와 저항 입니다.같은 220v 라고 하더라도 얼마나 많은 전류가 흐르느냐에 따라서 열이 다르게 발생합니다.